מתכוונים לרכוש דירה? הריבית תקועה על 0.1%, אבל מחיר המשכנתאות מתנפח
ריבית בנק ישראל תקועה כבר שנה שלמה על 0.1%, שפל כל הזמנים. ובהסתכלות קדימה, לפי מרבית הכלכלנים הריבית תיוותר ללא שינוי עוד חודשים ארוכים וככל הנראה לפחות עד סוף השנה הנוכחית. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בחגיגה כיוון שהמשכנתאות נשארות זולות, ומי מאיתנו לא קיבל לאחרונה את אותו סמס מרגיז עם הכותרת - "הודעה לבעלי המשכנתאות - הריבית בשפל היסטורי של 0.1%". אז הריבית אכן בשפל היסטורי וצפויה להישאר בשפל הזה - אבל המשכנתאות, הן דווקא מתייקרות לאחרונה.
בעזרת חברת יעוץ המשכנתאות 'טאבו ישיר' בדקנו את מחיר המשכנתא עבור דירה במחיר של 1.5 מיליון שקלים בשיעור מימון של 75% ל-25 שנה, היום - ולפני מספר חודשים.
באופן יחסית סטנדרטי חילקנו את המשכנתא ל-3 מסלולים: ריבית פריים, ריבית קבועה וריבית משתנה. שימו לב לנתונים: מי שלקח משכנתא עבור דירה זו במחצית השניה של 2015, התחיל עם החזר חודשי של 4,753 שקלים. מי שירכוש עכשיו את הדירה הזו, יתחיל עם החזר חודשי של 4,935 שקלים. כלמור ההחזר החודשי קפץ בכ-180 שקלים בזמן שריבית בנק ישראלי לא זזה ונותרה בשפל של 0.1%. בהסתכלות לאורך כל חיי המשכנתא, זה כבר פער של מעל 75 אלף שקלים בהחזר הכולל. כסף גדול.
שרון ימטוביץ' מ'טאבו ישיר' מסביר כי "הבנקים שמתמודדים עם אתגרי הריבית האפסית ששוחקת את הרווחיות, החליטו לאחרונה להעלות את מרכיבי הריבית הקבועה והמשתנה, על מנת לשפר הרווחיות במשכנתאות". כך למשל, רוכש שסגר משכנתא לפני חודשיים-שלושה קיבל ריבית קבועה של 2.85% וריבית משתנה של 1.85%. היום יקבלו הרוכשים ריבית קבועה של 3.35% וריבית משתנה של 2.15%.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאיר סלייטר, אנליסט הבנקים של ירושלים ברוקראז', אומר כי "כאשר הריבית יורדת הדבר הראשון שנפגע זה המרווח על הפקדונות. מרגע שהריבית ירדה עד ל-0.1%, הדבר החל לשחוק בצורה משמעותית גם את הרווחיות של תיקי המשכנתאות בבנקים. צריך להבין שמשכנתא זו ההלוואה בריבית הזולה ביותר כי זו הלוואה יחסית בטוחה וזה גם תחום שיש בו תחרות. עוד צריך להבין שבשנים האחרונות תיקי המשכנתאות הפכו לחלק יותר ויותר מהותי מתיק האשראי של הבנקים, ולכן הבנקים לא יכולים להרשות לעצמם להישחק באפיק הזה שהפך למאוד משמעותי - הם חייבים להרוויח ולכן העלאת הריביות אינו צעד מפתיע".
בהסתכלות קדימה ותחת החשש שהבנקים ימשיכו להעלאות את הריביות, אומר ימטוביץ' כי "ההנחה היא שלא נראה הורדת ריבית נוספת בישראל, לכן כנראה שהתנאים לא יהפכו לטובים יותר עבור נוטלי המשכנתאות. לכן אין ממש למה לחכות. בתוך כך, יש את הסיכון שהבנקים ימשיכו להעלות בהדרגה את הריביות". באופן כללי אומר ימטוביץ' כי "מי שלקח משכנתא עד שנת 2013, ייתכן מאוד שגם ברמת הריביות הנוכחית - עדיין יש כדאיות למיחזור".
- 20.אחד 08/03/2016 11:33הגב לתגובה זומה שבאמת מצחיק שמדברים על יציבות הבנקים (שנפגעת אך ורק חליבתם ע"י מנהליהם) ושלמענה רוצים להוריד את המחירים ב5 % בשנה ולא יותר (כחלון אמר כך) . הדבר משולל הגיון ונכשל בכל מקום בעולם. הבועה תתפוצץ בבום אדיר שידברו עליו שנים. ההגיון פשוט : בעלי הדירות שומעים 5% בשנה ואומרים אוקיי מתי שיתחיל לרדת נמכור ואז תתחיל ירידה ונניח שבאמת תחול ירידה איטית מה אז יקרה? מהר מאד המוכרים יבינו כי הנכס שלהם בשקיעה ויציעו אותו למכירה ואז מה יקרה?! הירידה תתפוס תאוצה שתלך ותגבר במהירות אדירה. ככה זה בירידות זה תמיד בריסוק. עד 3 -4 שנים המחירים מינוס 30-50 אחוז
- 19.הבנקים צריכים לרתק הון גבוה יותר עקב רגולציה (ל"ת)אני 08/03/2016 09:43הגב לתגובה זו
- 18.יראה כמו משחק ילדים לעומת פיצוץ הבועה בישראל (ל"ת)פיצוץ הבועה בארה'ב 08/03/2016 09:40הגב לתגובה זו
- 17.שלום אסבן - משכנטק 08/03/2016 08:49הגב לתגובה זוקראתי את הכתבה ומאד התאכזבתי מהחוסר דיוקים וחוסר פירוט. לא מפרטים עם מדובר בריבית צמודה למדד או לא (כאילו זה לא חשוב) , לא מפרטים תקופות, לא מספרים שעלות הגיוס מושפעת מאגרות החוב וכשהמחירים שלהם יורד התשואה עולה ולכן הריביות עולות.... משכנטק בבעלותי פיתחה שיטה ייחודית המבטיחה תוצאות מקסימאליות ללקוחות המבוססת על סטארטאפ ייחודי מודל ממוחשב שבודק מיליוני אפשרויות ומתאים תמהיל אופטימאלי ללקוח לפי טווח החזרים חודשיים רצוי. לפרטים כנסו לאתר www.mashcantec.com וקראו מה רשמו הלקוחות חלקם קבלנים, מתווכים, מנכ"לים וכל שאר האוכלוסיה
- התוצאה האופטימלית היא לא לקחת למשכנתא (ל"ת)IM 08/03/2016 13:05הגב לתגובה זו
- 16.קורה כאשר הריבית לא משתנה, תארו לכם מה יקרה שהיא תעלה (ל"ת)מדהים זה 08/03/2016 07:43הגב לתגובה זו
- shafik 09/03/2016 10:01הגב לתגובה זוהמשכנתאות היו צמודות למדד מה שאומר שגם החוב שלךצ עולה אז אתה מחזיר כסף ההחזר עולה וגם החוב עולה. היום הרוב לוקחים בקבועה לא צמודה וזה הרבה פחות מסוכן מלפני 20 ו 30 שנה!!!
- 15.טומארפורקולו 08/03/2016 07:43הגב לתגובה זוה בדרך לשם ,כל העולם בדרך לשם
- 14.מוטי 08/03/2016 05:56הגב לתגובה זושנעשתה כבר על ריבית המשכנתאות תשפיע על מחירי הדירות?
- 13.תום 07/03/2016 22:29הגב לתגובה זואני ואשתי יושבים ומחכים להזדמנות לרכוש דירה (וכן, יש לנו הון עצמי יחסית מכובד של 35% משווי הדירה שאנו רוצים), ההבטחות של הממשלה לפעול למען הורדת המחירים פשוט לא קורה. חיכינו ללפיד - לא קרה כלום. כחלון יוצא בהצהרות - אין חדש תחת השמש היאוש גובר ובינתיים מזל שאנחנו גרים ביחידת דיור אצל ההורים של אשתי ומתפללים שמישהו יבוא וישנה כאן את המצב.
- אחד 08/03/2016 10:21הגב לתגובה זותחשוב על ילד קטןו שמנפח בלון בלי הפסקה ואתה מספר לו שהבלון יתפוצץ אוטוטו. ועוברת שנייה עוברות 5 שניות וכלום לא קרה ואפילו ראה הפלא הבלון גדל. ההגיון של הילד אומר שאתה לא אמין ובלון גדל לעד. בפועל כל ניפוח מקצר את פיצוץ הבלון הודאי וכל שנייה נוספת תאדיר את הפיצוץ. מי שיקנה היום דירה יהיה מתוסכל למשך כל ימי חייו. חכו שנה שנתיים אפילו שלוש יהיה כדאי.
- 12.דודו 07/03/2016 21:23הגב לתגובה זותסתכלו מה קרה לאגח ממשלתי לטווח ארוך בשנה האחרונה ותבינו מה קרה. הבנקים לא "החליטו" להעלות ריבית הם פשוט מגיבים לתנאי שוק האג"ח.
- מ 09/03/2016 15:57הגב לתגובה זוהאגח הממשלתי ממשיך לצנוח והריבית על המשכנתא תמשיך לטוס. תמחזרו עכשיו ואם תכננתם למכור דירה, תמכרו עכשיו. זה הזמן לצאת.
- 11.בר 07/03/2016 15:13הגב לתגובה זולקחתי לפני כחודשיים משכנתא והרביות הם הרבה יותר גבוהות ממנה שרשום בכתבה וזה לאחר סקר במס בנקים ריבית קבועה קיבלתי ב 3.9 הפריים במינוס 0.7 והמשתנה ב 2.85וזה לאחר בדיקה המס בנקים ולתקופה של 25 שנה ועוד נתון חשוב זה פחות מ 40 אחוז משווי הנכנס
- אורי... . 07/03/2016 22:22הגב לתגובה זוהכותב כותב על המינימום, כנראה שעבור הבנקים אתה לא במינימום. המינימום נקבע על פי חוזקו הכלכלי של הלווה (וכן גם על פי כישוריו במשא ומתן)
- 10.ביז-אינטרס=פרו-פסיכו-הרצה?=פרו-נדלניזם?=פרו-חזיריזם? (ל"ת)ביז=איפה תגובותי?! 07/03/2016 15:02הגב לתגובה זו
- 9.דן 07/03/2016 14:13הגב לתגובה זואנחנו, כמובן, במצב אנומלי: – ערך הדירות היום מנותק ממחיר ההכנסה החודשי; – הריבית עולה אבל גם מחירי הדירות קופצים מעלה; האם זה לא כנגד מה שדובר בקהילה שלנו לאורך השנים…? – ערך ועליית מחירי הדירות מנותקים מהדיפלציה; בעצם יש לנו שני גרפים שמתרחקים אחד מהשני: מחירי דירות עולים בשעה שהפרמטרים הכלכליים מתדרדרים. מה זה אומר?…האם אנחנו רואים משהו שאף אחד לא רואה או שכולם רואים אבל הלחץ החברתי עושה את שלו…
- 8.הערה 07/03/2016 14:08הגב לתגובה זוחודשי היא דראסטית יותר ככל שמדובר על הלוואה ארוכה יותר (כל שינוי בריבית משפיע "בריבית דריבית" יותר פעמים)
- 7.רון 07/03/2016 13:59הגב לתגובה זוככל שהשוק יעלה יותר מהר, ככה הנפילה תהיה יותר חדה וכואבת
- 6.בעז שנקר 07/03/2016 13:27הגב לתגובה זוכתבה ללא פרטים מדויקים
- 5.איש הנוסטרו 07/03/2016 13:15הגב לתגובה זושימו לב שריבית הפריים נותרה נמוכה מאוד .ברוב טימטום הוחלט בממשלה להגביל את ריבית הפריים.אולם מי שלקח 60 אחוז פריים עד היום מרוויח בענק. הריבית תישאר נמוכה לפחות ל 5 שנים הקרובות וזה פשוט אווילות מוחלטת להגביל את אופן לקיחת הפריים
- מאקרו 07/03/2016 13:34הגב לתגובה זובנוסף הריבית כבר לא אפקטיבית יותר , זה כלי שאיבד את היעילות שלו , נשחק לחלוטין וכעת גורמת הרבה יותר נזק מתועלת. בנוסף השוק יכול להעלות את הריבית עקב 1001 סיבות מבלי שבנק ישראל יגע בריבית.
- 4.שי 07/03/2016 12:53הגב לתגובה זומי שקונה היום יפסיד את התחתונים.
- 3.מאקרו 07/03/2016 12:47הגב לתגובה זודהיינו בהינתן התדרדרות בטחונית משמעותית , בהינתן הוצאות ממשלה בלתי צפויות , בהינתן 1001 תרחישים הריבית עלולה לזנק מבלי שבנק ישראל נגע בה בכלל...שוק הדיור נכון להיום מתמחר 0 סיכון , 0 סיכון ...וחברים הסיכונים רבים ומשמעותיים ביחוד ברמת המחירים הנוכחית , על זאת הוסיפו את ההתערבות המאסיבית של שר האוצר כחלון ותמצאו מולכם סיכון רב ביותר ברמת המחירים הנוכחית. מחזור האשראי שהחל לאחר המשבר עומד להסתיים.
- 2.בריבית סבירה 2-3 אחו 07/03/2016 12:14הגב לתגובה זושל בנק ישראל וממשלה
- 1.בועה 07/03/2016 11:58הגב לתגובה זובלי עזרת בנק ישראל מה יקרה אם הריבית תעלה לאחוז?לא תרחיש לא סביר ,האומנם?
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
