כשמדברים על דירה חדשה שנמכרת בתל אביב במחיר של 4 מיליון שקלים וצפונה מזה, קשה להבין איך המספר הזה מתגלגל. ממה בדיוק מורכב המחיר הזה? מהו החלק של הקרקע, כמה עולה הבנייה, אילו מיסים ואגרות נכנסים לתמונה. ומה פערי העלויות מול פרויקטים דומים בפריפריה?

כדי להבין את הסיפור מאחורי המספרים, שוחחנו עם ישראל יעקב, בעלים של משרד שמאות מקרקעין, העוסק בתחום הליווי הפיננסי וניהול דוחות אפס: "בראש ובראשונה השונות היא במחיר הקרקע, תמיד במחיר הקרקע. קרקע בבאר שבע הרבה יותר זולה מקרקע בתל אביב".

סעיף הקרקע כולל יותר מרכישת הקרקע עצמה. לדברי יעקב, זה כולל גם מס רכישה, היטל השבחה, ולעיתים, במיוחד בהתחדשות עירונית - גם תמורות לבעלי דירות, פינוי והובלה, דמי שכירות זמניים, פיקוח, שירותי בנייה לדיירים, ולעיתים גם תשלום מס שבח במימוש: "כל זה מסתכם למרכיב הקרקע", הוא אומר.

הוא מוסיף כי בפרויקטים דרך רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) או בשוק הפרטי, ההיקף משתנה, אך עדיין מהווה את הרכיב המשמעותי ביותר: "בראש ובראשונה השונות היא במחיר הקרקע, תמיד במחיר הקרקע. קרקע בבאר שבע הרבה יותר זולה מקרקע בתל אביב".

לצד הקרקע והבנייה עצמה, קיימת שורה ארוכה של עלויות עקיפות: אגרות והיטלים לעירייה, תכנון ויועצים, פיקוח הנדסי, שיווק, הוצאות משפטיות, תקורות, ובסוף - גם אחוז מסוים ל'בלתי צפוי': "ועל כל זה אנחנו מוסיפים אחוז מסוים לבלתי צפוי מראש".

הוא מציג פער דרמטי בעלות הבנייה הישירה בין מרכז לפריפריה: "הבנייה בתוך עיר צפופה הרבה יותר קשה ומאתגרת. הדרישות של העירייה על הוצאת היתר ובמהלך הבנייה, לכל פנייה וסטייה - הן דרישות שאין אותן במקום אחר. אפשר להגיד שהן מאוד דרקוניות. צריך מפקח, צריך לעשות תוכנית תחבורתית שמראה איך מסיעים חומרים פנימה והחוצה. הבנייה מאוד צפופה. ואלה המחירים. זו המציאות, זה השוק, אלה הפערים".

והוא מוסיף: "הבנייה בתוך עיר צפופה הרבה יותר קשה ומאתגרת. הדרישות של העירייה על הוצאת היתר ובמהלך הבנייה, לכל פנייה וסטייה - הן דרישות שאין אותן במקום אחר. אפשר להגיד שהן מאוד דרקוניות. צריך מפקח, צריך לעצור את הכביש, צריך לעשות תוכנית תחבורתית שמראה איך מסיעים חומרים פנימה והחוצה. הבנייה מאוד צפופה. ואלה המחירים. זו המציאות, זה השוק, אלה הפערים".