המכרזים בבאר שבע, מגדל העמק, אלעד
ארבעה מכרזים של מחיר מטרה, לשיווק אלפי יחידות דיור בבאר שבע, מגדל העמק, אלעד ודימונה נסגרו - אבל כמו במכרזים אחרים, ההיענות של הקבלנים בחלק מהמקרים הייתה נמוכה ומאות יחידות דיור יעברו למכרז הבא. בסך הכל שווקו 460 דירות באלעד, 1109 דירות בפסגת רמות, 1,068 דירות בשכונה המערבית במגדל העמק ועוד 1,122 בשכונת יוני נתניהו בדימונה. בכל הפרוייקטים, מדובר בבניה רוויה.
הפעם זה יצליח? מחיר למשתכן במגדל העמק (דוברות עיריית מגדל העמק)
איפה הקאטש? בחלק מהערים המחירים נמוכים, אבל לא נמוכים משמעותית. לא בטוח שעדיף לרכוש דירה בבאר שבע ב-12 אלף שקל למטר, כשאפשר להדרים לדימונה ולרכוש כמעט במחצית הסכום. אם אתם באר שבעים, סביר להניח שתרצו לרכוש בעיר שלכם, אבל מצד שני - אתם בטח מכירים את דימונה היטב ויודעים שזה לא שווה את הפער. יחד עם זאת, כפי שתראו מיד, בפסגת רמות שם משווק הפרוייקט יש פוטנציאל גדול. תושבי באר שבע יודעים זאת ולכן ברמ"י מעריכים שהקבלנים יסתערו על הפרוייקט.
על מנת להבין מה יהיו מחירי הדיור הצפויים באזור, די להסתכל על המכרזים שנסגרו באותו אזור קודם: מחיר מטרה במגדל העמק במחיר נמוך של עד 9,300 שקל למ"ר (לפני הנחה של 20%, כלומר מחיר של כ-7,500 שקל למטר), המשקף מענק של עד 300 אלף שקל לדירה (בפועל - מחישוב דירה ממוצעת ואפילו גדולה המענק יהיה נמוך יותר), המחיר בדימונה נסגר במחיר של עד 6,500 שקל למ"ר, אך באלעד ובאר שבע המחירים גבוהים יותר - סביב 12 אלף שקל למ"ר בבאר שבע, ובמכרזים שנסגרו לאחרונה עד 17 אלף שקל באלעד (אבל יש הנחה של 20%, כלומר, הדירות נמכרו סביב 13.6 אלף שקל למ"ר ברף הגבוה).
- מחיר למשתכן ארקדה באלעד בשלבי סיום, עם הכפלת ערך מיום הרכישה
- חבר עירייה יפוצה ב-120 אלף על לשון הרע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם המחיר יהיה מעט גבוה יותר, סביר להניח שההרשמה לחלק מהפרוייקטים בפריפריה תהיה גבוהה כי אי אפשר להשיג דירות במחירים האלה. מחיר הדירות הממוצע במגדל העמק מגיע ל-16 אלף שקל למ"ר ובדימונה הוא טיפס ל-12 אלף שקל למ"ר. באלעד, אגב, המחיר הממוצע למ"ר נע סביב עלות הפרוייקט - 15 אלף שקל למ"ר (בדירות החדשות המחיר גבוה יותר). כלומר, מבחינת ההפרשים - זאת כנראה העיר הפחות משתלמת, אלא שעבור הציבור החרדי זה מאוד משתלם כי הוא "כבול", הוא יקנה דירה באלעד בכל מחיר והפרוייקט הזה מיועד רק לו, כי הוא רוצה להיות קרוב לציבור שלו. רובם יעדיפו לקחת משכנתא מאשר לגור במגדל העמק, גם אם יבטיחו להם שכונה חרדית.
בדקנו בחוברת המכרזים מה מבטיחים בכל אחת מהשכונות - באלעד, מתוך 460 דירות מחצית יימכרו לשוק החופשי ומחצית בהגרלה. המכרז נדחה שבע פעמים מפתיחתו - הוצאות הפיתוח עומדות על כ-36.5 מיליון שקל וכנראה שהקרקע לא מפסיק אטרקטיבית ליזמים. ברמ"י מקווים שהמכרז אכן ייסגר מחר.
שכונת פסגת רמות בבאר שבע (צפונית לשכונת רמות הפופולרית), שהחלה להיבנות במרץ אשתקד, תכלול בסופו של דבר כ-3,700 יחידות דיור - זאת היא שכונת מגורים חדשנית שיש בה פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, דיור מוגן, שטחי מסחר ותעסוקה וכן מוסדות ציבור, מוסדות חינוך ופארקים. למה זה מפתה? כי השכונה מכילה גם את פארק ההייטק של העיר, ושם גם נמצאים המרכז הרפואי סורוקה ואוניברסיטת בן גוריון. היום יש 70 חברות הייטק בפארק הזה וזה מוקד משיכה נהדר לאוכלוסיה שרוצה לעבוד באזור.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
בלי קשר לשכונת מערבית ב' המפתחת במגדל העמק, המחיר במכרז האחרון היה נמוך מאוד ולכן נראה כי גם כאן, תהיה הסתערות בהרשמה, בעיקר לתושבי חיפה והקריות שמחפשים אלטרנטיבה זולה. המכרז בשכונת יוני נתניהו בדימונה נכשל ביוני האחרון, כשנסגר ללא מציעים. הוא חולק לחמישה מתחמים, בהם אפשר לבנות בין 180 ל-250 דירות. הוצאות הפיתוח היו בין 16.7-21.2 מיליון שקל והשומה של הקרקע עד 6.2 מיליון שקל.
ברמ"י, כאמור, מקווים שכל המכרזים ייסגרו השבוע. יחד עם זאת, לאחר הכישלון בדימונה וחוסר ההיענות של הקבלנים במכרזים אחרים שנסגרו לאחרונה, יש סימן שאלה גדול לא רק לגבי סגירת המכרז - אלא גם לגבי המחיר שיתקבל. ייתכן וגם הפעם הוא רחוק מאוד משומת רמ"י.
- 1.מתי 26/09/2023 11:25הגב לתגובה זואת הזוגות הצעירים עם מחירי קרקעות מנופחים. בכל ערי הפריפריה הקרקע צריכה להיות בחינם בכדי לעודד הגירה והורדת הלחץ מאזורי הביקוש. אין לצעירים תקווה בארץ אלא רק לעזוב.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
