איחור במסירת דירות: האם הקבלנים באמת אשמים במצב ומי ישלם את המחיר?
על השאלה האם אירועי המלחמה נחשבים ל"כוח עליון", ענינו כאן בעבר. התשובה היא חד משמעית: הקבלנים צריכים לדעת להיערך לאירוע מלחמה או מבצע - מה שהפך למעין שגרה בישראל.
מתי העיכוב הופך ללגיטימי? דירות בבנייה (שלומי יוסף)
המלחמת הפכה לזירת קרב בין רוכשים לקבלנים. העיכוב בבנייה בעקבות מגבלת הפועלים ואיום הטילים בתחילתה הוביל קבלנים רבים לשלוח מכתבים לדיירים, בהם הם מודיעים על איחור במסירת הדירות. הרוכשים, מצדם, לא מוכנים לקבל זאת. הם טוענים כי מדובר בסדרת אירועים שלא בשליטתם ומצד שני - ממשיכים לגבות מדד תשומות בניה. הרוכשים מבולבלים, הם פונים לעורכי דין, מנסים למצות את הזכויות שלהם. הם מרגישים שהקבלים מנצלים את התקופה ואותם - מאריכים את משך הבנייה מצד אחד ומחייבים אותם במדד מצד שני. הקבלנים טוענים, מצדם, שאין להם שום אינטרס לעכב את הבנייה. אחרי הכל, הם אומרים, אנחנו משלמים עלויות מימון גבוהות והנזק נאמד במיליונים.
לאחרונה דובר על כך שהמדינה תסייע לקבלנים ותפצה אותם, לפחות באופן חלקי, בגין איחורים שנבעו מהמלחמה, אך לא ראינו כל התייחסות לכך בתכנית החדשה של האוצר. במשרד השיכון יצאו בהצהרות לגבי העניין הזה בשבועות האחרונים, אבל בינתיים שום דבר לא מקודם. הסיבה לכך היא בעיקר משפטית - הם יודעים שלקבלנים יהיה קשה להוכיח שהעיכוב נגרם רק בשל המלחמה. על פי הערכת הקבלנים, כמחצית מאתרי הבנייה מושבתים.
- קניתם דירה – אבל אין מפתח: כך הפך איחור במסירה לנורמה בענף הנדל"ן
- הקבלן איחר במסירת דירה - מה הפיצוי ששילם לרוכשים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
להגנתם של הרוכשים אפשר לומר שהם גם לא אחראים על המלחמה. הקבלנים מעכבים אותם, הם תכננו לצאת מהדירה שלהם בתאריך מסוים וכעת האיחור משבש להם את התכניות. לעומת זאת, הקבלנים טוענים, ובצדק, שאי אפשר לעבוד ללא פועלים ושהמדינה, שדיברו על נהירה של עשרות אלפים מדי חודש, הביאה לכאן בסך הכל מאות או אלפים בודדים, שעדיין לא הוכשרו לעבוד באתרים השונים. סיבה נוספת למחסור בכוח אדם הוא נושא הגיוס למילואים. חלק ממנהלי האתרים, המהנדסים והאדריכלים גויסו, מה שיוצר עיכוב בפרויקט.
כעת החשש הוא לא רק מנזקי המלחמה, אלא שהקבלנים יתרצו כל עיכוב, שיכול לנבוע גם מסיבות אחרות, בנזקים שנגרמים מהמלחמה. אם עד כה נשלחו מכתבים בודדים לדיירים, כעת ההיקף עשוי לעלות. הקבלנים מצפים שהמדינה תתערב וינסו לעלות את זה לסדר היום בקבינט הדיור.
לאחרונה סיפרה לנו עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות'. כי "צריך לעשות הפרדה בין הסכמים בתחום ההתחדשות העירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי לבין רכישה מקבלן, מכר. לגבי מכר - חל סעיף 5 א' לחוק המכר (הסעיף הזה תוקן ביולי 2022, ותכף תבינו למה זה חשוב, א"י), שעוסק בפיצוי בשל איחור במסירת דירה - הוא קובע שרק במקרה של סיכול הסכם, כלומר רק במקרה של כוח עליון, התרחשות אירוע שאי אפשר לצפות הקבלן פטור מתשלום פיצוי על איחור במסירה. צריכות להיות נסיבות שמצדיקות את הפטור והסיכול, שהוכרו ככוח עליון".
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
במילים פשוטות, המלחמה היא אינה כוח עליון. בפסיקה נקבע בפסקי דין שהיו תקפים במלחמת יום כיפור ומלחמת לבנון וגם ממבצע צוק איתן, שבישראל מלחמה היא משהו שהקבלן צריך לצפות. כלומר, לא פוטר אותו מתשלום פיצוי על איחור במסירה. "גם קורונה היא לא כוח עליון", היא הדגישה. "חשוב לציין שזה לא חל על חוזים לפני התיקון (כאמור, יולי 2022, א"י)".
- 4.הרוכשים צודקים -הקבלנים בסוף ישלמו - (ל"ת)אלקין 13/02/2024 13:17הגב לתגובה זו
- 3.יוסי 12/02/2024 14:22הגב לתגובה זומלחמה בארץ אינה כוח עליון. קורונה לא כוח עליון היזמנים וקבלנים פשוט התרגלו שהם יכולי ם חנצל את הסחבת בבתי המשפט וגוררים את האזרחים שנים במשפטי פיצויים. לאזרח לא מוותרים שקל על משכנתא ולא על שכירות בזמן שהקבלן מעקב מסירה וכמו שהקבלן יודע לגבות מדד תשומות בניה על כל המחיר ולא רק על החלק היחסי של הבניה. וכמו שהקבלנים בארץ מוסרים דירות מתפרקות במחיר של פנטהאוז במנהטן שידעו שחוזה זה חוזה, ותאריך מסירה מחייב עם מלחמה ובלי מלחמה אז הפרו חוזה, עיכבו מסירה = תשלמו לפי החוק ואם מגיע למשפט אז לחייב גם בהוצאות משפט ופיצוי על עוגמת נפש !!! די לחזירות חוק זה חוק !!!
- 2.הרוכשים סתם מתלוננים (ל"ת)קבלן 12/02/2024 13:50הגב לתגובה זו
- 1.מה? 12/02/2024 08:57הגב לתגובה זומי מגן על הרוכשים? אני חושב שבשבוע שבועיים האחרונה ירד קצב כתבות הפמפום דרסטית. האם מחירי הנדל"ן לפני קריסה? האם גם לתמימים האחרונים שנשארו נפל האסימון? איציק יצחקי - מקווים לראות כתבות חדשות ברוח הדברים! וחכם... עיניו בראשו!
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
