16 מיליון שקל לוילה, 6 מיליון לדירה: המחיר היקר של לגור באפקה
שכונת אפקה הוקמה בתל אביב בשנות החמישים עם מטרה די דומה לזו של השכנה צהלה: לשכן חיילים. בעוד שבצהלה שוכנו בכירי צה"ל לדורותיהם, אפקה קמה מוקדם יותר במטרה לאכלס את חברי ארגון ההגנה. דבר אחד מאפיין את שתיהן: אווירה כפרית, שקט, ללא מגדלים גבוהים שמפרים את השקט ולא פחות מזה - השכונה הרביעית בישראל והשניה בתל אביב, אחרי צהלה, מבחינת מעמד סוציו-אקונומי.
לא רחוק מכאן, יקומו בניינים בקרוב. הרחובות חי"ש וברקאי (גוגל מאפס)
מחכים ל-2029
עניין אחד באפקה אמור לערער על השלווה של תושבי השכונה. בחודש פברואר השנה החליטה ועדת הערר המחוזית לדחות את הערר של התושבים, שהתנגדו לתכנית פינוי בינוי במרכז שכונת הוילות. מדובר ב-14 דונם ליד רחוב ברקאי - תכנית שבמסגרתה ייהרסו 9 מבנים קטנים וייבנו 17 בנייני בוטיק. עיריית תל אביב-יפו עמדה מאחורי אקרו, תדהר, וקיו נדל"ן שהן היזמיות בפרויקט וניצחה, אחרי קרב של ארבע שנים במהלכו 150 תושבים טענו שהתכנית משנה את המרקם ואת אופי השכונה - טענה שהוועדה המחוזית לא קיבלה.
חשוב לציין כי עוד קודם, הוועדה המקומית קיבלה חלק מטענות המתנגדים, אבל אלה בחרו ללכת ישירות לוועדה המחוזית משום שהם לא ראו אפשרות לסיים את המשא ומתן בצורה טובה לשני הצדדים והלינו על נפחי בנייה מוגזמים (כ-31 דירות לדונם) ותכנית שאינה חוקית.
אחרי שהנושא הגיע לבית המשפט שהכריע, זה רק עניין של זמן עד שנראה כאן בניינים. כמה זמן? על פי המידע שבידינו, החברות רוצות לעלות תוך כשנה וחצי על הקרקע. כלומר, יתכן ובעוד משהו כמו 4 וחצי שנים, סביב תחילת 2029, נראה בניינים חדשים. בשכונה קיימים בניינים נמוכי קומה, כך שלא מדובר בשכונה שמאכלסת רק צמודי קרקע - עניין שיכול להבהיר מעט מדוע חלק מהטענות של עיריית תל אביב בעניין היו מוצדקות. ועדיין, חשוב להדגיש - אפשר להבין את התושבים - הם גרים בשכונה יוקרתית של צמודי קרקע - הם לא רוצים לשלם מיליונים, ואפילו עשרות מיליוני שקלים - כדי לשמוע רעש של פטישים במקום את רעש הציפורים שמאפיין את השכונה.
16 מיליון שקל לוילה על חצי דונם
את הטענות של שני הצדדים נניח לרגע בצד, אותנו מעניינים המחירים בשכונה. בחצי השנה הראשונה של השנה שעברה, כלומר לפני המלחמה, נעשו רק 2 עסקאות בשכונה, המשקפות מחיר של 40-44 אלף שקל למטר, אבל מדובר בדירות ולא בצמודי קרקע. דירה בבניין ישן לא זולה, המחיר שלה נע סביב 5.5 מיליון שקל וצפונה, עד 6 מיליון שקל. וילה תעלה כאן, לרוב, 16 מיליון שקל וצפונה. בדרום השכונה, ברחוב שפייה, נמכרה כבר לפני שלוש שנים וילה במחיר של כמעט 30 מיליון שקל - ללמדכם שבשכונות יוקרה קשה מאוד להניח מחיר ממוצע לוילה, כי הוא משתנה מרחוב לרחוב, ולפעמים מבית לבית באותו רחוב, בגלל המגוון שקיים כאן.
בחנו כמה עסקאות חשודות ברחוב מניה וישראל שוחט. דירות בבניין ישן נמכרו בשנים האחרונות במחירים הזויים - 9.4 מיליון שקל, ממש לפני שנתיים. מתברר שלא מדובר בקונים פראיירים - במקום נעשה פרויקט תמ"א 38 הכולל דירות יוקרה, עם מרפסות וחניה צמודה. מדובר בבניין בן 6 קומות, כשדירות 4 חדרים נמכרו בתחילת הדרך במחירים יחסית אטרקטיביים של החל מ-5.6-6 מיליון שקל, תלוי בקומה. דירות היוקרה נמכרו במחיר יקר יותר וזה מה שמסביר את המחיר.
ומה עם צמודי הקרקע? בשל מיעוט עסקאות בשנים 2023-2024, בדקנו את מחירי ההיצע באזור. מצאנו לפחות ארבעה קוטג'ים לא חדשים על מגרשים של חצי דונם, שמחירי ההיצע בהם דומים ונעים סביב 15.5-16.5 מיליון שקל.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
בדקנו את מחירי הבתים שעברו כאן התחדשות עירונית ובכלל - רובם החליפו ידיים כעבור בערך 15 שנה והמחירים בהם עלו ב-150%. כפי שמצאנו בצהלה, מדובר בעלייה של 10% בשנה במחירי הבתים הממוצעים. גם כשאנחנו מסתכלים במבט של 5 שנים אחורה, העלייה היא דומה, בערך 10%-7% במחיר הממוצע, כשהמחירים משתנים בהתאם לפרויקט. אם מדובר בהתחדשות עירונית, העלייה היא גבוהה יותר.
עסקאות אחרונות בשכונה (בסוגריים, מחיר למטר. בשל מיעוט עסקאות צמודי קרקע, הנה 3 עסקאות בהתחדשות עירונית):
מניה וישראל 13; 115 מ"ר, 5 חדרים, קומה 5 - 5.2 מיליון שקל (45,217 למ"ר).
מניה וישראל 13; 145 מ"ר, 5 חדרים, קומה 5 - 6.05 מיליון שקל (41,724 למ"ר).
פרויקט אפקה בוטיק, 41 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 3.5 מיליון שקל (85365 למ"ר).
- 2.א.י 17/10/2024 11:09הגב לתגובה זונטל המשכנתאות מכריע את מרבית משקי הבית כאשר משכנתא ממוצעת התיקרה ב 1,000 שח עד 1,500 שח עקב שינוי הריבית והמדד. הדיור הפך להיות לא בר השגה, בעוד היצע אדיר שלא היה כדוגמתו שנים, מתקשה לפגוש קונים.
- 1.יעלי 11/10/2024 18:58הגב לתגובה זוהמלחמה מרסקת את מחירי הדירות בגוש דן.
- תתחבר למציאות (ל"ת)הנביא 16/10/2024 11:29הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
