המכרז חשף: כמה עולה קרקע ליחידת דיור ביפו לעומת קרקע בשדה דוב?
רחוב ד"ר ארליך בתל אביב נע על קו התפר שבין החלק הדרומי של מרכז יפו, לבין שכונת צהלון, מזרחית לעג'מי. האזור מאופיין באוכלוסיה יהודית וערבית מעורבת, ולאחרונה החליטה המדינה לשווק קרקע באזור, לבניין בניין עם 45 דירות.
מחצית מהשווי
במכרז הזה השתתפו 5 חברות, ובאופן די חריג, הקרב בין 4 ההצעות הראשונות היה צמוד מצד אחד ורחוק מאוד ממחיר השומה מצד שני. בעוד ששמאי רמ"י העריך את הקרקע ב-88 מיליון שקל, 3 מתוך 4 ההצעות נעו בין 40-41 מיליון שקל וההצעה הזוכה סביב 45 מיליון שקל (הוצאות הפיתוח מינוריות - סביב 1.14 מיליון שקל).
קרקע בשדה דוב (דוח שמאי ארז אבירן)
מי שזכתה בקרקע היא חברת יורו ישראל. כשמסתכלים על מחיר הקרקע בשומה, מבינים שהמחיר הוא מציאה, אבל כשמסתכלים על ההוצאות האחרות מבינים - הקבלנים לא פראיירים והם יודעים היטב כמה שווה קרקע באזור הזה. כל ארבעת ההצעות הראשונות נעו סביב מיליון שקל. הזוכה הגישה הצעה של קצת יותר ממיליון שקל ליחידת דיור וזכתה.
באיחור של 10 שנים
רק כדי להבין את ההבדלים בין מחירי הקרקעות בתל אביב: המחיר לפני עשור בדיוק, סביב 2013-2014, עמד על 1.1 מיליון שקל בערך ליחידת דיור. מה קרה מאז? המחירים האמירו, אבל ביפו מחירי הקרקעות תמיד היו זולות משמעותית והיא הגיעה לשם באיחור. לשם השוואה, קרקע ליחידת דיור בשדה דוב נמכרה סביב 2.3 מיליון שקל לפני שנתיים והיום היא כבר שווה יותר.
אם נסתמך על המחיר ששילם בזמנו חנן מור, 7.8 דונמים תמורת 1.46 מיליארד שקל, בתוספת הוצאות פיתוח של 62 מיליון שקל, נגיע לסכום גבוה יותר, בערך 3.3 מיליון שקל קרקע ליחידות דיור. לפי שומת בנק לאומי, המחיר היה נמוך בהרבה, סביב 2.2 מיליון שקל ולפי המחיר שדימרי שילם לאחרונה - 2.4 מיליון שקל ליחידת דיור. מכאן, אתם יכולים לעשות את החישוב לבד ולהבין מדוע אנשים משלמים 87 אלף שקל למ"ר לדירה בשדה דוב.
- פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
- תל אביב בחצי מחיר - המחירים ביפו מזנקים ועדיין לא מתקרבים למרכז העיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מחירי הקרקעות ביפו שונים מהותית ממחירי הקרקעות בשכונות אחרות בתל אביב. גם מחירי הבתים שם. במרכז תל אביב לא תוכלו למצוא דירה קטנה בפחות משלושה מיליון שקל - באזור יפו זה עדיין קיים. הקרבה למים יכולה לשחק תפקיד, אבל הוא לא מהותי כמו דירות בבניינים לשימור שנמכרים במחיר יקר יחסית בגלל הערך הסנטימנטלי שלהן.
- 1.הפשע לא משתלם 25/09/2024 13:44הגב לתגובה זואתם יודעים מה הבעיה שם לבד אני לא צריך לומר לכם למה המחיר זול...
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
