הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

לקראת פתיחת ההגרלה: כמה עולה מ"ר ב"דירה בהנחה" והאם כדאי להירשם?

ביום ראשון תיפתח הגרלת דירה בהנחה. 9,000 דירות יוגרלו בין מאות אלפים. איפה אפשר לקנות, מה המחיר למטר, האם זה עדיין משתלם ואיפה הכי כדאי לרכוש דירה? הנה המספרים
איציק יצחקי | (38)
נושאים בכתבה דירה בהנחה מחיר למשתכן פתח תקווה ראשון לציון

אם אתם זוג צעיר או יחיד מעל גיל 35 בלי דירה על שמכם, סביר להניח שמאסתם במרדף אחרי דירה (למרות הירידות שהתחזקו לאחרונה) ובדקתם אפשרות להירשם להגרלת מחיר למשתכן, דירה בהנחה או כל דבר שיחזיר את השפיות למספרים.

נכנסתם לתור בעיר מגוריכם, הבנתם שאתם במקום 5,438 במקרה הטוב, ואז הרחבתם את המעגל. משיחות על "חבל שהפרויקט לא קרוב יותר לדירה של ההורים בתל אביב" , עברתם ל"אנחנו חייבים לזכות בפרויקט בכרמיאל". אם עדיין לא זכיתם, אולי זה הזמן: הגרלת דירה בהנחה תיפתח ביום ראשון ואלפים מתכוונים לנסות את מזלם.

מחירי הפרויקטים השונים שנסגרו בחודשים האחרונים מלמדים - אם זכיתם בדירה בהנחה, רוצו על זה בכל הכוח. המספרים דמיוניים, כאלה שמזכירים לנו נשכחות - מחירים של כמה שנים אחורה.

האם כדאי להשתתף? כן

הנה כמה דוגמאות לשני פרויקטים של דירה בהנחה שנסגרו ממש לאחרונה, כלומר בחודש מרץ: דירה בפרויקט של אבני דרך באלפי מנשה, נמכרה תמורת 9,418 שקל למטר. דירה בפרויקט של תורג בכרמיאל, נמכרה במחיר של 8,693 שקל. במילים אחרות - פחות מ-870 אלף שקל לדירת 100 מטר. איפה עוד תמצאו מחיר כזה? אז נכון, בשני המקרים מכירת הדירה מותרת לאחר 7 שנים ממועד ההרשמה או לאחר 5 שנים מיום קבלת טופס 4 (המוקדם מביניהם) ועדיין - גם אם אין לכם כוונה לגור שם, ככה מתחילים להתגלגל בנדל"ן. זו הנחה של 20%-25% על המחיר במקומות האלו. זו הנחה שלכ-200-250 אלף שקל. הנחות גדולות יותר יהיו בפתח תקווה, ראשון לציון וראש העין (ראו בהמשך הכתבה)

באופקים, למשל, מצאנו לא פחות מ-18 פרויקטים. שם נקבע מחיר מענק של 40 אלף שקל לדירה. כלומר, המחיר למטר הוא 9,558 שקל. אם קניתם דירת 4 חדרים ב-955 אלף שקל, תקבלו 40 אלף שקל הנחה, מה שמבטא מחיר של 9,155 שקל לערך. עבור זוג צעיר שיש לו הון עצמי של 300 אלף שקל ורוצה לקנות את הדירה הזאת, לפני תשלום לעורכי דין, מדדים וכו' - זה כן משמעותי.

באשדוד, למשל, המחיר יחסית יקר לפרויקטים אחרים, אבל הוא זול לעומת אשדוד עצמה. מחיר לדירה במסגרת פרויקט מחיר מטרה הוא 14,859 שקל. בפרויקט של עמרם אברהם בעיר המחיר יהיה 19,049 שקל (המחיר שפורסם לפני הנחה, עם הנחה של עד 20%), אבל שם מוגרלות 287 דירות, לעומת עשרות בודדות בשאר. לכן, הצעירים נרשמים למספר פרויקטים ומקווים לטוב. זו הנחה של עד 500 אלף שקל לדירה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

עוד פרויקטים מעניינים - בקדימה צורן יוגרלו דירות סביב מחיר ממוצע של 21-22 אלף שקל למטר - לפני הנחה שיכולה להגיע עד 20%. בשדרות המחיר לפני הנחה הוא 9,062 שקל למטר. מצאנו בגבע בנימין שבשומרון דירות ב-8,704 שקל למטר. כל אלה, כאמור, הגרלות שכבר הסתיימו החל מנובמבר ועד חודש מרץ.

נכון, לא קל לזכות בהנחות. לפרויקטים באופקים, למשל, נרשמו 17-18 אלף אנשים, כשרק 170 לכל היותר זכו בהגרלה. באלפי מנשה, זכו 25 מאושרים בדירה, כש-17 אלף נרשמו אליה. אבל הנתונים קצת משקרים, כי חלק מאלו שלא זכו בפרויקט הספציפי הזה, זכו במקומות אחרים. לפי בדיקת ביזפ]ורטל (חישוב למטה) הסיכוי לזכות הוא כ-6%. 

מכל מקום, במשרד הבינוי והשיכון הודיעו כי ההרשמה להגרלות של "דירה בהנחה" תוארך בשבוע. ההגרלה תפתח כמתכונן, ביום ראשון הקרוב, אבל תיסגר ביום ראשון ה-7 במאי (במקום ה-30 באפריל, המועד המקורי), כשאישורי זכאות אפשר יהיה רק בשבוע הקרוב. לאחר מכן לא יהיה ניתן להנפיק אישורי זכאות עד לסגירת ההרשמה להגרלה. כ-9,000 יחידות דיור ברחבי הארץ יוגרלו בסך הכל.

איפה יוגרלו דירות? 

הערים שיוגרלו הן אילת, אלעד, אשדוד, באר יעקב, חיפה, חריש, כפר קאסם, כרמיאל, נוף הגליל, נתיבות, ערד, פתח תקוה, צפת, קצרין, ראש העין, ראשון לציון. יחד עם זאת, ישנם פרויקטים נוספים כמו מחיר מטרה, שמשווק דירות במחיר של 580 אלף שקל לדירת 3 חדרים ברובע 12 בקצרין. המחירים: 580 אלף שקלים לדירות 3 חדרים בגודל של כ-80 מ"ר + מרפסת בגודל 12 מ"ר; החל מ-795 אלף שקלים לדירות 4 חדרים בגודל של כ- 100 מ"ר + מרפסת בגודל 12 מ"ר; דירות 5 חדרים בגודל של כ- 118 מ"ר + מרפסת בגודל 12 מ"ר ימכרו בהחל מ-919 אלף שקלים, לכל דירה חניה. בבאר יעקב ישווקו דירות במחיר של 17,789 שקל למטר, לפני הנחה. כלומר, הרבה יותר זול מהמחיר כיום שנע סביב 27 אלף שקל למטר - דירה ממוצעת בעיר. ביבנה המחיר נע סביב 16-17 אלף שקל למ"ר.

רוצים לדעת מה היו המחירים האחרונים של דירה בהנחה? בנוף הגליל (נצרת עילית לשעבר) שילמו 13 אלף שקל למטר. באריאל פרויקט חדש עלה לכם 8,631 שקל למטר - זול במיוחד. באשקלון שווקו פרויקטים של דירה בהנחה במחירים של 7,900-9,200 שקל למטר. בג'סר א זרקא שליד קיסריה, שם גרים בעיקר בני העדה הבדואית, מכרו דירות בהנחה מיוחדת - 7,062 שקל בלבד למטר. כן, חישבתם נכון. 700 אלף שקל לדירת מאה מטר. רוצים זול יותר? מצאנו בדימונה ובערד. בדימונה 5,031 שקל למטר ובערד - 6,318 שקל למטר.

החוק לא מחייב אתכם לרכוש את הדירה אם נרשמתם אליה, אבל לא יאפשרו לכם להירשם לדירה בהנחה אם פספסתם את מועד הרישום והתחרטתם. 500-600 אלף שקל בדרום, ועד 1.7 מיליון שקל לדירה ממוצעת במרכז - אלה מחירים שכנראה לא יחזרו אחרי מחיר למשתכן. גם הפעם, צפוי הביקוש לגבור בהרבה על ההיצע. מה זה יעשה למחירי הדירות באזור? בעבר הוכח כבר שקיים קשר לעליית מחירי הדיור באזור בו קיים פרויקט למחיר למשתכן. זה קורה בגלל שבני הזוג מגיעים לאזור כדי לבחון את העיר וכשלא זוכים - קונים במחיר קצת יותר גבוה בפרויקט אחר. אבל זה היה בתקופה הטובה של שוק הדירות. עכשיו זה הפוך - שוק במגננה ובצדק, יש כבר ירידות מחירים וזה עשוי להתגלגל לירידות משמעותיות יותר. מכאן שההנחה כבר פחות אטרקטיבית מבעבר והרוכשים הפוטנציאלים יכולים לחשוב שכדאי לחכות עוד קצת לפני שהם רוכשים. זה הימור - זה יכול להצליח ואז הם יקנו בזול יותר, אבל זה גם יכול להיות הפוך.  

כך או אחרת, אם אתם עומדים בפרמטרים של "דירה בהנחה", אתם לא צריכים לחשוב פעמיים - תרשמו לרוב הדירות הדירות המוצעות. אחרי הכל מדובר בהגרלה , פיס, לוטו. יש לכם כרטיס הגרלה הוא שווה הרבה כסף, אל תוותרו עליו. 

כרטיס הגירוד הזה שווה על פי בדיקה שעשינו לפני מספר חודשים הרבה כסף: זכייה היתה שווה (שווי ההנחה) בין 150-200 אלף שקל בדירות בפריפריה ועד 1.2-1.5 מיליון שקל בדירות במרכז הארץ. ההנחה בהדרגה ירדה בין 100 אלף שקל ל-800 אלף שקל. גם בהגרלה הנוכחית מדובר על סדר גודל הזה - זו לכל הדעות הנחה ענקית.

מה הסיכויים שלכם?

הרוב לא מוותרים. קרוב ל-150 אלף זכאים נרשמו ומתמודדים על דירות ברחבי הארץ. מדברים על הגרלה של 9,000 דירות - סיכוי של כ-1 ל-15-16. כ-6% - לא רע. אבל זה הסיכוי הכולל, לא בפרויקט ספציפי ונסביר - אם לדוגמה יש פרויקט שבו מוצעות 100 דירות ומתמודדים 100 אלף זכאים אז ברור שהסיכוי אפסי – 0.1%. אבל אם יש 5 בניינים כאלו ובכל אחד התמודדו ה-100 אלף אז הסיכוי כבר גדל ל-0.5%. חוץ מזה, התמודדות באזור שלכם (עיר המגורים) מגדילה את הסיכויים, כי יש דירות ל'בני מקום'.

ולסיום לפני כחצי שנה הזכיות ביטאו הנחות אדירות על מחיר השוק, אפילו 50%, כעת זה סדר גודל של 20% תלוי כמובן במקום. אז במרכז נמכרה דירה ברמת גן במבצע דירה בהנחה, ב-16-17 אלף שקל למ"ר, במקום 30 אלף שקל למ"ר בשוק החופשי, מדובר בדירה של 100 מטר ומעלה עם רווח של עד 1.5 מיליון שקל. בראש העין המחירים היו 20 אלף שקל למ"ר ומעלה. דירה במחיר למשתכן נמכרה בחצי: ב-10 אלף שקל - רווח של מיליון שקל ויותר על דירה.

הפעם זה יראה אחרת. נתחיל בכך שקיימת בתוכנית דירה בהנחה מגבלה "על הנייר" לגבי גובה ההנחה, שעומדת על כ-20% משווי השוק או עד סכום של 300 אלף שקל. אלא ששווי ההנחה נקבע לפי מחירי הדירות בשנת 2020, ומאז טיפסו המחירים בשיעור של 25%. במצב כזה, ההנחה כבר עולה לאזור ה-25% וסכום ההנחה באזורי הביקוש יכול לעלות למספרים שראינו במבצעים הקודמים. על רקע זה המנגנון ישתנה, אבל רק מעוד מספר חודשים וזה לא יכלול את ההגרלה הנוכחית.

עם זאת, נראה שבמשרד השיכון והבינוי הבינו את האבסורד הגדול שבו אוכלוסייה מבוססת מתעשרת עוד יותר (הרי מי שקונה במרכז מלכתחילה הוא בעל אמצעים) והגבילו את המכרזים באזורי הביקוש וצמצמו שם את ההנחות. כך למשל דירה בראש העין תעלה לפי מחיר מ"ר של 16-17 אלף שקל, הנחה של כ-5-6 אלף שקל למ"ר, אבל לא 10 אלף פלוס כפי שהיה בעבר.

גם ההנחה בראשון לציון תוגבל. דירה שם תעלה לפי 19 אלף שקל למ"ר, מדובר על הנחה של כ-7-8 אלף שקל למ"ר, מתחת להנחות הקודמות, למרות שגם כאן מדובר על הנחה מרשימה שיכולה להגיע ל-700-800 אלף שקל. 

כמו כן, מוצעות דירות בפתח תקווה לפי מחיר של 17-18 אלף שקל למ"ר. מדובר על הנחה של כ-7-8 אלף שקל למ"ר, סדר גודל דומה להנחה בראשון לציון של 700-800 אלף שקל. 

  

תגובות לכתבה(38):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 25.
    מחפש תשואה 19/04/2023 17:12
    הגב לתגובה זו
    אז על מה לשים את הזיטונים? דברו איתי..
  • 24.
    אילתי 16/04/2023 16:42
    הגב לתגובה זו
    מחיר למטר עבדים לרמי
  • 23.
    אחלה פתרון למשבר דיור, הגרלות, אני הולך לחו"ל ביי. (ל"ת)
    שתישרפו. 16/04/2023 14:01
    הגב לתגובה זו
  • ביי 23/05/2023 12:55
    הגב לתגובה זו
    ביייי
  • 22.
    מבין2 16/04/2023 11:58
    הגב לתגובה זו
    עדיף ללכת לקבלן שכבר בנה דירה חדשה מוכנה, להוריד אותו ב 250000, ולהכנס עכשיו לבית חדש. זה מאשר להרשם להגרלה שלא בטוח שזוכים, לא בטוח בכלל שמקבלים מה שרוצים, וגם צריך לחכות 5 שנים לדירה וגם אי אפשר למכור אותה 5 שנים אחר כך.
  • dw 16/04/2023 15:03
    הגב לתגובה זו
    זה לא 5 שנים + 5 אלא 5 שנים מרגע טופס 4. אני מכיר 3 שזכו, ומאושרים עד הגג. אחת זכתה בקרית מוצקין, 700 או 900 אלשח, לא זוכר, וכעת מושכרת (בניגוד לפרסומים שהיו אז קלי קלות להשכיר דירה חדשה מהניילונים, כי כל השוכרים מהדירות הישנות הגיעו אליה כדי לשדרג). מתישהו משער שהיא תלך לאקזיט כי הגברת גרה במרכז וכך היא תגדיל את ההון העצמי שלה. אחת זכתה בראשלצ (מיליון שקל ל 3 חדרים חדשה) ונכנסה לפני שנה. הייתי בחנוכת בית שלה (ותשכח מהסיפורים על המסכנים כביכול, בת"א אני לא מכיר כאלה בניינים מפוארים, לא מסכנים ולא נעליים, השקיעה גם בשיפוץ טרום כניסה, שוב, לא מסכנים ולא נעליים, יותר מושקעת מהדירה שלי ואולי גם שלך). לגמרי לגמרי זכיה בלוטו. אחד זכה בדירה גדולה בנתניה במיליון וחצי. לא יודע מתי יקבל את הדירה. 3 דוגמאות מהחיים. לא סיפורים. משוגע מי שזכאי ולא מנסה להגריל מתנה משוגעת מהמדינה (שאר משלמי המיסים). משוגע!
  • 21.
    רוני 16/04/2023 08:32
    הגב לתגובה זו
    גם עם ההנחה המחירים לא שפויים... בקדימה צורן קרוב ל- 2 מיליון ש"ח על דירת 100 מ"ר...? לא שפוי.
  • 20.
    יוסף טרומפלדור אמר טוב למות בעד ארצנו ואני אומר אם לא ב (ל"ת)
    אז במרוץ לדירה. 16/04/2023 08:08
    הגב לתגובה זו
  • 19.
    צחי 15/04/2023 23:17
    הגב לתגובה זו
    אז המחירים במחיר למשתכן יהיה יקר יותר מהמחיר בשוק החופשי
  • dw 16/04/2023 15:05
    הגב לתגובה זו
    מוזמן לעיין באתר עמותת צפוף, העוסקת בדמוגרפיה החריגה של ישראל. פה זה לא סאב פריים אמריקאי עם בניה ספקולטיבית אלא ביקוש אמיתי מאד מאד. אף מדינה במערב איננה מתרבה בכזה קצב גבוה וחסר כל אחריות. אנחנו פשוט מחוץ לסקאלה. עוד עשור יש פה עוד 2 מיליון בני אדם. לוקח זמן לקדם פרויקט כך שאם קצב הבניה יואט יהיה לא נעים...
  • 18.
    ההנחה לא מוגבלת ל300,000 ממחיר הדירות באזור??? (ל"ת)
    רק שואל 15/04/2023 22:10
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    דני 15/04/2023 21:56
    הגב לתגובה זו
    לא מתכוון לקנות דירה בעשור הקרוב גם אם המחירים ירדו עוד 20% זה לא שווה.. בינתיים העשירון ישתלטו על המדינה.
  • 16.
    איתן 15/04/2023 21:28
    הגב לתגובה זו
    וליצמן שקברו את מחיר למשתכן וחיסלו כל סיכוי למחוסרי הדיור להגיע לדירה. כעת עם המחירים ההזויים של מחיר מטרה, התוכנית משיגה את ההיפך הגמור מייעודה שכן היא מעניקה הטבה של מאות אלפי שקלים דווקא לאנשים מבוססים ובעלי יכולת ואילו דווקא אלו שהתוכנית נועדה עבורם- נשארים מחוץ למשחק שכן הם אינם יכולים לעמוד במחירים הגבוהים של התוכנית וכל זאת מבלי להזכיר את חוסר היכולת ליטול משכנתא בעת הזאת עקב הריביות הגבוהות.
  • קוקי 20/04/2023 22:41
    הגב לתגובה זו
    לגבי ליצמן אתה צודק, אבל דווקא אלקין החזיר את ההגרלות וגם הוציא חוק שהוריד מתשלום מדד תשומות הבנייה רק ל40 אחוז מערך הדירה.
  • יוחזר כחלון לאלתר! (ל"ת)
    מוחמד 16/04/2023 01:42
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    שולתתתת1 15/04/2023 20:15
    הגב לתגובה זו
    בנוסף הפעם הרבה לא יתמודדו משכנתא של מיליון וחצי עולה היום הון רב. בכל מקרה בהצלחה למי שיכול ורוצה שבוע טוב
  • dw 16/04/2023 15:07
    הגב לתגובה זו
    בכל הגרלה והגרלה סביר שיהיו הרבה יותר מגרילים מאשר דירות. ככה זה כאשר משום מה ממשיכים לעודד ילודה בישראל, למרות שזהו, ישראל איננה מדינה קטנה יותר. מוזמן לעיין באתר עמותת צפוף, העוסקת בדמוגרפיה החריגה של ישראל.
  • 14.
    עכו מזרח למשל 15/04/2023 18:08
    הגב לתגובה זו
    תתקדם
  • 13.
    טלי 15/04/2023 15:41
    הגב לתגובה זו
    כשאתם שולחים ועוד בצורה כל כך נחרצת צעירים לקנות דירות שאסור למכור חמש שנים! כך שאם מחירי הדירות ירדו מעבר להנחה הם הולכים ישר לחדלות פרעון, העיקר תתרברבו שאזהרתם, מפמפמים כמו כולם.
  • 12.
    רועי 15/04/2023 10:34
    הגב לתגובה זו
    רק ריבית תחזיר את השוק לשפיות כל שאר האופציות זה ספינים ושקרים שיעלו את הריבית ב5 אחוז ואז לא נצתרך שום תוכנית הזויה וכל מגדל הקלפים שנבנה באוויר יקרוס מחסור זאת הונאת העשור
  • 11.
    איציק, הורידו את הדירוג בגלל הדיקטטור שלך. תתיורר (ל"ת)
    הורדת דירוג 15/04/2023 07:46
    הגב לתגובה זו
  • צחי 16/04/2023 07:50
    הגב לתגובה זו
    כיוון שהשמאל עסוק עכשיו בהפצה מאסיבית של פייק גמור לגבי דירוג האשראי של ישראל אז הנה כמה עובדות: אחרי כל הרעש הגדול והנסיונות להכפיש את ישראל התוצאה: 1. שלושת סוכניות הדירוג (מודיס, פיץ ו אס.אנד.פי) מותירות את הדירוג הגבוה של ישראל על כנו.זו בשורה טובה שצריכה לשמח כל ישראלי ועדות לחוסנה של הכלכלה הישראלית, או כפי שכתבו במודיס: " אישרור הדירוג משקף את הצמיחה הכלכלית החזקה של ישראל אשר מודיס צופה שתמשיך". 2. פיצ ואס.אנד.פי משאירות גם את התחזית זהה ורק מודיס משנה חזרה את התחזית ל״יציבה״. התחזית למען הסר ספק לא משנה את הדירוג והיא יכולה להשתנות בכל עת. המשמעות של "יציבה" היא שאין שום אופק בשנה הקרובה להורדת הדירוג. השינוי בתחזית נובע משלל גורמים כולל הרפורמה. אל לא תכני הרפורמה אלא הערעור שנוצר כתוצאה מההתנגדות לה. מי אחראי על זה? שכל אחד ישפוט. באופן כללי, הדירוג הוא ליכולת החזר החוב לא למדד דמוקרטי או כל דבר אחר. לסינגפור למשל יש את הדירוג הגבוה ביותר (AAA) והיא רחוקה מלהיות דמוקרטיה. אז הרבה מהומה על לא מהומה. הנסיון להחריב את ישראל דרך גורמים חיצוניים כשל. ואם כבר היסטוריה - החל
  • רק ביבי 16/04/2023 02:05
    הגב לתגובה זו
    לא הורידו שום דבר כרגיל פייק ניוז של ערוצי התעמולה.
  • 10.
    צריך לקחת בחשבון הצמדה למדד תשומות הבניה. (ל"ת)
    רמי 15/04/2023 07:04
    הגב לתגובה זו
  • נכון, ועדיין זה משתלם (ל"ת)
    dw 16/04/2023 15:16
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    אני 15/04/2023 06:47
    הגב לתגובה זו
    מלא כבר עוזבים את הארץ, ועזבו. יש פה יוקר מחיה מטורף. אנשים שמשלמים משכנתא, כבר לא עומדים בזה. ובהגרלות אנשים מחכים שנים לקבלת המפתח
  • dw 16/04/2023 15:15
    הגב לתגובה זו
    אני מכיר 3 זוכים. 2 כבר קיבלו מפתח. אחת משכירה ואחת גרה בדירה. השלישי עדיין לא קיבל מפתח.
  • 8.
    בזבוז לא מוצדק של כספי משלם המיסים (ל"ת)
    אף אחד לא סיבסד לי 15/04/2023 00:21
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    מחפש דירה 14/04/2023 23:42
    הגב לתגובה זו
    כל פעם קונה כרטיס הגרלה ולא מקבל כלום. נקווה הפעם לטוב
  • 6.
    לירון 14/04/2023 22:53
    הגב לתגובה זו
    מנסים לשכנע אתכם להירשם להגרלות במרכז עם סיכוי של 1 ל-200 במקרה הטוב. מכיוון שאין קדימות למי שנרשם לתוכנית קודם אתם עלולים למצוא את עצמכם ממתינים 10-15 שנה עד הזכייה, וגם אז צריך לחכות 5-7 שנים במקרה הטוב עד האכלוס (יש פרויקטים שהצפי הוא אפילו יותר).
  • 5.
    יובל תרניתו 14/04/2023 22:32
    הגב לתגובה זו
    להרשם למיליונים? בהגרלה הדירה 100 מ"ר אמורה לעלות 900.000 שקל ומטה . מחיר השוק אותותו 1.45 מיליון שקל לדירה- חוץ מזה בשביל מה הגרלות, מחיר השוק כבר יורד =הגרלות בין כל אלה שיש להם כסף?
  • 4.
    רועי 14/04/2023 22:32
    הגב לתגובה זו
    תתביישו להעמיד לדין את הכותב על הונאה , זה לא משתלם קונים דירה על הנייר לעוד 5 שנים המחירים שתוכל לקנות ללא התוכנית יהיו יותר נמוכים
  • dw 16/04/2023 15:13
    הגב לתגובה זו
    להפך. ככה יהיה יותר סיכוי למי שכן ישתתף. אני מכיר 3 זוכים, והם מאושרים עד הגג. משוגע מי שזכאי ולא משתתף. זה פשוט לקבל מתנה פנטסטית מהמדינה, באופן חד פעמי.
  • 3.
    רוב המכרזים העתידיים תפורים לחרדים (ל"ת)
    דני 14/04/2023 22:23
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    ששון 14/04/2023 21:27
    הגב לתגובה זו
    ולא צריך לחקות 5 שנים..
  • dw 16/04/2023 15:12
    הגב לתגובה זו
    אבל היי - אם לדעתך תצליח למצוא דירה בראשל"צ ב 19 אלשח למטר? קדימה, לך על זה. אין חיה כזו.
  • 1.
    יורם 14/04/2023 21:27
    הגב לתגובה זו
    תוך שנתיים מחירי הדירות ירדו בשלושים אחוז.
  • dw 16/04/2023 15:11
    הגב לתגובה זו
    לא ברור מדוע המחירים בהרצליה זינקו להיות יוקרה, שכן בעבר זו היתה עיר נחמדה ותו לא. בת"א אין מחיר למשתכן. חבל, כי אני מכיר כמה שהיו שמחים להגריל כי כיום אפילו בנווה שאנן בדרום ת"א, ליד מסתננים, יקר מאד. היה במזרח יפו אגב (מתחם נס לגויים) ואתה לא רוצה לדעת איזו הסתערות המונים היתה שם. מטורף.
אאורה יהוד
צילום: סטודיו 84

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה  

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אאורה

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.


הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות  עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.

כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.  


להמשך הכתבה לחץ כאן
בני זוג גירושין
צילום: Getty images Israel

כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית

האם פרידה בין בני זוג עלולה להכניס פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א לסחרור? מה קורה כשאחד הצדדים מתנגד לחתום, כיצד מתמודדים עם בן זוג שלא רשום בטאבו, ואילו זכויות יכולות לצוץ דווקא אחרי מותו של אחד מבני הזוג? מקרים שנדונו בבתי המשפט ובערכאות הרבניות מגלים עד כמה הסוגיה רגישה ואיך היא עשויה להכתיב את קצב ההתקדמות של פרויקטים בהיקפים של מאות מיליוני שקלים

עוזי גרסטמן |
נושאים בכתבה התחדשות עירונית גירושים תמ"א 38 פינוי בינוי חלוקת רכוש

בישראל, פרויקטים של התחדשות עירונית נחשבים מנוע מרכזי להתמודדות עם בניינים ישנים ולחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. ואולם מאחורי החתימות על ההסכמים וההבטחות לדירות חדשות ומרווחות, מסתתרת מציאות משפטית מורכבת. כשזוג נשוי מחליט להתגרש, והדירה שבבעלותם כלולה בפרויקט של פינוי-בינוי או תמ"א 38, הבעיה אינה מסתכמת רק בחלוקת הרכוש. היא נוגעת גם לזכויות העתידיות בדירה החדשה שתיבנה, ולשאלה מי מבני הזוג מוסמך לחתום בשם שניהם על ההסכמים מול היזם והבנק.

במקרים רבים רק אחד מבני הזוג רשום כבעלים בטאבו. מבחינה פורמלית, זהו האדם שמולו מתנהלים היזם והבנק. אלא שבפועל, מוסדות המימון דורשים לעתים גם את חתימתו של בן הזוג שאינו רשום, מתוך הבנה שהדירה משמשת לצרכים משפחתיים, וכי החוק מעניק לשני הצדדים זכויות קנייניות מוגנות. כאן נוצרת נקודת תורפה: ברגע שמערכת היחסים מתערערת והצדדים מצויים בסכסוך, די בסירוב של בן הזוג הלא רשום כדי לעכב את המשך ההתקשרות ולהותיר את הפרויקט כולו תקוע במבוי סתום. בתי המשפט נדרשו לא פעם לסוגיות מסוג זה, כשהמתח בין דיני המקרקעין, דיני המשפחה והחוזים יוצר מערבולת שאינה פשוטה להכרעה.

כשמדובר בדירה להשקעה שאינה משמשת למגורי בני הזוג עצמם, הסוגיה מורכבת פחות. לעתים ניתן להציג חוות דעת משפטית או הסכם ממון שמבהירים כי לבן הזוג הלא רשום אין זכויות ממשיות בנכס. במצבים כאלה יכולים הבנקים לאשר את ההתקדמות גם ללא הסכמתו, כל עוד אין פגיעה בזכויותיו החוקיות. ואולם כשמדובר בדירת המגורים המשותפת, ידו של בן הזוג הלא רשום על העליונה, שכן הדין מכיר בזכויותיו למנוע עסקות שמערערות את הזכויות שלו. המשמעות היא שפרויקטים שלמים עלולים להיתקע רק משום שצד אחד מסרב לשתף פעולה.

מקרה אחד של אלמנה שבעלה הלך לעולמו במהלך תכנון פרויקט פינוי-בינוי ממחיש היטב את המורכבות. אף שהמנוח הוריש את זכויותיו בנכס לידועה בציבור שלו, בית הדין הרבני קבע כי זכות המדור של האלמנה - הזכות להמשיך להתגורר בדירת בעלה המנוח עד סוף חייה - גוברת על זכויות הצוואה. המשמעות היתה שהיא יכלה לסרב להריסת הבניין ולדרוש להמשיך להתגורר בדירה החדשה שתיבנה, גם בניגוד לעמדת יתר הדיירים והיזמים. ההכרעה הזו הוכיחה כי זכויות משפחתיות יכולות להטות את הכף, גם בפרויקטים מתוכננים היטב, ולחייב את היזמים להיערך לתרחישים חריגים.

דוגמה נוספת מגיעה מהתחום של הדיור הציבורי. במקרה הזה, זוג שגר בדירה כזו והתגרש נדרש להתמודד עם השאלה מי מהם ימשיך להיות דייר בדירה החדשה שתיבנה במסגרת פרויקט ההתחדשות. הוועדה הציבורית שהכריעה בסוגיה העבירה את הזכויות לאשה, בין היתר בשל מצבה הבריאותי ומכיוון שהילדים נשארו בחזקתה. בית המשפט המחוזי קיבל את ההחלטה וקבע כי בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, במצב של פירוד יש להעדיף את הצד שבו מתגוררים הילדים, ואם אין ילדים - יש לבחון שיקולים של בריאות, הכנסה וצרכים מיוחדים. כאן, ההתחשבות במצבו האישי של הדייר גברה על התנגדויות אחרות, והפרויקט המשיך קדימה.

להמשך הכתבה לחץ כאן