נווה חוף בראשל"צ - כמה עולה דירה, מה היתרון של השכונה, ומה התשואה למשקיעים?

שכונת נווה חוף נמצאת במרחק הליכה מהים, יש בה בתי ספר, פארק מתוכנן - כל התנאים האידיאליים לקפיצת מחיר - אבל זה לא קרה.  אם תשאלו את תושבי השכונה מה הכי מפריע להם - הם יצביעו בעיקר על התחבורה הציבורית. השכונה הזאת נחשבת למנותקת משאר העיר וביטול קווי האוטובוסים לתל אביב פגעו בתושבים. פעם, התושבים נסעו לבית החולים איכילוב, לשוק הכרמל ולהבימה תוך זמן קצר. היום, הם מתקשים להגיע לשם. מחירים סבירים. רחוב חיל התותחנים בינתיים, התושבים שומעים הבטחות. הקו האדום של משרד התחבורה, פרוייקט "מהיר לעיר" ועוד. אבל כרגע, אין פתרון אמיתי. אז תחבורה ציבורית יעילה אין, אנשים קונים יותר רכבים פרטיים ונוצרת מצוקת חניה. אולי בגלל זה השכונה הזאת לא מצליחה להתרומם? בעיית עומס התחבורה ידועה כאן. לפני שלוש שנים התושבים יצאו להפגנות כי נמאס להם. הם טוענים כי בחודשי הקיץ, עם פתיחת עונת הרחצה, העומס התחבורתי הפך להיות נטל. גם הם מרגישים שהם חיים בצל שכונת שער הים הסמוכה. עובדתית, נווה ים ונאות שקמה, הממוקמות מזרחית ממנה, מוכרות במחירים דומים ובחלק מהרחובות אפילו במחירים גבוהים יותר. ואם כבר תחבורה - מצאנו פרוטוקול מתוך שיחה של תושבי השכונה עם ראש העיר רז קינסטליך, בו הם התלוננו, לפני כשלוש שנים, על מטרדי רעש ממטוסים. "רעש המטוסים הינו חלק אינטגראלי ממיקום העיר ביחס לנתב"ג", ענה להם. "כל המסלולים והטיסות מאושרים ברמה הממשלתית ואין לעירייה שום זיקה או נגיעה בנושאים הללו. העירייה אינה יכולה "לפתור" באחת את מטרדי הרעש". עוד לפי הדוח, העירייה לא מפסיקה לחלק דוחות. גם אז, דיברו על מצוקת החניה בשכונה. מתברר כי העירייה נותנת מענה דרך דוחות - זה הפתרון הטוב ביותר שלה. כמה עולה בית בשכונה? בגדול, בנווה חוף נמכרת דירה ב-26-28 אלף שקל למטר (לפני עשור המחיר עמד על 14 אלף שקל למטר - כלומר, המחיר הוכפל, בדומה למצב בשאר המדינה). המחירים בחצי שנה האחרונה בירידה של כ-5%-7%. ועיין מדובר על עלייה לעומת המצב לפני שנה. היתרון של השכונה הוא הים. דירות קרובות לים בערים אחרות כמו חדרה, נמכרות סביב 21-22 אלף שקל למטר (400 מטר ומעלה. אם מדובר בדירה על הים זה סיפור שונה כמובן, אבל אין כמעט כאלה בחדרה מלבד הפרויקטים מול חוף אולגה). כלומר - המחיר הוא נורמלי לגמרי לעיר מרכז. אפילו דירה ממוצעת ברמת גן, עולה ברוב המקרים יותר. למה הנתון הזה מטעה? כי בחלק מהרחובות, חיל התותחנים למשל, המחיר הוא נמוך יותר. רוב הדירות שנמכרות שם קצת יותר ישנות ולכן המחיר יכול לנוע סביב 24-25 אלף שקל למטר וכך גם ברחוב חיל הרגלים. לעומת זאת, ברחוב חיל האוויר זיהינו עסקאות במחיר גבוה יותר, כ-30 אלף שקל למטר. המחיר שתשלמו עבור דירה בפרויקט חדש נע סביב 24-27 אלף שקל. לפני שנה-שנה וחצי  בית דומה עלה כאן 22-25 אלף שקל. זאת ממש לא קפיצה גדולה, זה מבטא את העלייה הגדולה של שנת 2022, ואת ירידות המחירים בחצי השנה האחרונה. אז מדובר במחיר לכאורה סביר בהינתן הקרבה לים - איפה עוד תוכלו לקנות דירה במחיר ממוצע של 2.4-2.5 מיליון שקל במרחק הליכה מהמים? אז נכון, אולי תצטרכו להסתפק בבניינים שנבנו בשנות ה-80 וה-90,  ויש בעיות תחבורה והשכונה גם די מנותקת מיתר חלקי העיר, ועדיין ביחס לאזורים סמוכים לים, זה נחשב מחיר סביר.  דמי השכירות בשכונה, כמו בכל המדינה בעלייה - כ-6,500 שקל עבור דירת 4 חדרים הוא לא מחיר חריג לעיר כמו ראשון לציון. המחיר מבטא תשואה של קרוב ל-3%. עדיין רחוק ממה שמשקיעים יכולים לקבל בהשקעות סולידיות.  מה שלא מובן הוא מדוע לרכוש דירה ישנה יחסית, שאפשר לרכוש דירה חדשה במחיר דומה. ייתכן והפרויקט החדש בשכונה עדיין לא תמחר את עצמו, או שהוא סובל מירידה בביקושים. אז בדקנו. דירת 91 מ"ר נמכרת במחיר ממוצע של 24-27 אלף שקל - דומה מאוד לדירות ישנות. המחירים האלו הם בפרויקט גדול, לב פואבלו שכולל תשעה בניינים צמוד לפארק, ממש ליד הרכבת הקלה, והן נבנו במסגרת תמ"א 38. כלומר לא בדיוק דירה חדשה בבניין חדש.  עסקאות אחרונות בשכונת נווה חוף פרוייקט לב פואבלו, 91 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 2.5 מיליון שקל. חיל הצנחנים 51, 135 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 3.85 מיליון שקל. חיל הצנחנים 17, 89 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 2.48 מיליון שקל. חיל הצנחנים 20, 87 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.26 מיליון שקל. חיל התותחנים 24, 125 מ"ר, 5 חדרים, קומה 4 - 3.88 מיליון שקל. חיל האויר 6, 96 מ"ר, 5 חדרים, קומה 13 - 3.33 מיליון שקל. חיל הרגלים 2, 185 מ"ר, 5 חדרים, קומה 7 - 3.75 מיליון שקל.