מחירי הדיור הגבוהים באזור המרכז  הובילו להתרחבות הבנייה בפריפריה. אנשים עוזבים את המרכז ועוברים לדרום ולצפון, כדי לרכוש דירה במחיר אפשרי. זה קורה פעמים רבות בגלל זכיה בהגרלה של דירה בהנחה, אבל בדרך כלל, אלו צעירים ומשפחות שמתרחקים מהמרכז בגלל המחירים.. הנהירה לצפון ולדרום נמשכת גם מכיוון המעגל השני - נתניה, חדרה, רחובות, פתח תקוה ואשדוד. כן, פעם אשדוד הייתה פריפריה בהגדרה- היום היא על קו התפר ויש אזורים שהם הרבה יותר נוחים מבחינת מחיר. הצעירים של אשדוד בורחים לאשקלון ומותחים עוד קצת את הקו. יש להם לכאורה באשדוד ביטוח נגד טילים, אבל המחיר הנוח יותר באשקלון מושך אותם.

17 אלף שקל למטר. מרכז נהריה (אפי קפיטל)

אחת הערים המעניינות בפריפריה היא נהריה. כדי לבחון איך מחירי הדיור הנמוכים יחסית למרכז הובילו את הצעירים לברוח לשוליים, בדקנו מה קורה במרכז העיר. שימו לב למחיר הממוצע בפרויקט חדש בשכונת שמעון פרס (שכונת האיצטדיון) במרכז העיר נהריה (216 דירות, 3 בניינים, 15 קומות כל אחד): 5.5 חדרים - 2.32 מיליון שקל, 5 חדרים - 1.87 מיליון שקל, 4 חדרים - 1.72 מיליון שקל. פנטהאוז יעלה 3.8 מיליון שקל.

תעשו את החשבון בפרויקט הזה (של אפי קפיטל) ובכלל בנהריה ותקבלו מחירים של 14-18 אלף שקל למ"ר. השאלה היא מתי המחירים בנהריה הגיעו ליותר מ-1.7 מיליון שקל לדירת 4 חדרים והאם זה שווה את זה והאם מחיר של 14-18 אלף שקל למ"ר הוא מחיר טוב? 

• אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המחירים בנהריה עלו בשנים האחרונות, אבל בגלל המבול של הפרויקטים בעיר, העליות היו נמוכות מהממוצע הארצי. גם עכשיו כשבארץ יש ירידות של כ-7%, שם הירידה היא סביב 3%. בנהריה יש הרבה דירות מושכרות ומבחינת המשקיעים מדובר על שכר דירה שמניב תשואה של מעל 3% ואפילו 4% בדירות ישנות. לא רע ביחס למצב בארץ, והאמת שבהינתן ההערכות שעוד שנה-שנה וחצי, הריבית תהיה נמוכה משמעותית מהיום ובהתאמה התשואה הסולידית תרד ככל הנראה ל3% ומטה, זו יכולה להיות השקעה טובה.

עם זאת, צריך לזכור - האזור סובל מתעסוקה נמוכה, התשתיות של העיר לא משהו ויש שם אחת לכמה שנים שיטפונות גדולים ויש היצע גדול של דירות דבר שיכביד על המחירים. כל זה מבלי להיכנס לארגון הפשיעה באזור, כי בסופו של דבר הפשע נמצא גם ברוב המקומות האחרים. 

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

"המון יתרונות". מסילתי עם אלקין (מרסלו)

חשוב לזכור שנהריה מקבלת הטבות מס בגלל שהיא נחשבת כיישוב בקו העימות. "הרבה קונים דירה כחלופה למרכז אחרי, גל של העלאות הריבית ומה שקורה במשק - הם הבינו שכדאי לעבור למודל הזה. בנהריה יש הרבה משכירים ששוכרים במרכז", אומר חיים מסילתי, יו"ר ארגון השמאים לשעבר. "במעגל הפריפריאלי, לנהריה יש המון יתרונות - היא עיר חוף, מתוירת יחסית לאזורים אחרים בסביבתה והרבה יזמי נדל"ן לוטשים לעברה עיניים.

"צמח המרמן פותחים את חוף אכזיב, ויש עוד חברות שרצות לסביבה הזאת. בנהריה, השלטון המקומי פרו התחדשות עירונית ובניה חדשה. זה גורם לה להתחדש. פתאום, מקבלים שם היתר מהר יחסית. פיתוח העיר הוא חלק דומיננטי. כשחברות איכותית מפתחות אותה - המחירים עולים כי זה מצטרף למגמה של לקנות, לשכור ולהשכיר. יש חברות שזיהו את המגמה, אמנם לא בהיקפים של אפי קפיטל שבונה שם הרבה ועדיין - בונות 50-60 דירות. הפיתוח הסביבתי השתפר, בטח בגעתון - הרחוב המרכזי בה".

ועדיין, אני שואל - 17 אלף שקל בנהריה? למה לא לקנות ב-20 במעגל השני של המרכז?

"לא לכולם יש את ה-20 אלף ויותר למעגל השני, ואל תשכח עוד משהו - חלק מהפרוייקטים שם רואים ים במחיר הזה. איפה תמצא ב-17 אלף שקל פרוייקט קרוב לים? חדרה הוא המקום הבא, אבל היא יקרה יותר (בעין הים - סביב 22-23 אלף שקל למטר, אלא אם יש לך דירה בקו הראשון, באזור החוף הלבן, ואז המחירים מאמירים ל-32-33 אלף שקל למ"ר א"י). אתה יודע מה זה 5,000 שקל למ"ר? זה יותר מ-30% - זה הרבה. חוץ מזה, בנהריה אפשר למצוא דירות ב-14.5 אלף שקל למ"ר, למה ללכת על דירה מקבלן? אפשר דירה יד שנייה".

"בנהריה יש לנו 90 דירות מחיר למשתכן, חתמנו על 85", אומר אלון חבר, המשנה למנכ"ל באפי קפיטל שבונה בנהריה. נהדר, אבל בשורה התחתונה, מי מאיתנו לא היה קונה במחיר למשתכן? חילקו דירות בפחות חצי מחיר.

"לא כל חברה זוכה לזה שבמפגש שני עם הדיירים הדירות נמכרות. רוב החברות מגיעות לסבב רביעי וחמישי עם הזוכים במחיר למשתכן".

מכרת 55% מסך הפרוייקט בחודש וחצי ועדיין - לא יהיה קשה למכור בהמשך לשוק החופשי בלבד?

"בשוק החופשי מכרתי 28 דירות בחודש וחצי, אבל בלי משרד מכירות שחנכנו לפני שבועיים, ובלי פרסום. נמכור".

מי בא לקנות בנהריה? בטח לא תושבי תל אביב.

"בתל אביב מוכרים דירות קטנות ב-4 מיליון שקל וצפונה. אתה יכול לקנות דירה גדולה יותר בנהריה, 3 חדרים, במיליון וחצי שקל. 4 חדרים ב-1.7. אתה מבין את ההבדל?".

"4 מיליון שקל בתל אביב, או 1.5 מיליון שקל בנהריה?". חבר (סיגלית יקותיאל)

מה אחוז המשקיעים?

"קנו כאן הרבה תושבי נהריה ומסביבת נהריה. אם חיפאי קנה, אני מקווה שיגור כאן. אבל בסוף, כשאתה רוצה לקנות דירה, אתה שואל כמה כסף אתה צריך לשים על הדירה וכמה המשכנתא. זוגות שבאים לקנות 4 חדרים, שמים 430 אלף שקל. 5 חדרים - 470 אלף שקל. אני לא מזלזל בזה, אבל מה תקנה ב-1.7-1.9 מיליון שקל במרכז הארץ?".

לא לכל זוג צעיר יש כמעט חצי מיליון שקל.

"זה הרבה כסף, אני לא מזלזל, ולא לכולם יש את זה. אבל בסוף הם חייבים לגור איפשהו. הולכים לתל אביב, רוצים מהם 5 מיליון שקל, ברמת גן - 4 מיליון. אז הם נוסעים - כי בהרצליה אי אפשר לקנות. המרכז נעצר. ומה עוד קורה? אנשים מתגרשים ומתחתנים, המדינה חיה ונושמת, והם צריכים קורת גג. במחירים שנעים עד 2 מיליון שקל, הם רוצים לקנות בסוף. אני אומר שבשוק יש 3 גורמים שמשפיעים על המכירות: המכרזים תקועים ויקר, אז הולכים לפריפריה. שתיים, מחירי הדירות בין 1.5-2 מיליון שקל גבוהים לעומת פעם אבל זוגות רבים יכולים להרשות לעצמם. ופעם שלישית - הם רוים ביטוח, אחריות לדירה. קבלן טוב, שאצלו תוכל לקבל ליווי לאורך שנת הבדק - יילכו איתו".

אתה מתאר כאן מצב שהוא ההיפך הגמור ממה שקורה בשוק. המחירים יורדים.

"יהיה תיקון קל של בין 3%-1%, לתקופה קצרה. התחלות הבניה הצטמצמו, צריך לטפל בהיצע ויש עולים מרוסיה ואוקראינה. בשנים האחרונות יש עלייה גבוהה של המחירים כי הייתה הסתערות על הקרקעות, אבל זה נגמר. תראה מה קורה ברמ"י, המכרזים נסגרים במחירים נמוכים. בחיפה קנינו ב-23% נמוך יותר בהשוואה למי שקנתה לפנינו לפני שנה, אבל השכלנו לדעת למכור את זה כשזיהינו שהולך להיות עיכוב עם העירייה. אבל בסוף, בעוד שנה, תהיה עליה".