חברת סאמיט סאמיט -1.1%  , העוסקת באחזקה, ניהול והשכרת נדל"ן מניב בישראל ובחו"ל, ומחזיקה ב'בית זיקוק אשדוד' (בז"א) ובקרן הריט 'מגוריט'. נכנסת לראשונה לשוק המשרדים של ניו יורק - ורוכשת מגדל משרדים בן 42 קומות במיקום מרכזי בשדרות מדיסון במנהטן, בין הרחובות 49 ל-50. שטח הנכס הוא כ-500 אלף ר"ר (רגל רבוע), והעסקה בוצעה במחיר של 42 מיליון דולר, המשקף עלות של כ-86 דולר בלבד לרגל, מחיר שנחשב נמוך משמעותית מהמקובל באזור ומעיד על מאפייני ה'דיסטרס' של הנכס.

שיעור התפוסה במגדל עומד כיום על 53% בלבד, ודמי השכירות השנתיים מגיעים לכ-17 מיליון דולר, לצד רווח תפעולי של 3-4 מיליון דולר בשנה.בסאמיט מתכננים להשביח את הבניין ולשפר את מערכותיו, במטרה להעלות את רמת האכלוס ולהגדיל את ההכנסות השוטפות. את העסקה תממן החברה ממקורותיה הנזילים, וללא מימון בנקאי, לאחר שצברה נזילות גבוהה בתקופה האחרונה. העסקה התגבשה מול הבנק המממן של המוכר, כחלק מהסכם לרכישת החוב, ובהמשך הושלמה גם רכישת הנכס עצמו באישור בעל זכויות החכירה.

הקרקע חכורה לעוד כ-28 שנה, עם אופציות הארכה.

המימוש בפז

ברקע לעסקה - מימוש בולט של בעל השליטה בסאמיט, זוהר לוי, שהשלים בשבוע שעבר מכירה מלאה של החזקותיו בפז (15.9% מהון החברה) תמורת כ־1.1 מיליארד שקל. המהלך התרחש לאחר ש מניית פז עלתה פי 3 וזוהר לוי מממש .לוי רכש את המניות באמצעות סאמיט בשלבים לאורך השנים 2022–2024, בהשקעה כוללת של כ-600 מיליון שקל, ובמהלך ההחזקה נהנה מדיבידנדים של כ-120 מיליון שקל וכן ממניות בבית הזיקוק אשדוד שחולקו כדיבידנד בעין. בסך הכול, הרוויחה סאמיט מעל 700 מיליון שקל על ההשקעה. וכעת, עם מכירת המניות למוסדיים, חזרה פז להיות חברה ללא גרעין שליטה.

בחזרה לעסקה היום - המהלך של החברה מגיע בתקופה שבה שוק המשרדים בניו יורק מתאפיין באתגרים לצד הזדמנויות. עם נכסים איכותיים שנמצאים בידי מוכרים לחוצים יחסית, תפוסות חלקיות וירידת מחירים חדה. החברה מעריכה כי מדובר בנכס בעל פוטנציאל השבחה משמעותי, בין היתר בזכות מיקומו יוצא הדופן - בלב אזור הביקוש של מנהטן. אם תצליח להעלות את שיעור האכלוס ולשפר את הבניין.

מיליון דולר לקומה

המגדל שנרכש כולל  42 קומות, והמחיר ששולם עבורו - 42 מיליון דולר. מייצר הקבלה מעניינת של 'מיליון דולר לקומה'. מעבר למשמעות הסמלית, מדובר בהמחשה לפערי התמחור הקיימים היום בשוק הנדל"ן המשרדי של ניו יורק: מחירים שלפני כמה שנים נחשבו בלתי סבירים - הופכים כעת להזדמנויות, בעיקר במבנים הסובלים מתפוסה נמוכה או הזנחה תפעולית.

חשוב לציין - עסקת הרכישה בוצעה ללא מימון חיצוני, מתוך מקורותיה העצמיים של סאמיט, ובכך מאפשרת לה תמרון פיננסי רחב יותר. נוסף לכך, העסקה התבצעה מול הבנק שמימן את הבעלים הקודם של הנכס, מה שמרמז כי ייתכן והנכס הועמד למכירה בעקבות מצוקה או לחץ פיננסי של הצד המוכר.

לפי סאמיט, במהלך המו״מ סוכם על רכישת החוב הקיים ולאחר מכן גם על רכישת הבעלות בנכס עצמו - תהליך שמקובל לעיתים בשוק האמריקאי בנכסים שהגיעו למצב של 'דיסטרס'.

הנכס, על אף מיקומו המרכזי, נמצא בתפוסה של 53% בלבד - ואילו הפער בין הכנסות השכירות (כ-17 מיליון דולר) לבין הרווח התפעולי הנוכחי (3-4 מיליון דולר בשנה בלבד) משקף הוצאות תפעול גבוהות, תחזוקה שדורשת חיזוק, וחללים ריקים שמכבידים על התשואה.

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עומד על כ-4.7 מיליארד שקל והונה העצמי נאמד בכ-4.8 מיליארד שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-15% וב-12 החודשים האחרונים בכ-32%. לאורך ה-5 שנים האחרונות המניה עלתה בכ-130%.

• מניית פז עלתה פי 3 וזוהר לוי מממש
• סאמיט יוצאת מהשקעה מאכזבת במגוריט אחרי 4 שנים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אמיר שגיא, מנכ"ל סאמיט, מסר: "אנו לומדים את שוק המשרדים בניו-יורק מזה זמן רב. למרות הגידול בביקושים לאחרונה, נכסים רבים עדיין נמצאים ב'דיסטרס'. הנכס הנרכש ממוקם במיקום יוצא דופן ע"פ בלוק שלם לאורך שדרת מדיסון והינו בעל פוטנציאל השבחה משמעותי".