הסיבה שבגללה מחירי הדירות יכולים לחזור לעלות ואף אחד לא לקח אותה בחשבון

תוכנית "דירה בהנחה", אחת ההטבות המרכזיות של משרד השיכון, שואבת אליה כ-130 אלף משפחות ומשקי בית זכאים, שמחכים בהמתנה מורטת עצבים להגרלה שתשנה את חייהם. זהו מספר עצום, שמייצג דור שלם של זוגות צעירים ומשפחות מתחילות שמקווים להגיע לדיור ראשון במחיר מופחת. 

אולם, ככל שהשינויים בתוכנית מתבהרים - כולל דחיית הגרלה ל-15 באוקטובר והתכווצות היקף ההקצאות ב-60% - הסיכויים לזכייה יורדים דרמטית. כאשר הזכאים יבינו שהחלום להתעשרות מהירה דרך הנחה משמעותית מתרחק, רבים מהם ירדו מהגדר ויפנו לשוק החופשי. זו כמות אדירה של כ-130 אלף משפחות - כמעט פי שניים מכלל הדירות החדשות שנבנות בשנה, שתיצור גל ביקוש גדול שעלול לעלות את המחירים ויסכן את הירידות הנוכחיות. 

אם לא יימצא פתרון מהיר לקבוצה הגדולה הזו, הבעיה תהפוך לכללית: חלקם יחזרו לשוק, ידחפו את המחירים למעלה ויהפכו את הדיור לבלתי נגיש עוד יותר לכולם. הממשלה חייבת לספק מענה, להגדיל הקצאות ולהבטיח ודאות - אחרת, נעמוד בפני משבר מחירים חדש.

ירידות של 5%-10%; אל תהרסו את המגמה

משרד השיכון בראשו חיים כ"ץ ומשרד האוצר בראשו בצלאל סמוטריץ', מדברים הרבה על הרצון לספק דיור לצעירים. אבל במו ידם הם דחו את התוכנית מבלי לספק פתרון אחר. נכון, התוכנית עם בעיות רבות - זאת הגרלה כשזה בפני עצמו מחפיר - מגרדים כרטיס פיס וזוכים בדירה? ואם אין מזל אז לא זוכים? זה ההבדל בין האנשים. יש בעיות נוספות כמו השקעה ענקית והטבה רק לקבוצה מסוימת ועדיין - התוכנית מהווה פתרון עבור רבבות רבות, והיא ה"חלום" של כמות ענקית של זוגות וצעירים. האם אנחנו רוצים להגיד להם שנגמרו הסיכויים? האם לא מגיע להם להגיע לדירה? 

• מחירי הדירות: מ-660 אלף במעלות עד 4.9 מיליון בירושלים: המפה של פערי המחירים בנדל"ן
• מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

דווקא כאשר שוק הדירות בירידה של 5%-10% בשנה האחרונה, אסור לקלקל את המגמה. אם יהיו אפילו אחוזים בודדים של זכאים שיחפשו דירה בשוק החופשי, אנחנו מביאים עליות מחירים. 

התוכניות הממשלתיות להנגשת הדיור, החלו עם "מחיר למשתכן" ב-2015 והתפתחו ל"מחיר מטרה", "מחיר מופחת" ו"דירה בהנחה". מצד אחד, מדובר בהטבות עצומות, בעיקר לזוגות צעירים, שמאפשרות רכישה במחירים נמוכים בהרבה משווי השוק. זהו צעד מבורך שמקל על דור שלם להגיע לדיור ראשון. אך מצד שני, התוכניות יוצרות עיוות בסיסי ומחלקת מתנות לפי מזל. בפועל, היא גורמת להרבה טינה, כעסים, חוסר צדק וחלוקה לא שוויונית, אבל היא גם יוצרת קהל גדול שמחכה להגרלה. התוצאה - פחות ביקוש בשוק הפרטי. 

אם ההטבות יופסקו או יצטמצמו,  זוגות צעירים רבים ייאלצו לפנות לשוק החופשי מחוסר ברירה. זה יגביר את הביקוש לדירות חדשות ויד שנייה כאחד, וייצור לחץ כלפי מעלה על המחירים. האיום כפול: ראשית, עצירת ההטבות תשאיר את הצעירים ללא תמיכה ממשלתית; שנית, מחירי הדירות יתרחקו עוד יותר מהישג ידם של רוב האוכלוסייה. כבר עכשיו מדברים על הגבלה של התוכניות למספר נמוך יותר של דירות, להגבלת ההנחה וליישובים שבהם מחיר למ"ר אינו עולה על 20 אלף שקל.

• שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים
• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

וכך, שר האוצר ושר השיכון בעצם דוחפים את הקבוצה הזו לרכוש דירות בשוק החופשי. אף אחד לא לוקח בחשבון את הביקושים האלו ואת ההשפעה הגדולה שיכולה להיות להם על המחירים, וחבל. זאת יכולה להיות הסיבה לשבירת המגמה של ירידה במחירי הדירות. 

מעבר לסיכון המיידי לעליית מחירים, עצירת התוכניות תשפיע על גורמים רבים בשוק. עבור היזמים והקבלנים, התוכניות סיפקו ודאות: מכרזים גדולים, ביקוש מובטח דרך זוכים, וחלק משמעותי מהשוק שמתועל דרך ערוצים ממשלתיים. כפי שכתבנו בעבר, היזמים הם המרוויחים הגדולים מכך - הם מקבלים קרקעות כמעט בחינם, ויכולים למכור חלק מהדירות בשוק החופשי. דוגמה מובהקת היא חברת עמרם אברם עמרם -3.16%  , שהגיעה לשווי של כ-3 מיליארד שקל בזכות התוכניות הללו. אם המנגנון ייעלם, היזמים ייאלצו להישען על שוק חופשי,- עם ריביות גבוהות, מימון יקר וביקוש בינתיים נמוך. אך זה יכול כאמור להשתנות עם הכאים יפנו לשוק החופשי.