נווה חוף בראשל"צ - כמה עולה דירה, מה היתרון של השכונה, ומה התשואה למשקיעים?
שכונת נווה חוף נמצאת במרחק הליכה מהים, יש בה בתי ספר, פארק מתוכנן - כל התנאים האידיאליים לקפיצת מחיר - אבל זה לא קרה.
אם תשאלו את תושבי השכונה מה הכי מפריע להם - הם יצביעו בעיקר על התחבורה הציבורית. השכונה הזאת נחשבת למנותקת משאר העיר וביטול קווי האוטובוסים לתל אביב פגעו בתושבים. פעם, התושבים נסעו לבית החולים איכילוב, לשוק הכרמל ולהבימה תוך זמן קצר. היום, הם מתקשים להגיע לשם.
מחירים סבירים. רחוב חיל התותחנים
בינתיים, התושבים שומעים הבטחות. הקו האדום של משרד התחבורה, פרוייקט "מהיר לעיר" ועוד. אבל כרגע, אין פתרון אמיתי. אז תחבורה ציבורית יעילה אין, אנשים קונים יותר רכבים פרטיים ונוצרת מצוקת חניה. אולי בגלל זה השכונה הזאת לא מצליחה להתרומם?
בעיית עומס התחבורה ידועה כאן. לפני שלוש שנים התושבים יצאו להפגנות כי נמאס להם. הם טוענים כי בחודשי הקיץ, עם פתיחת עונת הרחצה, העומס התחבורתי הפך להיות נטל. גם הם מרגישים שהם חיים בצל שכונת שער הים הסמוכה. עובדתית, נווה ים ונאות שקמה, הממוקמות מזרחית ממנה, מוכרות במחירים דומים ובחלק מהרחובות אפילו במחירים גבוהים יותר.
ואם כבר תחבורה - מצאנו פרוטוקול מתוך שיחה של תושבי השכונה עם ראש העיר רז קינסטליך, בו הם התלוננו, לפני כשלוש שנים, על מטרדי רעש ממטוסים. "רעש המטוסים הינו חלק אינטגראלי ממיקום העיר ביחס לנתב"ג", ענה להם. "כל המסלולים והטיסות מאושרים ברמה הממשלתית ואין לעירייה שום זיקה או נגיעה בנושאים הללו. העירייה אינה יכולה "לפתור" באחת את מטרדי הרעש". עוד לפי הדוח, העירייה לא מפסיקה לחלק דוחות. גם אז, דיברו על מצוקת החניה בשכונה. מתברר כי העירייה נותנת מענה דרך דוחות - זה הפתרון הטוב ביותר שלה.
כמה עולה בית בשכונה?
בגדול, בנווה חוף נמכרת דירה ב-26-28 אלף שקל למטר (לפני עשור המחיר עמד על 14 אלף שקל למטר - כלומר, המחיר הוכפל, בדומה למצב בשאר המדינה). המחירים בחצי שנה האחרונה בירידה של כ-5%-7%. ועיין מדובר על עלייה לעומת המצב לפני שנה.
היתרון של השכונה הוא הים. דירות קרובות לים בערים אחרות כמו חדרה, נמכרות סביב 21-22 אלף שקל למטר (400 מטר ומעלה. אם מדובר בדירה על הים זה סיפור שונה כמובן, אבל אין כמעט כאלה בחדרה מלבד הפרויקטים מול חוף אולגה). כלומר - המחיר הוא נורמלי לגמרי לעיר מרכז. אפילו דירה ממוצעת ברמת גן, עולה ברוב המקרים יותר.
למה הנתון הזה מטעה? כי בחלק מהרחובות, חיל התותחנים למשל, המחיר הוא נמוך יותר. רוב הדירות שנמכרות שם קצת יותר ישנות ולכן המחיר יכול לנוע סביב 24-25 אלף שקל למטר וכך גם ברחוב חיל הרגלים. לעומת זאת, ברחוב חיל האוויר זיהינו עסקאות במחיר גבוה יותר, כ-30 אלף שקל למטר. המחיר שתשלמו עבור דירה בפרויקט חדש נע סביב 24-27 אלף שקל. לפני שנה-שנה וחצי בית דומה עלה כאן 22-25 אלף שקל. זאת ממש לא קפיצה גדולה, זה מבטא את העלייה הגדולה של שנת 2022, ואת ירידות המחירים בחצי השנה האחרונה.
אז מדובר במחיר לכאורה סביר בהינתן הקרבה לים - איפה עוד תוכלו לקנות דירה במחיר ממוצע של 2.4-2.5 מיליון שקל במרחק הליכה מהמים? אז נכון, אולי תצטרכו להסתפק בבניינים שנבנו בשנות ה-80 וה-90, ויש בעיות תחבורה והשכונה גם די מנותקת מיתר חלקי העיר, ועדיין ביחס לאזורים סמוכים לים, זה נחשב מחיר סביר.
דמי השכירות בשכונה, כמו בכל המדינה בעלייה - כ-6,500 שקל עבור דירת 4 חדרים הוא לא מחיר חריג לעיר כמו ראשון לציון. המחיר מבטא תשואה של קרוב ל-3%. עדיין רחוק ממה שמשקיעים יכולים לקבל בהשקעות סולידיות.
מה שלא מובן הוא מדוע לרכוש דירה ישנה יחסית, שאפשר לרכוש דירה חדשה במחיר דומה. ייתכן והפרויקט החדש בשכונה עדיין לא תמחר את עצמו, או שהוא סובל מירידה בביקושים. אז בדקנו. דירת 91 מ"ר נמכרת במחיר ממוצע של 24-27 אלף שקל - דומה מאוד לדירות ישנות. המחירים האלו הם בפרויקט גדול, לב פואבלו שכולל תשעה בניינים צמוד לפארק, ממש ליד הרכבת הקלה, והן נבנו במסגרת תמ"א 38. כלומר לא בדיוק דירה חדשה בבניין חדש.
עסקאות אחרונות בשכונת נווה חוף
פרוייקט לב פואבלו, 91 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 2.5 מיליון שקל.
חיל הצנחנים 51, 135 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 3.85 מיליון שקל.
חיל הצנחנים 17, 89 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 2.48 מיליון שקל.
חיל הצנחנים 20, 87 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.26 מיליון שקל.
חיל התותחנים 24, 125 מ"ר, 5 חדרים, קומה 4 - 3.88 מיליון שקל.
חיל האויר 6, 96 מ"ר, 5 חדרים, קומה 13 - 3.33 מיליון שקל.
חיל הרגלים 2, 185 מ"ר, 5 חדרים, קומה 7 - 3.75 מיליון שקל.
- 5.פרויקט לב פואבלו פרויקט מצוין (ל"ת)אנונימי 23/06/2023 16:35הגב לתגובה זו
- 4.אחד 23/06/2023 13:13הגב לתגובה זויש גם רעש מהכבישים ליד - כבישים ישרים בלי רמזורים שמשמשים מסלול מירוצים בלילות. הבעיה הכי גדולה כמו שצוין היא בעיית תחבורה ציבורית.
- איש 31/12/2024 16:07הגב לתגובה זומה נגיד על רעש המטוסים בימים אלו לא גר בשכונה
- 3.זמבורה 23/06/2023 12:35הגב לתגובה זובאמת שאלתי כמה עולה דירה שם והם כבר מדברים רק בדולרים ואמרו מתחיל ממליון דולר והבנתי שהמדינה הזו איבדה כיוון והשומר נפשו שיתרחק ממנה
- 2.ריבית משכנתא מעל 6% תשואה מתחת ל 3%!!!! (ל"ת)23/06/2023 11:14הגב לתגובה זו
- אני מפרדס חנה 23/06/2023 12:31הגב לתגובה זוואם קנית במיליון ואחרי עשור שווה 2 מיליון , תכניס למשוואה גם את זה
- איקו 04/08/2024 02:14להכפיל בעשור זה לא תשואה שווה. צריך לפחות לשלש אם לא פי 4 כדי שיהיה רווח אמיתי ואפקטיבי.
- 1.ריבית משכנתא מעל 6%, תשואה פחות מ 3%!!! (ל"ת)23/06/2023 11:12הגב לתגובה זו
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
מדיניות של הפקרה? בעוד שהדיור הציבורי בישראל כמעט ולא קיים, בעולם הוא רשת ביטחון חברתית
דיור ציבורי אלפי משפחות בישראל רק חולמות על קורת גג - במציאות שבה מחירי הדיור מאמירים לשחקים, וכמעט שליש מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת מושקע בהוצאות מגורים, הדיור הציבורי אמור להיות רשת הביטחון האחרונה עבור האוכלוסיות החלשות ביותר. אולם, עבור אלפי משפחות ישראליות, קורת גג ציבורית נותרה בגדר חלום רחוק.
בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי הדיור הציבורי מהווה מרכיב דומיננטי בשוק הדיור הכולל, בישראל התמונה עגומה למדי. לאורך העשורים האחרונים, מדינת ישראל נקטה במדיניות עקבית של הזנחה והפרטה, שהובילה לצמצום דרמטי של המלאי הקיים ולהחמרת תנאי הזכאות. הפער בין ישראל לעולם בנושא זה מעולם לא היה גדול יותר, והוא מדיר אלפי משפחות נזקקות מהגשמת הזכות הבסיסית לבית.
נכון לסוף שנת 2024, מלאי הדיור הציבורי בישראל עמד על כ-47,143 יחידות דיור בלבד. מספר זה מהווה כ-1.7% מכלל הדירות במדינה. הנתון משקף צניחה של כ-22% בעשור האחרון, מגמה שנמשכת בשל מכירה מואצת של דירות לדיירים הזכאים אל מול רכישה זעומה של דירות חדשות. אל מול המלאי המצומצם, ממתינות בתור הארוך כ-30 אלף משפחות, קשישים ועולים חדשים.
קריטריוני הזכאות מחמירים
בשל המחסור החמור בדירות, הקריטריונים לקבלת דיור ציבורי בישראל הפכו לנוקשים ביותר, והם אינם מעודכנים מזה שנים רבות. זוגות ללא ילדים, למשל, עשויים להיות זכאים לסיוע בשכר דירה, אך לא לדירה ציבורית בפועל.
- דיור ציבורי - למי מגיע; מדריך
- סוכם: מסלול חדש לסיוע מוגדל בשכר דירה לזכאי הדיור הציבורי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תנאי הזכאות המרכזיים כוללים:
היעדר בעלות על נכס: המבקשים לא היו מעולם בעלי דירה או חלק מדירה.
מבחני הכנסה ורכוש: יש לעמוד בתקרות הכנסה נמוכות מאוד ובמבחני רכוש מחמירים.
מצב משפחתי ובריאותי: הזכאות ניתנת לרוב רק לאוכלוסיות ספציפיות:
משפחות מרובות ילדים: משפחות עם שלושה ילדים ומעלה.
הורים עצמאיים (חד הוריים): עם שלושה ילדים ומעלה.
קשישים: מקבלי קצבת זקנה עם השלמת הכנסה שאין בבעלותם דירה.
נכים רתוקים לכיסא גלגלים או מקבלי קצבת נכות כללית.
עולים חדשים: זכאות מטופלת דרך משרד העלייה והקליטה ב-15 השנים הראשונות לעלייה.
קריטריונים אלו יוצרים "מלכודת עוני", שכן עלייה קטנה בהכנסה עלולה לשלול זכאות לדירה.
