בימים האחרונים רץ סרטון ברשתות החברתית טיקטוק של איש נדל"ן, שמסביר למה כדאי לרכוש דירה בבאר שבע. הוא מסתובב בין שכונות העיר, מספר שהוא רכש מספר דירות בשכונה קשה, בסכום של 400 אלף שקל "והיום הם שוות כמעט כפול". הסרטון זכה לתגובות רבות. רבים לא מאמינים בשוק הזה, של לרכוש דירות זולות. הרוכש לא מזכיר שהוא נאלץ לשלם דמי תיווך, עורך דין,  שמאי, דמי פתיחת תיק להלוואה ושיש עוד הוצאות, אפילו גבוהות יותר - החל מהדירה השנייה הוא ישלם מס רכישה של 8% ויש גם מס שבח בעת מכירת הדירה. כלומר, בהנחה שההשקעה שלו רואה תשואה של 4%, ריאלית היא יורדת משמעותית כשמכניסים את האלמנטים האלה. השקעה בפק"ם נזיל אחת לשנה, למשל, יכולה להניב לו תשואה גבוהה יותר.

איפה מצאנו דירות ב-900 אלף שקל?

היום לא צריך בהכרח הון עצמי גבוה לדירות כאלה. הבנקים רק מחכים שתיקחו הלוואה ללא מטרה כדי לממן את זה (למרות שחלקם אוסר על הלוואה לכל מטרה לצורך רכישת דירה, אבל תמיד אפשר לסגור את ההלוואה שיש לכם על הרכב ולגרור את ההלוואה למקום אחר, זה טריק חוקי לגמרי). כלומר, בעזרת הלוואה של 200 אלף שקל, שאפשר לקבל תוך שעה בקליק, תוכלו לקנות דירה של 650 אלף שקל. ועל כל שקל שתוסיפו, תוכלו לקבל עוד עוד שלושה בערך. אז איפה אפשר למצוא דירות כאלה, של עד מיליון שקל, במצב סביר?

זו לא חייבת להיות דירה הרוסה. יש מציאות. דירה יד שנייה (איציק יצחקי)

נתחיל בדירות היקרות יותר, שמצבן טוב יותר בממוצע. דירות כאלה, במחירים של 900-מיליון שקל, מצאנו בשדרות. בשדרות מצאנו עסקה מעניינת במיוחד. דירה אחת שמפוצלת לשתי דירות מושכרות של 3 חדרים ו-2 חדרים, צמודה למרכז קניות. הדירה שבאזור נאות המייסדים, מכניסה תשואה אטרקטיבית ומשופצת והיא אפילו כוללת ממ"ד. המחיר: 974 אלף שקל. גם במרכז העיר שדרות מוכרים דירות דומות. ליד המזרקה מצאנו דירה שעברה שיפוץ הכולל מערכת חשמל חדשה, מיזוג בחדר שינה וסלון, חניה מסודרת סגורה לדיירי הבניין והיא נראית, לפחות לפי התמונות, במצב טוב. הדירה היא ברחוב הולנד והמחיר עומד על 995 אלף שקל עבור 80 מ"ר - בערך 12,500 שקל למ"ר. לא רע.

קחו את הרכב, סעו לצפון

• שמאי המקרקעין שמעריך: "בבאר שבע מי שמוכר בלחץ - מקבע הפסד; מי שמחכה - לא מפסיד"
• ב"ש: פינוי בינוי בהיקף של 1.2 אלף דירות יוצא לדרך
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בכלל, עושה רושם שחיפה היא אזור אטרקטיבי מאוד לרכישת דירות כאלה. בקרית שפרינצק מצאנו דירת 2.5 חד' כשהנכס מושכר ב-2800 שקל. המוכר משאיר את כל הריהוט ומוצרי החשמל בדירה ללא עלות ודורש 950 אלף שקל. זוהי תשואה של 3.5%, אבל הרוכשים צריכים לבנות, כמובן, על עליית המחיר ולא רק על התשואה, במידה והם לא משקיעים שרוצים להשכיר אותו לטווח ארוך. בחיפה מצאנו דירה נוספת ברחוב מסדה, עם 5% תשואה בערך. מדובר בכניסה פרטית לדירה עם מספר מדרגות ישר לגינה הפרטית בטאבו בגודל 23 מטר. הדירה עצמה משתרעת על פני 54 מ"ר, אבל ישנה גם מרפסת שמש. המחיר הוא כמעט מיליון שקל, אבל צריך לזכור שלא לכל דירה יש גינה ומרפסת. מצד שני, המוכר הוריד 120 אלף שקל ממחיר הדירה. היינו בודקים למה (אולי העובדה שמחירי הדירות בסביבה הם דומים).

בבאר שבע, כמה מפתיע, מצאנו דירת 5 חדרים בפחות ממיליון שקל. מדובר בדירה של 90 מ"ר, בקומה ראשונה - כך שהסלון בוודאי לא מרווח, ועדיין מדובר במחיר אטרקטיבי. הדירה מחולקת לשתי יחידות, כך שהיא מתאימה למשקיעים. לדברי בעלי הנכס, הא מושכרת ב-4,500 שקל לחודש והתשואה היא 5%. בדקנו - ואם זה מחיר השכירות, התשואה היא אפילו גבוהה יותר, משום שהיא מוצעת למכירה ב-925 אלף שקל בלבד אחרי הורדת מחיר.

גם בנהריה מצאנו דירות במחיר של פחות ממיליון שקל. תמורת כ-990 אלף שקל תוכלו לקבל דירת 3 חדרים בבניין שנמצא מרחק הליכה מקניון ארנה, ברחוב שפרינצק. מדובר בדירת 3 חדרים הכוללת מעלית, מחסן וחניה בטאבו.

• השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
• עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

אזור נוסף בו אפשר למצוא דירות אטרקטיביות הוא בקריית ביאליק, ליד ציר ז'בוטינסקי שמיועד להתחדשות עירונית, ממש ליד ציר דרך עכו. הדירה כוללת מחסן, היא בגודל 72 מ"ר, יש בה 3 חדרים ובעלי הנכס דורש 940 אלף שקל. עוד דירה שמצאנו באזור היא ברחוב ש"י עגנון. מדובר בדירת 3 חדרים, כ-60 מ"ר, בקומה ראשונה. 990 אלף שקל דורש המוכר תמורת 60 מ"ר - 16,500 אלף שקל למ"ר, אחרי שהמחיר ירד ב-70 אלף שקל. זה לא זול (משקף מחיר דומה לדירות בסביבה) אבל כדאי לבדוק. בכל זאת, אין הרבה דירות באזור כזה בפחות ממיליון שקל.

בכלל, באזור דרך עכו המוכר יש הרבה מאוד דירות כאלה, להשקעה במחיר נמוך. בקריית מוצקין השכנה יש דירות שנמכרות סביב המחיר הזה. ב-980 אלף שקל תוכלו לקבל דירת 3 חדרים, 72 מ"ר, שנמצא ממש ליד הקריון, פינתית לנוף פתוח ועורפית כך שלא פונה לכביש. הידרה אפילו כוללת מחסן.

אזור השקעה נוסף הוא בעפולה. מצאנו דירות סביב מחיר של 900 אלף שקל עד מיליון שקל. אחת כזו נמצאת ברחוב משמר הירדן, אבל יש עוד כאלה בסביבה. במקרה הזה מדובר בדירת 4 חדרים במיליון שקל - אבל היא בגודל 100 מ"ר, כולל מטבח ענק, יחידת ארונות ולצד שדרת חנויות. זה מחיר נמוך גם ביחס לעפולה.

בשורה התחתונה, יש מציאות. בעיקר באזור הצפון. ואם אפשר לקבל גם מחסן ומרפסת ולא לרכוש דירות חדשות ב-2.5 מיליון שקל באזור קרוב, למה לא?