סיפורו של רחוב טרומפלדור בנווה שאנן: השכונה שלא מצליחה לצמוח

נווה שאנן לא הצליחה להדביק בעשור האחרון את עליית המחירים הארצית, גם לא בזינוק של 2021-2022. מבט על רחוב טרומפלדור המרכזי מספר את הסיפור שלה: חלשה בירידות, חלשה יותר בעליות. דווקא המשקיעים יכולים להיות מרוצים מהתשואה

איציק יצחקי | 08/09/2023 12:13 (6)

נושאים בכתבה חיפה מחירי הדירות מחירי השכירויות נווה שאנן

עד קיץ 2022, היה נראה שהסחף שמלווה את מחירי הדיור בישראל לא ייפסק. אבל אז הגיעה עליית הריבית, מחירי הדיור בישראל החלו בהדרגה לעצור ואף לרדת, ובמספר מוקדים רשמו אפילו ירידה חדה. אחת השכונות שבהן המחירים ירדו משמעותית באזור הצפון היא נווה שאנן.

העובדה שמדובר בשכונה ותיקה שכוללת תמהיל מגוון מאוד של אוכלוסיה, אבל גם קרבה לטכניון, יוצרת אמנם ביקוש גבוה לשכירות, אבל מספר העסקאות קטן והמחירים יורדים. כבר הזכרנו כאן בעבר שהעלייה הגדולה של מחירי הדיור, מתקזזת בירידה של כ-7% מאז תחילת השנה. ובעוד שוק הדירות בירידה, שוק השכירות בעלייה.

התשואה על שכר הדירה מבטאת ריבית טובה. נכון, זו עדיין לא ריבית של אפיק סולידי, ועדיין זה באזור 3.5% - לא רע. בהינתן שבאפיקים הסולידיים התשואה היום היא קרוב ל-5%, אבל ההערכה של הכלכלנים שהירידות בריבית בשנה הבאה כבר יהיו משמעותיות ובהתאמה, התשואה באפיקים סולדים תרד, הרי ש-4% בשנה ועוד סיכוי לעליית ערך בהמשך, זו יכולה להיות השקעה לא רעה.

כדי להבין מה קורה בנווה שאנן והאזור, ולמה המחירים יורדים שם, לקחנו רחוב מרכזי בשכונה, שיכול לספר את הסיפור שלה - ליתר דיוק, בניין ספציפי ברחוב טרומפלדור. כשסקרנו את הבניין, ניסינו לקחת דירה שתהיה בת השוואה לאחרת - אותו מספר חדרים, קומה זהה, כדי להבין האם יש כאן מגמה. ויש. במהלך שנת 2021 נמכרו כאן דירות ב-18 אלף שקל למטר. בסוף דצמבר, נעשתה כאן עסקה אחת, 19.5 אלף שקל למטר.

לכאורה, לא סביר שבכל תקופת השיא, בה מחירי הדיור עלו ביותר מ-20%, המחיר הממוצע למטר באותו בניין יעלה סביב 8% בלבד, אבל אלו הנתונים. בבניינים אחרים מצאנו בחודשים האחרונים ירידה של כ-1,000 שקל למטר לכ-18 אלף שקל למ"ר שבחישוב פשוט מביא אותנו למסקנה שהירידות כאן נעות סביב 5%-4%. המסקנה הראשונית היא: נווה שאנן חלשה בירידות, אבל חלשה עוד יותר בעליות.

כלומר, לא רק שנווה שאנן לא עלתה כמו שכונות סמוכות חיפה בתקופת הגאות, אלא גם ירדה בממוצע מהמחיר הנמוך למ"ר בחודשים האחרונים. בבניין אחר שסקרנו ברחוב טרומפלדור, שבו גילינו מספר עסקאות במחיר כמעט זהה - מצאנו ירידה של 500 שקל למטר שמשקפת ירידה של 2% בלבד. ועדיין, זה הרף הנמוך בשכונה הזאת.

לפני עשור המחירים ברחוב טרומפלדור היו 15-16 אלף שקל למטר. כמעט באף שכונה שאותה סקרנו, לא גילינו עליה כל כך נמוכה, בטח לא בעשור האחרון. היינו מצפים כי דווקא בתקופה כזאת השכונה תתייצב ותדביק את הפערים, אבל זה לא קרה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

מה עוד מצאנו? כי בעלי דירות שנמכרות על המדף מורידים מחירים, סביב 4%-2%. מחירי ההיצע דומים מאוד למחירי העסקאות שנסגרו ולכן ההערכה היא שהורדה נוספת תביא את מחירי הדירות בשכונה לירידה כוללת של 7%-6%.

שכר הדירה בניגוד למחירי הדירות בעלייה. שכר דירה לדירת 4 חדרים ששווה 1.5-1.7 מיליון שקל הוא באזור 4.3-4.5 אלף שקל.

הנה עסקאות מהשבועות האחרונים בשכונה:

גדליהו 7, 70 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 1.24 מיליון שקל.

הגליל 11, 44 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 1.22 מיליון שקל.

הגליל 37 א', 115 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 1.7 מיליון שקל.

סלמאן 12, 104 מ"ר, 5.5 חדרים, קומה 5 - 1.2 מיליון שקל.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

5.
רוני 09/09/2023 19:02
הגב לתגובה זו
יש מלא שכונות בחיפה שקפצו בעשרות אחוזים מדובר ברחוב עם בנינים ישנים בלי תשתיות ובלי חניה עם אוכלוסיה חרדית
4.
דני 09/09/2023 17:35
הגב לתגובה זו
לשכונות מתחרדות אין עתיד
3.
משה 09/09/2023 10:24
הגב לתגובה זו
תפנימו חיפה מזדקנת
2.
חיים האופה 08/09/2023 15:32
הגב לתגובה זו
זו הסיבה לירידת המחירים, החילונים מוכרים והחרדים קונים. זו הייתה שכונה נעימה ושקטה והיא הופכת להיות שלוחה של בני ברק
אבא שלך 09/09/2023 20:45
הגב לתגובה זו
אבא שלך נכבש על ידי חרדים
1.
יובל 08/09/2023 15:30
הגב לתגובה זו
לא טובה לצערי הרב.חזירים, שירותים שתושב העיר מקבל מהעירייה גרועים, מחיר ארנונה גבוה, פקחים אכזריים.כל תחזוקת העיר ירודה.פוטנציאל אדיר יש לחיפה,אם ירצה השם יתברך, יהיה ראש עיר חדש שיזניק אותה קדימה.

צילום: ראובן קופצ'ינסקי

מחירי הדירות

"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה

ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,

צלי אהרון | 25/10/2025 14:11

נושאים בכתבה יעקב אטרקצי מחירי הדירות

"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:

אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.

אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.

הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.

להמשך הכתבה לחץ כאן