כמה עולה לבנות בתל אביב ואיך זה שהמחיר פי כמה מהעלות?
למרות שהבלוקים הם אותם הבלוקים - בתל אביב התג מחיר גבוה יותר: ישראל יעקב, בעלים של משרד שמאות מקרקעין חושף ממה מורכב המחיר של דירה חדשה בתל אביב ואיך הוא נוסק ל־4 מליון שקל וצפונה: הקרקע, הבנייה, ההיטלים, המימון - והרווח היזמי - למה לבנות את אותה הדירה בתל אביב עולה יותר מכפול מאשר בפריפריה?
כשמדברים על דירה חדשה שנמכרת בתל אביב במחיר של 4 מיליון שקלים וצפונה מזה, קשה להבין איך המספר הזה מתגלגל. ממה בדיוק מורכב המחיר הזה? מהו החלק של הקרקע, כמה עולה הבנייה, אילו מיסים ואגרות נכנסים לתמונה. ומה פערי העלויות
מול פרויקטים דומים בפריפריה?
כדי להבין את הסיפור מאחורי המספרים, שוחחנו עם ישראל יעקב, בעלים של משרד שמאות מקרקעין, העוסק בתחום הליווי הפיננסי וניהול דוחות אפס: "בראש ובראשונה השונות היא במחיר הקרקע, תמיד
במחיר הקרקע. קרקע בבאר שבע הרבה יותר זולה מקרקע בתל אביב".
סעיף הקרקע כולל יותר מרכישת הקרקע עצמה. לדברי יעקב, זה כולל גם מס רכישה, היטל השבחה, ולעיתים, במיוחד בהתחדשות עירונית - גם תמורות לבעלי דירות, פינוי והובלה, דמי שכירות זמניים, פיקוח, שירותי
בנייה לדיירים, ולעיתים גם תשלום מס שבח במימוש: "כל זה מסתכם למרכיב הקרקע", הוא אומר.
הוא מוסיף כי בפרויקטים דרך רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) או בשוק הפרטי, ההיקף משתנה, אך עדיין מהווה את הרכיב המשמעותי ביותר: "בראש ובראשונה השונות היא במחיר הקרקע,
תמיד במחיר הקרקע. קרקע בבאר שבע הרבה יותר זולה מקרקע בתל אביב".
לצד הקרקע והבנייה עצמה, קיימת שורה ארוכה של עלויות עקיפות: אגרות והיטלים לעירייה, תכנון ויועצים, פיקוח הנדסי, שיווק, הוצאות משפטיות, תקורות, ובסוף - גם אחוז מסוים ל'בלתי צפוי': "ועל
כל זה אנחנו מוסיפים אחוז מסוים לבלתי צפוי מראש".
הוא מציג פער דרמטי בעלות הבנייה הישירה בין מרכז לפריפריה: "הבנייה בתוך עיר צפופה הרבה יותר קשה ומאתגרת. הדרישות של העירייה על הוצאת היתר ובמהלך הבנייה, לכל פנייה וסטייה - הן דרישות שאין אותן במקום
אחר. אפשר להגיד שהן מאוד דרקוניות. צריך מפקח, צריך לעשות תוכנית תחבורתית שמראה איך מסיעים חומרים פנימה והחוצה. הבנייה מאוד צפופה. ואלה המחירים. זו המציאות, זה השוק, אלה הפערים".
והוא מוסיף: "הבנייה בתוך עיר צפופה הרבה יותר קשה ומאתגרת. הדרישות
של העירייה על הוצאת היתר ובמהלך הבנייה, לכל פנייה וסטייה - הן דרישות שאין אותן במקום אחר. אפשר להגיד שהן מאוד דרקוניות. צריך מפקח, צריך לעצור את הכביש, צריך לעשות תוכנית תחבורתית שמראה איך מסיעים חומרים פנימה והחוצה. הבנייה מאוד צפופה. ואלה המחירים. זו המציאות,
זה השוק, אלה הפערים".
ומה לגבי המימון?
לצד עלות הקרקע, הבנייה וההוצאות העקיפות, ישנן גם עלויות מימון כבדות שמגולמות במחיר הדירה: הלוואות פרויקטליות, עמלות ליווי, ערבויות חוק מכר וערבויות נוספות
לבעלי הקרקע. כל אלה מצטברים לסעיף לא קטן בתקציב הכולל: "אנחנו לוקחים את התקציב הכולל, ומחלקים במספר הדירות", מסביר יעקב ומוסיף: "כך מוצאים את העלות לכל דירה - ומזה מורכב המחיר שלה".
אבל גם בזה לא מסתיים הפער. יעקב מצביע על הבדל חד במחירי השוק עצמם:
"מחירים בתל אביב נעים בין 55 עד 100 אלף שקל ומעלה למ"ר, לעומת מחירים בבאר שבע שעדיין ברמות של 14–18 אלף שקל למ"ר".
כלומר, ההבדלים לא נובעים רק מההוצאה, אלא גם מהשווי שמייחסת השוק לאותה דירה - באותו גודל, פשוט בכתובת אחרת.
רווח יזמי
גם סעיף הרווח היזמי, שנוטה לעורר תגובות בציבור, אינו קבוע, והוא משתנה לפי אזור, סיכון וסוג הפרויקט. בדרך כלל, רווח יזמי ממוצע עומד על הטווח שבין 15%-20% מעלות הפרויקט הכוללת, אך בפריפריה - שם קצב המכירות איטי יותר,
הביקוש תנודתי, ולעיתים לוקח שנים עד שהפרויקט משווק במלואו. הרווח שנדרש בידי היזמים גבוה יותר. ככל הנראה כדי להצדיק את הסיכון.
לכן, דווקא באזורים שבהם מחירי הדירות נמוכים יותר, היזמים שואפים לשיעור רווח גבוה יותר, פשוט כדי להבטיח את עצם הכדאיות
הכלכלית. הסיכון שם לא תמיד מתבטא במחיר הקרקע. אלא באי ודאות שיווקית, תנאי מימון פחות נוחים, וחוסר יציבות בשוק המקומי.
- 5.יעלי 30/06/2025 06:26הגב לתגובה זווימשיכו לרדת בשנתיים הבאות.צריך להיות טיפש מאוד כדי לקנות דירה במחיר בועה.
- 4.אנונימי 25/06/2025 12:22הגב לתגובה זוהכל שקרים אחיזת עיניים ופוזיציה. הסיבה היחידה היא תאוות הבצע המופרעת של יהודוני הנדלן
- חזק! אמיתי! (ל"ת)עמית 26/06/2025 10:56הגב לתגובה זו
- 3.אהרון 24/06/2025 20:40הגב לתגובה זומילים מילים ועוד פעם מילים . ללא מספרים להשוואה . . ברור שמה שקובע זה רק מחיר הקרקע .
- 2.בבר מהממד 24/06/2025 18:34הגב לתגובה זוחזירות .המשחק של תל אביב והמרכז יהיה בין עשירים בלבד חפשו אותם
- 1.דירה צריכה לעלות לא יותר מ 800 אלף בפריפרייה (ל"ת)אנונימי 24/06/2025 16:28הגב לתגובה זו
- זאב 28/06/2025 13:42הגב לתגובה זולהגיב לכתוב לחשוב שאתה חכם זה כבר נורמה. אז במקום לקשקש בא נראה אותך עושה את זה באופן פרטי
העיר הכי מבוקשת בהגרלת דירה בהנחה ומה הסיכויים לזכות בדירה?
תמונת מצב עדכנית על הביקושים לדירה בהנחה - הערים המבוקשות, ומפת הסיכויים
בשבוע הראשון של הגרלות דירה בהנחה נגשו 50,773 זכאים, כשהצפי הוא שבסוף הדרך היקף הזכאים המתמודדים יגיע למעל 130,000. בסה"כ מוצעות 7,479 דירות, כך שהסיכוי לזכות בדירה יהיה כ-5%. אלא שלמילואימניקים יש סיכוי גדול יותר שכן 505 מהדירות מוקצות להם שיעורם באוכלוסיית המתמודדים צפוי להיות בדומה להגרלות קודמות עד 20%, כך שיש להם סיכוי של פי 2.5 ממתמודד רגיל. בנוסף, הם מתמודדים גם בהגרלה "רגילה" כך שבפועל הסיכויים שלהם לזכות הם כנראה פי 3 ויותר מאשר מתמודד רגיל.
גם לבני המקום יש כמובן עדיפות, בדומה להגרלות קודמות. מעבר לכך, הסיכוי הכלי, לא מלמד על הסיכוי בכל אזור. יש מקומות מבוקשים מאוד ושם הסיכויים קטנים יחסית. באר יעקב מתבררת כלהיט של ההגרלה הנוכחית, רעננה אחריה. לבאר יעקב הוגשו בשבוע הראשון בקשות רכישה מ-22,690 מתמודדים, לרעננה הוגשו 16,546 מתמודדים. הנה התמונה המלאה:
ברעננה 16,546 זכאים מתמודדים על 1,234 דירות - הסיכוי לזכייה בשלב זה הוא 7.5%, אך הוא כאמור יקטן במקביל לנרשמים נוספים. הצפי הוא לפי 3 מתמודדים ובהתאמה הסיכוי ייפחת כנראה לאזור 2.5%.
- דירה בהנחה באשקלון: מעל ל-7.5 אלף משקי בית כבר נרשמו - הנחה של מעל 300 אלף שקל לדירה
- דירה בהנחה בקריית עקרון: קרוב ל-1,000 דירות בהנחה של כ-750 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
. בבאר יעקב, 22,690 זכאים, מתמודדים על 844 דירות, שיעור ביניים של 3.7%. ביבנה מתמודדים 14,943 זכאים על 736 דירות (4.9%), בנתניה 12,223 זכאים על 405 דירות (3.3%), ובקרית עקרון 8,007 זכאים על 969 דירות (12.1%).
