מחירי הדיור: הברון מתהפך בקברו - הנדל"ן בבנימינה על צומת דרכים
מגרף מחירי הדיור בבנימינה אפשר ללמוד כמה דברים. בשנה שעברה מחיר ממוצע למטר היה כ-20 אלף שקל. המחיר הממוצע לקניה היה 3.2 מיליון שקל. התשואה השנתית למשכירים הייתה נמוכה - בערך 2%-2.5%.
יש כמה מסקנות שעולות, הן לא בהכרח רעות: יחידות הדיור בבנימינה, הן בעיקר צמודי קרקע, מה שאומר שהגודל הממוצע ליחידה הוא גבוה. מעל גודל מסוים למטר, המחיר בדרך כלל יורד. ככה זה עובד בנדל"ן. קניתם דירה של 100 מטר, או דירת 140 מטר באותו פרוייקט? ההפרש לא יהיה 40%. זה משפיע משום שזה מוריד את המחיר למטר. יש כלל בעולם הנדל"ן: ברוב המקרים, המחיר למטר ה-110 לא יהיה כמו המטר הראשון. ההסבר השני: האיחוד עם גבעת עדה (4,000 תושבים, כשליש בלבד ממספר תושבי בנימינה) ב-2003, השכנה ממזרח, הוריד את המחיר הממוצע. גבעת עדה היא אחלה מקום לחיות בו, אבל המחיר הממוצע לבית שם נמוך יותר, גם משום שהוא מכיל בנינים.
אז איך זה שבכל זאת בנימינה נחשבת לזולה יחסית מבחינת מטראז' למרות שמדובר באחד היישובים הכי יוקרתיים ומבוקשים באזור הזה, שנע בין צפון השרון לחלק הדרומי של צפון הארץ - 10 ק"מ צפונית לחדרה? ראשית, קצב התחלות הבניה כאן הוא נמוך יחסית. הסיבה העיקרית היא שבנימינה לא בונה לגובה, אלא בעיקר מסמלת את תופעת הזחילה - יותר קרקע לא מנוצלת. רוב הבתים שנמכרו שם בשנים האחרונות הם מיד שניה, ולא מקבלן.
אבל אם תשאלו את ראש המועצה איתי ויסברג, זה בכלל לא הסיפור שלה. מבחינתו הדבר החשוב ביותר הוא המאבק נגד תוכנית המתאר החדשה, שיכולה להפוך את המושבה הפסטורלית שלו לבעלת מרקם אורבני. במילים אחרות, תכנית המתאר אמורה להגדיל את היישוב שבו 16 אלף איש (פחות מ-12 אלף בבנימינה עצמה) - ל-50 אלף לפחות ולכן ביישוב טוענים: לא רק שזה יהרוס את המרקם המיוחד שלו, אלא גם יוביל לפגיעה בנוף ירוק ובשמורת נחל התנינים המפורסם.
מחירי הדיור בקריית מוצקין: הצפיפות הורגת. פלא שהפרוייקטים נעצרו?
מחירי הדיור בקריית ים - איפה עוד תשיגו דירה ב-900 אלף שקל?
דירה במצפה רמון - כמה זה עולה ומה התשואה?
מחירי הדירות בנתניה - לא רק בגלל הצרפתים, היכן ייעצר הטירוף
מחירי הדיור בחדרה - בכמה הם עלו והאם המשקיעים איחרו את הרכבת?
- מה עדיף - דירה חדשה או יד שנייה? הטעויות שעולות מאות אלפי שקלים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
לא רק ויסברג כועס, אלא גם התושבים. עשרות התנגדויות כבר הוגשו נגד התוכנית שהופקדה כבר לפני שנתיים, אחרי שש שנים של תכנון. אבל אז, בולנט"ע, נושא הצפיפות קיבל מימד אחר. "רוצים להכפיל את האוכלוסיה בבנימינה עצמה פי 5 או 6. זוהי יריקה בפרצוף של התושבים", אומרים שם. בנימינה? יישוב עירוני? אם הברון היה יודע, הוא בוודאי היה מתהפך בקברו.
כך או כך, הסיפור הזה עדיין רחוק מסיום. התושבים מאיימים ללכת עד הסוף. למה אנחנו מספרים לכם את כל זה? כי ההחלטה בעניין תשפיע על ערך הנדל"ן ועל עתידה של בנימינה-גבעת עדה בכלל: מחירי הדיור, הרחבת היישוב, האופי התכנוני - הכל יושפע מההחלטה הזאת.
כך או כך, המחירים בבנימינה תמיד היו גבוהים בהשוואה לישראל. לפני עשור, מחיר ממוצע לדירה כאן היה 2 מיליון שקל, לעומת 1.35 מיליון שקל בממוצע בישראל. כיום, המחיר הוא 3.2 מיליון שקל, לעומת 1.8 בערך בישראל. כלומר, הפער גדל.
יחד עם זאת, מה שהוריד טיפה את הממוצע בשנים האחרונות היה הפרוייקטים של המחיר למשתכן, ב-2018. שווקו כאן 22 יחידות דיור למגורים בבנייה רוויה, במסגרת פרוייקט של חברת שבח מ.נ. בע”מ. מחירי הדירות אז היו החל מ-807 אלף שקל ועד 1.09 מיליון לדירות גדולות עם מרפסת, מחסן וחניה. היום זה נראה כמעט דמיוני, למרות ששימו לב למספר של היחידות ששווקו: נמוך מאוד, ביחס לכל מקום אחר בארץ.
בהתנגדות שהוגשה ב-14 בדצמבר 2022 (לידי רונן סגל, מתכנן מחוז חיפה וממלא מקום יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה) ואותה קיבלנו, עיקריה הסתכמו בטבלה הבאה, אותה קיבלנו מהמועצה. הטבלה מדברת על צפיפות ביחס לערים אחרות באזור. הנה:
כמה עולה דירה בבנימינה?
אז המחיר הממוצע ליחידת דיור כאן היא 3.2 מיליון שקל (רוצים דירה בחצי מחיר? תמצאו דירה קטנה יחסית בבניין ישן), אבל זה ממש לא מדויק. רוב האנשים שמגיעים לכאן מתעניינים בצמוד קרקע. זה בדיוק הפער בין המספרים שאתם רואים למחירים במציאות. חיפשנו הבוקר צמוד קרקע בבנימינה, אפילו התקשרו לבדוק: יהיה לכם קשה מאוד למצוא בית קרקע במחיר של פחות מ-4.5 מיליון שקל. חלק מהם נושקים לכיוון 5.5-6 מיליון. אז נכון, יש בבנימינה גבעת עדה דירות רגילות שמורידות את הממוצע.
עכשיו נותר רק לבדוק - כמה זמן יעמדו בעלי הדירות בזמן הבלימה בשוק? מי ייכנע ראשון, המוכרים או הקונים? ביישוב כמו בנימינה, הדבר הזה מאוד בולט לעין, משום שהיקף המכירות כאן הוא קטן יחסית. על המקומות האלה, האטה ובלימה בשוק יכולה להשפיע, באחוזים, יותר מאשר בעיר הגדולה.
עובדתית, עסקאות ברשות מסים מספרות את הסיפור: יש כאן בלימה מאז חודש אוקטובר, אבל ביחס למספר התושבים זה יכול להיות נורמלי. מה שחשוב עכשיו זה לא איך מזרימים ביקושים, אלא איך היישוב פותר את הבעיה מול ולנט"ע. חכו לבית המשפט.
עסקאות אחרונות, בנימינה:
החבצלת 8, 133 מ"ר, 3.5 חדרים - 2.43 מיליון שקל.
השעורה 75, 128 מ"ר, 5 חדרים - 4 מיליון שקל.
רותם 18, 160 מ"ר, 3.5 חדרים, קומה 2 - 1.22 מיליון שקל.
היסמין 19, 218 מ"ר, 5 חדרים - 4.47 מיליון שקל.
האסיף 67, 170 מ"ר, 5 חדרים - 4.37 מיליון שקל.
- 5.שלא יטעו אתכם 21/01/2023 09:50הגב לתגובה זוהמועצה קידמה ודחפה את המתאר כולל הציפוף והבינוי לגובה. זה החל בימי פינקי המשיך לתכנית לשכונה צפופה גבעת חן. בנימינה המזרחית תהיה לשימור בנימינה הדרומית תהיה כמו שכונה באור עקיבא. בסמיכות לדרך 4 ייבנו בנייניים בני 11 עד 20 קומות. התושבים התעוררו מאוחר מדי זה בלתי הפיך
- 4.נעם לוי 20/01/2023 19:09הגב לתגובה זולנטול רכב פרטי כמוני, חשובה תחבורה ציבורית, וריכוז חנויות וסופרמרקטים, ולא פיזורם.גם מדדי הפשיעה, ועוד......
- 3.ניר 20/01/2023 18:04הגב לתגובה זונשמח לניתוח שלך (איציק יצחקי) לעיר הוד השרון. מזה זמן רב שכבר עברה בכל הפרמטרים את שאר ערי השרון.
- 2.ישראלי 20/01/2023 15:57הגב לתגובה זופה זה לא אוסטרליה וכל עוד האוכלוסיה ממשיכה להתרבות בקצב הכי הכי גבוה בעולם המערבי אז חייבים לייצר עבורה פתרונות דיור. גם 50 אלף תושב בעתיד זה לא הרבה. מי מבין קומץ התושבים בהווה שזה לא מתאים לו מוזמן לארוז את מטלטליו ולעבור לאוסטרליה. מדובר בקרקע לאומית השייכת לכלל אזרחי המדינה ואלה זקוקים לפתרונות דיור.
- אנונימי 25/02/2025 15:03הגב לתגובה זוהרוב נגד וככה זה ישאר
- 1.מחיר מטר לדירה בישראל צריך להיות 100 אלף שח כלומר 20/01/2023 12:06הגב לתגובה זומחיר מטר לדירה בישראל צריך להיות 100 אלף שח כלומר 10 מיליון שח לדירת 100 מטר
- חחח איזה טרול (ל"ת)אנטי טרולים 20/01/2023 17:26הגב לתגובה זו
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
