הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

נווה שאנן: במקום מבני רכבת - מגדלים של 34 קומות. כמה עולה שם דירה?

הוועדה המחוזית חיפה החליטה להפקיד תוכנית להתחדשות עירונית, בניין ושלושה מגדלים ענקיים ייבנו. כמה עולה דירה באזור?
איציק יצחקי | (12)
נושאים בכתבה התחדשות עירונית ועדה מחוזית לתכנון ובניה חיפה נווה שאנן

הוועדה המחוזית חיפה החליטה להפקיד תוכנית להתחדשות עירונית שכונת נווה שאנן בחיפה. המשמעות: במקום ארבעה מבני רכבת ייבנה מתחם חדש הכולל 480 דירות במבני מגורים בני 8 עד 34 קומות, שטחי מסחר, מבני ציבור ואמפי פתוח. מדובר במתחם "פייזר" בשכונת נווה שאנן. המתחם הינו על שטח כולל של 10 דונם, נמצא סמוך למפגש הרחובות חניתה והגליל, במתחם הרחובות - אבא הלל סילבר, רחוב ניסנבאום וגן ציבורי אזולאי.

בסנוסוף

כמה עולה דירה באזור? נווה שאנן (שורץ בסנוסוף אדריכלים)

לפני שנמשיך, כמה מילים על השכונה: המחיר הממוצע לדירה בה הוא כ-1.5 מיליון שקל. המחיר הממוצע למטר נע סביב 19-20 אלף שקל, כך שאפשר להסיק מכך שמדובר בעיקר בדירות קטנות. ואכן, רוב הדירות שתמצאו כאן למכירה הן דירות של 2-4 חדרים, למרות שיש דירות גדולות יותר. התשואה למשקיעים בשכונה היא מעל הממוצע - כ-3.1%. השכירות לדירה ממוצעת נעה סביב 4,200 שקל. לעומת זאת, המחיר ברחוב אבא הלל בו ייבנה הפרוייקט מעט נמוך יותר - סביב 15-17 אלף שקל בלבד.

כבר הרחבנו כאן בעבר על הסיפור של נווה שאנן - השכונה שלא מצליחה לצמוח. השכונה נווה שאנן לא הצליחה להדביק בעשור האחרון את עליית המחירים הארצית, גם לא בזינוק של 2021-2022. בתקופת השיא, בה מחירי הדיור עלו ביותר מ-20%, המחיר הממוצע למטר באותו בניין יעלה סביב 8% בלבד. בבניינים אחרים מצאנו בחודשים האחרונים ירידה של כ-1,000 שקל למטר לכ-18 אלף שקל למ"ר שבחישוב פשוט מביא אותנו למסקנה שהירידות כאן נעות סביב 5%-4% - לפחות מאז העלאת הריבית. נווה שאנן חלשה בירידות, אבל חלשה עוד יותר בעליות.

התוכנית כוללת הקמת מתחם המגורים בארבעה מבני מגורים חדשים שישלבו שטחי ציבור וחזית מסחרית: מבנה בן 8 קומות ושלושה מגדלים בני 34 קומות. כמו כן, במרכז המתחם, מתוכננת כיכר עירונית שתשלב אמפי פתוח לכיוון הגן.

 

הוועדה ציינה כי הגובה שנקבע בתוכנית המתאר הכוללנית למתחמים של פינוי בינוי של 22 קומות בכל רחבי העיר חיפה, מחייב בחינה מחודשת למתחמים להתחדשות עירונית בעיר לשם יצירת פרויקטים איכותיים וכלכליים. המתחם גובל היום בבניה של רבי קומות משני צדיו, וכן בשטח ציבורי פתוח גדול. המגדלים החדשים המוצעים בתוכנית מהווים "מדרגת גובה" נוספת המשתלבת בסביבתה.

 

התוכנית כפי שהוגשה, כללה מבנה בן 8 קומות וכן שלושה מגדלי מגורים בני 29 קומות, כאשר שניים מהם  "רוכנים" מעל שטח ציבורי פתוח, הגינה הציבורית הסמוכה,  תוך כריתת מספר רב של עצים. על מנת לשמר את שטח הגן הציבורי והעצים בשלמותם, נערכו ישיבות עבודה עם צוותי התכנון בהם גובש תכנון חלופי שהוצג במהלך הדיון. בהתאם לתכנון המעודכן תבוטל כל הבניה שהוצעה מעל שטח הגן, תוך שימור השביל שעובר לאורך הגן ושימור העצים לאורכו, ובמקומה יתווספו מעל המגדלים 5 קומות כך שיהיו בני 34 קומות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

הוועדה סברה כי אין השפעה משמעותית להוספת 5 קומות מעל המגדלים המוצעים לעומת היתרון המשמעותי של ביטול הבניה מעל הגן הציבורי ושמירת העצים האיכותיים הקיימים לאורך שביל איכותי ופעיל. כמו כן, הוועדה החליטה להפחית את מספר החניות בפרויקט בהתאם למדיניותה באזורים עירוניים לעידוד השימוש בתחבורה ציבורית וקידום המטרונית באזור. כיום מצויים במתחם 104 יחידות דיור בארבעה מבני רכבת בני 4 קומות במצב תחזוקתי ירוד, שיפונו לטובת הקמת המתחם החדש. 

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    ליאור 10/02/2024 17:47
    הגב לתגובה זו
    צריכים התחדשות עירונית בהלל סילבר 73-105 חיפה תחשבו על זה
  • 9.
    מיקו 22/11/2023 19:07
    הגב לתגובה זו
    חברת נקסט לא הוציאה לפועל אפילו פרויקט אחד.. מחתימים על חלומות
  • לוטואיסט 22/11/2023 19:16
    הגב לתגובה זו
    נכון
  • 8.
    סמי 22/11/2023 13:45
    הגב לתגובה זו
    מה עם הפקקים בכבישים שגם היום הם עמוסים מאד .מגדלים בגובה כזה עלויות אחזקה הם גבוהות.מה עם הדיירים בסביבה שהבניה תקשה עליהם מאד.למה מאשרים בנינים בגובה כזה.לדעתי זו טעות שהעיריה מאפשרת.
  • 7.
    שחף 21/11/2023 19:59
    הגב לתגובה זו
    מקומות כאלו עלובים צריכים עד 12 קומות שהתחזוקה תהיה סבירה.
  • 6.
    מפוכח מתמיד 21/11/2023 19:23
    הגב לתגובה זו
    זה הולך טוב עם "עיר 15 דקות ". האג'נדה דוהרת .....
  • 5.
    עידן 21/11/2023 17:53
    הגב לתגובה זו
    ברנשים, חתיכות ופחי אשפה.
  • לוטואיסט 22/11/2023 19:17
    הגב לתגובה זו
    וחזירים גם
  • 4.
    יעל 21/11/2023 16:56
    הגב לתגובה זו
    מעניין מתי לאחרונה ביקרה ברחוב,אבא הלל סילבר ברכבות. חוטי חשמל מסוכנים, בתים מפוררים. עצרה כל תכנית שהגישו לה והכל אגו ופוליטיקה. הפרסום הזה כבר רץ 8 שנים ושום דבר
  • 3.
    אחלה מטרה למדויקים שלי (ל"ת)
    נסראללה 21/11/2023 16:09
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    חיים 21/11/2023 14:23
    הגב לתגובה זו
    אך עובדים על אנשים מצופפים אותם בדירות קטנות עם אלף שכנים ועלות תחזוקה מטורפת בעוד הערבים והעשירים גרים בבתים פרטיים או בניינים בני 5-8 קומות בלבד
  • 1.
    מרקוס 21/11/2023 13:43
    הגב לתגובה זו
    לא רק בחיפה
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים? 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות שי אהרונוביץ מס על שכר דירה

משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה. 

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא  צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

להמשך הכתבה לחץ כאן
רמת גן
צילום: בלי קרדיט

השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל

בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותן במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.  

המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.  

על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים. 

מה כדאי לבחור?

זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זאת יכולה להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).

כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדר"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה משמעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.