סאמיט רכשה מגדל משרדים במנהטן ב-42 מיליון דולר; התפוסה: 53%
החברה מדווחת על עסקת נדל"ן ראשונה בשוק המשרדים של ניו יורק - רכישת מגדל בן 42 קומות בשדרות מדיסון. הנכס צפוי לעבור הליך השבחה ושיווק מצדה של החברה; העסקה מגיעה זמן קצר לאחר שזהר לוי, בעל השליטה בחברה - השלים מימוש בחברת פז תמורת כ-1.1 מיליארד שקל
חברת סאמיט סאמיט -0.91% , העוסקת באחזקה, ניהול והשכרת נדל"ן מניב בישראל ובחו"ל, ומחזיקה ב'בית זיקוק אשדוד' (בז"א) ובקרן הריט 'מגוריט'. נכנסת לראשונה לשוק המשרדים של ניו יורק
- ורוכשת מגדל משרדים בן 42 קומות במיקום מרכזי בשדרות מדיסון במנהטן, בין הרחובות 49 ל-50. שטח הנכס הוא כ-500 אלף ר"ר (רגל רבוע), והעסקה בוצעה במחיר של 42 מיליון דולר, המשקף עלות של כ-86 דולר בלבד לרגל, מחיר שנחשב נמוך משמעותית מהמקובל באזור ומעיד על מאפייני
ה'דיסטרס' של הנכס.
שיעור התפוסה במגדל עומד כיום על 53% בלבד, ודמי השכירות השנתיים מגיעים לכ-17 מיליון דולר, לצד רווח תפעולי של 3-4 מיליון דולר בשנה.בסאמיט מתכננים להשביח את הבניין ולשפר את מערכותיו, במטרה להעלות את רמת האכלוס ולהגדיל את ההכנסות
השוטפות. את העסקה תממן החברה ממקורותיה הנזילים, וללא מימון בנקאי, לאחר שצברה נזילות גבוהה בתקופה האחרונה. העסקה התגבשה מול הבנק המממן של המוכר, כחלק מהסכם לרכישת החוב, ובהמשך הושלמה גם רכישת הנכס עצמו באישור בעל זכויות החכירה.
הקרקע חכורה לעוד
כ-28 שנה, עם אופציות הארכה.
המימוש בפז
ברקע לעסקה - מימוש בולט של בעל השליטה בסאמיט, זוהר לוי, שהשלים בשבוע שעבר מכירה מלאה של החזקותיו בפז (15.9% מהון החברה) תמורת כ־1.1 מיליארד שקל. המהלך התרחש לאחר ש מניית פז עלתה פי 3 וזוהר לוי מממש .לוי רכש את המניות באמצעות סאמיט בשלבים לאורך השנים 2022–2024, בהשקעה כוללת של כ-600 מיליון שקל, ובמהלך ההחזקה נהנה מדיבידנדים של כ-120 מיליון שקל וכן ממניות בבית הזיקוק אשדוד שחולקו כדיבידנד בעין. בסך הכול, הרוויחה סאמיט מעל 700 מיליון שקל על ההשקעה. וכעת, עם מכירת המניות למוסדיים, חזרה פז להיות חברה ללא גרעין שליטה.
בחזרה לעסקה היום - המהלך של החברה מגיע בתקופה שבה שוק המשרדים בניו יורק מתאפיין באתגרים לצד הזדמנויות. עם נכסים איכותיים שנמצאים בידי מוכרים לחוצים יחסית, תפוסות חלקיות וירידת מחירים חדה. החברה מעריכה כי מדובר בנכס בעל פוטנציאל השבחה משמעותי, בין היתר בזכות מיקומו יוצא הדופן - בלב אזור הביקוש של מנהטן. אם תצליח להעלות את שיעור האכלוס ולשפר את הבניין.
מיליון דולר לקומה
המגדל שנרכש כולל 42 קומות, והמחיר ששולם עבורו - 42 מיליון דולר. מייצר הקבלה מעניינת של 'מיליון דולר לקומה'. מעבר למשמעות הסמלית,
מדובר בהמחשה לפערי התמחור הקיימים היום בשוק הנדל"ן המשרדי של ניו יורק: מחירים שלפני כמה שנים נחשבו בלתי סבירים - הופכים כעת להזדמנויות, בעיקר במבנים הסובלים מתפוסה נמוכה או הזנחה תפעולית.
חשוב לציין - עסקת הרכישה בוצעה ללא מימון חיצוני, מתוך מקורותיה
העצמיים של סאמיט, ובכך מאפשרת לה תמרון פיננסי רחב יותר. נוסף לכך, העסקה התבצעה מול הבנק שמימן את הבעלים הקודם של הנכס, מה שמרמז כי ייתכן והנכס הועמד למכירה בעקבות מצוקה או לחץ פיננסי של הצד המוכר.
לפי סאמיט, במהלך המו״מ סוכם על רכישת החוב הקיים
ולאחר מכן גם על רכישת הבעלות בנכס עצמו - תהליך שמקובל לעיתים בשוק האמריקאי בנכסים שהגיעו למצב של 'דיסטרס'.
הנכס, על אף מיקומו המרכזי, נמצא בתפוסה של 53% בלבד - ואילו הפער בין הכנסות השכירות (כ-17 מיליון דולר) לבין הרווח התפעולי הנוכחי (3-4 מיליון
דולר בשנה בלבד) משקף הוצאות תפעול גבוהות, תחזוקה שדורשת חיזוק, וחללים ריקים שמכבידים על התשואה.
שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?
שווי השוק של החברה עומד על כ-4.7 מיליארד שקל והונה העצמי נאמד בכ-4.8 מיליארד שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-15% וב-12 החודשים האחרונים בכ-32%. לאורך ה-5 שנים האחרונות המניה עלתה בכ-130%.
- מניית פז עלתה פי 3 וזוהר לוי מממש
- סאמיט יוצאת מהשקעה מאכזבת במגוריט אחרי 4 שנים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אמיר שגיא, מנכ"ל סאמיט, מסר: "אנו לומדים את שוק המשרדים בניו-יורק מזה זמן רב. למרות הגידול בביקושים לאחרונה, נכסים רבים עדיין נמצאים ב'דיסטרס'. הנכס הנרכש ממוקם במיקום יוצא דופן ע"פ בלוק שלם לאורך שדרת מדיסון והינו בעל פוטנציאל השבחה משמעותי".
״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה
תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת
עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי
הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 0.93%
נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח
פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.
ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה
לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים .
המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה
- כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות.
"הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.
אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה
"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".
- עמיר שיווק: ההכנסות ירדו ב-3%; הרווח הנקי זינק ל-13.5 מיליון שקל
- עמיר שיווק: הרווח הנקי זינק כמעט פי 7 ל-10.6 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?
"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".
אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳
