בתוך לחץ הנפילות הפתאומי - הנה מניית יתר שנראית זולה
בשבוע האחרון של דצמבר 2015 אמרתי לעצמי שהגיע הזמן לקנות מניות, אפקט ינואר בדלת והוא כבר יביא לנו לבדו עלייה במדדים ובשערי המחירים. בדיעבד התברר שהוא לא בדלת וגם כנראה לא בחלון. העצבנות בשווקים בחו"ל כתוצאה ממלחמת מטבעות וסחורות עולמית, חילחלו למשקיעים בת"א. והמדדים כמובן הגיבו בהתאם עם תשואות שליליות. השאלה הגדולה היא מה הלאה, השוק יעלה או ירד, למכור או לקנות?
הדעה שלי היא שתמיד יש מניות עם תמחורים אטרקטיביים ביחס למחירי השוק. בשביל למצוא אותן צריך לערוך מחקרים ומעקבים רבים ולהשוות בין מניות הפועלות בסקטורים דומים. התנודתיות הנוכחית בשוק שלחה אותי לחפש מניות בסקטורים דפנסיביים, אחד מהם הוא נדל"ן מניב. המודל הפיננסי בתחום הוא די פשוט, חברה קונה נכס שמניב תשואה X על מחיר הרכישה. הרכישה מתבצעת על ידי הון עצמי ומימון אשר עליו משלמים ריבית בשיעור Y. הרוכשת צפויה להרוויח כל שנה את המרווח בין התשואה שמניב הנכס לשיעור הריבית אותה היא משלמת לנותן המימון.
לאחר ההקדמה הארוכה, נתקלתי השבוע במסגרת החיפוש שלי במניית
סלע נדלן
+0.29%
סלע נדלן
1,029
+0.29%
בסיס:1,026
פתיחה:1,021
גבוה:1,029
נמוך:1,010
תמורה:2,843,072
לעמוד ציטוט
חדשות
גרפים
פרופיל חברה
המלצות
כתבות נוספות בנושא:
. סלע קפיטל נדל"ן היא קרן הריט הציבורית הנסחרת השניה בגודלה (מבחינת היקף נכסים ושווי שוק) לאחר "ריט1". קרן ריט היא קרן השקעות בנדל"ן מניב בעיקר, אשר מחוייבת לשמור על רמת מינוף הנמוכה מ-60%, לחלק את מרבית הכנסתה החייבת כדיבידנד למשקיעים ועוד פרט חשוב מאוד, הקרן אינה משלמת מס הכנסה על הרווחים.
מה שהכי מושך את העין במניית סלע, היא העובדה שהחברה נסחרת בדיסקאונט של כ-12% על ההון העצמי (נכון לסוף ספטמבר 2015), כאשר מרבית החברות בתחום נסחרות בקירוב או מעל להון העצמי.
הדבר שמצביע כנראה על אחד משני דברים:
- השוק מעריך שהחברה שילמה יותר מדי על נכסים או משערכת אותם יקר מדי בספרים.
- יש פה פער הנובע מכשל שוק שאמור להיסגר בעתיד.
נכון ל-30 בספטמבר 2015, פורטפוליו הנכסים של החברה כולל 24 נכסים מניבים בשטח כולל כ-168 אלף מ"ר, המשמשים כבנייני משרדים, מסחר, תעשיה, תחנות תדלוק ומלון. שווים ההוגן הכולל מסתכם בכ-1.71 מיליארד שקלים, והם מושכרים לכ-330 שוכרים עם שיעור תפוסה ממוצע של כ-93.5%. נכסי החברה מפוזרים גם מבחינה גאוגרפית וגם מבחינת שימושים.
על פי תוצאות החברה והצפי שלה לרבעון הרביעי של 2015, אני מעריך כי הנכסים הנוכחיים של החברה צפוים להניב תזרים מזומנים תפעולי (FFO) של כ-64 מיליון ש' ב-2016. המשמעות היא תשואה של כ-8.1% על השווי הסחיר של החברה. תשואה זו נחשבת ליחסית גבוהה בהשוואה לחברות נדל"ן מניב בסדר גודל דומה. כמו כן, בתור היותה קרן ריט, סלע מחויבית לחלק את מרבית הכנסתה החייבת, ולכן מרבית התשואה הנ"ל תחולק לבעלי המניות כדיבידנד.
מבט לעתיד
- המשך צמיחה
- שיפור בגמישות הפיננסית
- כניסה אפשרית לת"א 100
בשורה התחתונה: סלע היא חברה טובה וצומחת בסקטור דפנסיבי יחסית אשר נסחרת מתחת להון העצמי שלה. בעזרת יכולתה לגייס מימון בריביות נוחות והעובדה שהיא אינה משלמת מס על הרווחים, ההשקעה בחברה מקנה למשקיעים בה תשואה תזרימית יפה. בנוגע לשאלה האם כדאי להשקיע או לא, זאת אשאיר לשיקול דעתו של הקורא בהתאם לטעמיו האישיים.
מאת: דן צפריר, לשעבר אנליסט בכיר וכיום מנהל השקעות בחברה פרטית
*אתם מוזמנים להציף שאלות והתייחסויות בטוקבקים.
***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
11.גן שלמה 76802 (ל"ת)זאב גורן 12/01/2016 13:18הגב לתגובה זו0 0סגור
-
10.כדאי ללכת אול אין?smekintosh 11/01/2016 12:45הגב לתגובה זו0 1כתבה נהדרת ועניינית, אשמח לשמוע עוד מהבחורסגור
-
9.רןהד״ר 11/01/2016 11:46הגב לתגובה זו0 0יופי של כתבה. ניתוח מקצועי, ענייני וחד. כל הכבוד דן.סגור
-
8.זהירות מסלע נדלןאברהם 10/01/2016 22:51הגב לתגובה זו0 1נכבדי הם יודעים כל כסף זר שניכנס, שמתי 500 שח למחרת המניה ירדה ועוד יום עד שהתייאשתי מכרתי, ברגע שמכרתי התחילה לעלות,לקנות מניות טובות ובטוחות,סגור
-
לצורך הדיוקדן צפריר 11/01/2016 08:42הגב לתגובה זו1 0רשום שהמניה נראית זולה, לא המלצתי לרכוש, וגם בסוף רשום שכל משקיע יחליט מה לעשות לפי טעמיו.. בכל מקרה שמשקיעים במניה חשוב מאוד להיכנס אליה כאשר היא נמצאית בתמחור נוח ולדעתי גם עם אופק השקעה לפרק זמן מינימלי, כמובן שיש עוד מניות וחברות טובות להשקיע בהן, מאחל לכולנו הצלחות בעתידסגור
- טען עוד
-
7.סלע חברה טובה אבל ריט 1 טובה יותר (ל"ת)משקיע במניות נדל״ן 10/01/2016 22:11הגב לתגובה זו0 0סגור
-
6.דן שועלהשולף המהיר 10/01/2016 20:06הגב לתגובה זו1 0דן צפריר מס 1 ! אם הייתי יכול לקנות הייתי קונה!סגור
-
5.כותרות בומבסטיות בביז פורטליורם 10/01/2016 17:41הגב לתגובה זו1 0סוף סוף מישהו מעלה לכאן סקירה עניינית עם דגש להמלצה על סמך סימוכין .ולא כל מיני כותרות בומבסטיות חסרי תוכן...אני התחלתי לעקוב מקווה שגם תצדקסגור
-
4.מעניין מאודאלעד רונן 10/01/2016 16:02הגב לתגובה זו1 0כתבה מקצועיתסגור
-
3.כתבה מעניינת ומקצועית (ל"ת)אלון 10/01/2016 15:49הגב לתגובה זו0 0סגור
-
2.קורעים את המשקיע במס בסלע נדלןרן 10/01/2016 15:33הגב לתגובה זו2 0בגלל שהקרן לא משלמת מס הכל מגולגל למשקיע תמוה בעיני שלא מוזכר הדבר הזה שכן זה מגיע גם ל 40% מססגור
-
ריט 1ביבי 10/01/2016 16:41הגב לתגובה זו0 1משלמים על דיבידנד כמעט --50%סגור
-
בחברה רגילה משלמים מס פעמייםדן צפריר 10/01/2016 15:43הגב לתגובה זו3 0פעם אחת ברמת החברה ופעם אחת המשקיע שמקבל דיבידנד, אז זה יוצא 26.5% ועוד מס הון על הדיבידנד שמחולק, בסלע רק מס על הדיבידנד שמחולק...בכל מקרה שיעור המיסוי של אנשים וחברות המחזיקים שונה, במקרה זה דיברתי רק על העובדה שהחברה עצמה לא משלמת מס חברותסגור
-
1.יש מניות אטרקטיביות ממנהפנקס הקטן 10/01/2016 15:25הגב לתגובה זו3 1מבטח, נאוי, נובהסגור
-
זה לא אותו התחום. (ל"ת)תקרא שוב 10/01/2016 17:08הגב לתגובה זו1 1סגור