השכירות מזנקת: פחות בנייה, יותר ביקוש - והמחירים מטפסים

שוק השכירות מתחמם מחדש - ובקצב די מהיר. בזמן ששוק הדירות למכירה תקוע או לכל הפחות בהאטה כבדה עבור היזמים, כשהריבית הגבוהה ממשיכה להרחיק את הציבור מהאפשרות לקנות דירה, שוק השכירות עשוי להיכנס לגל של ביקושים. חיילי מילואים שחזרו לשגרה, משפחות שביתן ניזוק במלחמה מול איראן, זוגות צעירים שנאלצים לוותר על רכישה, וגם עולים חדשים מאירופה וארצות הברית - שעלו בשביל לנסות להקים בית ישראל - אלו מחפשים דירות להשכרה. 

אז נכון שיש היצע, נכון שיש גם עזיבה-ירידה מהארץ מול אותם יהודים שעולים לארץ. נכון גם שלחלק גדול מהמילואימניקים יש דירה, אבל יש גם לא מעטים שחיכו - היו אצל ההורים, העבירו את הדירה שלהם כי למה לשלשם שכירות עם רוב הזמן במילואים. עכשיו הצורך בדירות יעלה.  

קיים צפי לתחרות על דירות טובות, ומחירים שמתחילים לטפס. לפי מדד המחירים לצרכן שפורסם אמש - העלייה בחידוש חוזים עומדת על כ-5.3%. ומדובר על נתון של למ״ס שגם ככה מאחר בחודשיים וחצי. הנתון אגב, לא מפחיד. ממש לא, זו אפילו התמתנות יחסית. הכלכלנים דווקא התפלאו מכך ששכר הדירה בירידה. אבל מה שחשוב זה ההמשך, והחשש ששכר הדירה בדרך למעלה. 

הבעיה היא לא רק בצד הביקוש אלא גם צד ההיצע. בחודשים האחרונים, ניתן לראות מגמה ברורה של בלימת קצב הבנייה על ידי יזמים וקבלנים, שחוששים להציף את השוק בעודפי דירות. כתבנו על השיטה של הקבלנים -  כך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. 

• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
• גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כיום מצב הקבלנים הוא שקיים אצלם מלאי של למעלה מ-82 אלף דירות חדשות שלא נמכרו. מדובר על מספר גבוה במיוחד שמדאיג את החברות הגדולות. רבות מהן בוחרות "להרים רגל מהגז" ולהשהות שלבים של שיווק או ביצוע, במטרה לשמור על איזון ולא להביא לירידות מחירים חדות. במילים אחרות: הקבלנים מעדיפים לבנות פחות עכשיו, כדי לשמור על מחירים גבוהים בהמשך. ולמה זה חשוב לשוק השכירות? כי מדבר בכלים שלובים - הדירה בסוף או נמכרת למשפחה שגרה בו או שמושכרת. התחלות הבנייה ובניית הדירות הן המנוע לשוק הדירות למכירה וגם לשוק השכירות.

לתוך התמונה הזאת נכנסות גם אלפי משפחות שעדיין לא חזרו לבתיהן מאז המלחמה האחרונה. מדובר באלפי משקי בית שנאלצים לשכור דירה זמנית, לעיתים על חשבון המדינה ולעיתים להשלים מכיסם, ומעמיסים עוד לחץ על שוק השכירות שגם כך סובל ממחסור. חלקם גרים כבר חודשים בדירות קטנות עם ילדים, רחוק ממקום עבודתם וממערכת החינוך שלהם. המצב הזה יוצר לחץ אמיתי על השוק, בעיקר באזורים המבוקשים במרכז. מבעל דירה מפתח תקווה איתו שוחחנו נאמר כי אפילו אין צפי למתי הם יוכלו לשוב לביתם ולעזוב את הדירה השכורה. 

במקביל, שוק המכירות נמצא בהאטה עמוקה. הריבית הגבוהה מקשה על משקי הבית לקחת משכנתא, ורמות המחירים נותרות גבוהות מהיכולת של רוב הציבור. הקבלנים מנסים להחיות את השוק באמצעות מבצעים אגרסיביים: תשלום של 20% עכשיו ו-80% בעוד שנה, מבצעי סוף עונה, מתנות לרוכשים, מטבחים וריצופים משודרגים, והטבות בשווי מאות אלפי שקלים.

• הדירה שלכם על מסלול המטרו? לפחות תקבלו פיצוי גדול
• רוב לפינוי בינוי בי-ם: בעלי דירות יקבלו עוד 2 חדרים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משרד הבינוי והשיכון הכריז על 32 מתחמי פינוי-בינוי עם כ-15.5...

בפועל, מדובר בהנחות שמסתכמות לעיתים בכ- 5-7% נוספים, מעבר לירידות המחירים של 5-10% שנרשמו כבר מתחילת השנה. כתבנו על המבצעים הללו ועל דירה במחירי סוף עונה? הקבלנים בלחץ - האם זה הזמן לקנות?. נראה שהתשובה לזה היא לא אבל בכל זאת, יש ציבור שקונה דירות - גם בעקבות אילוצים וגם כאלה שמאמינים שלאחר הירידות הנוכחיות אולי קיימת כאן הזדמנות. באופן כללי - נראה שגם זה לא עוזר, רוב הקונים הפוטנציאליים ממשיכים לשבת על הגדר .כך נוצר מצב מבלבל: שוק המכירות קפוא, אך שוק השכירות בוער. פחות בנייה, יותר ביקוש, והיצע הולך ומצטמצם - נראה שגם אחרי שנה מאתגרת במיוחד, מחירי השכירות בישראל צפויים להמשיך לעלות, לפחות בטווח הקצר.

שכירות מוסדית

אי אפשר שלא להתייחס לשוק השכירות לטווח ארוך שמקרטע ולא מספק את הסחורה. הרי אם היו מקדמים את התכניות בצורה מיטבית בעבר היום הציבור שפונה לשוק השכירות היה מקבל מוצר טוב יותר, בלי צורך להתווכח בכל חידוש חוזה עם בעל הדירה שלא יעלה את השכירות החודשית. וכמובן - עם יכולת לודאות גדולה יותר לחייהם. 

אבל נכון לעכשיו, אין עדיין שכירות מוסדית שיכולה לספק את הצורך של הציבור. מצד הממשלה אנחנו שומעים שזה בגלל היזמים שלא ניגשים למכרזים של דיור להשכרה. מצד הקבלנים זה בגלל הריבית הגבוהה שהופכת את המכרזים ללא כלכליים. אז אולי צריך לשאול את הנגיד - למה בעצם לא להוריד ריבית ״שלא מן המניין״? אבל זה כבר לפעם אחרת.

לבינתיים, נראה שאין אופק של טיפול בשוק השכירות או לכל הפחות ניסיון לבלום את העליות האחרונות. אבל אולי כדאי לעלות את השאלה - למה באירופה זה עובד וכאן אצלנו זה לא קרוב אפילו לעבוד?