הממשלה אישרה הבאת 20 אלף עובדי בניין סינים - בכמה תוזל דירה ממוצעת?
ממשלת ישראל אישרה היום את כניסתם של עובדים זרים לביצוע עבודות בענף הבניין. הגדלת מספר העובדים הזרים צפויה להביא, לפי הערכת הממשלה, לצמצום משך הבניה הממוצע של בניינים גבוהים ב-20-30%, פעולה שצפויה להוריד את העלות לקבלן בכ-50,000 שקל לדירה. בהתאם לבקשתו של שר החינוך, נפתלי בנט, בעוד שנתיים תדון הממשלה שוב בהחלטה למטרת מעקב וביקורת.
הגדלת מספר העובדים הזרים נחוצה להתמודד עם משבר הדיור, ולמרות שורת הצעדים בהם נקטה הממשלה, סוגיית מלאי כוח האדם המיומן נותרה ללא מענה. עיקר הבעיה טמונה בירידה בביקוש לעבודה בעבודות רטובות, למשל ריצוף, טיח, טפסנות וברזלנות. היעדר עובדים ישראלים וזרים מיומנים, שעות עבודה מוגבלות ואי-ודאות תעסוקתית (מסיבות ביטחוניות) של עובדים פלסטינים, גרמו למחסור של עובדים מיומנים בתחום העבודות הרטובות. ההצעה שעברה היום בממשלה נועדה לתת מענה לבעיה זו ובכך להעלות את היצע הדירות במשק.
מניסיון מצטבר בענף הבנייה עולה כי יעילות העובדים הסינים ואיכות עבודתם בתחום העבודות הרטובות בבנייה לגובה גבוהה משל עובדים אחרים כישראלים, פלשתינאים, ועובדים ממדינות אחרות. קצב עבודתם של הסינים גבוה ביותר מ-50% ועלויות אי האיכות בעבודתם קטנה משמעותית. לדוגמה, בהתאם לגובה הבניין, קבוצת שלד סינית בונה 3 קומות בחודש ואילו קבוצה פלסטינאית בונה קומה וחצי בחודש.
היעדר עובדים מיומנים גרם להקטנת מספר התחלות הבניה במגדלי מגורים. בשנת 2011 החלו בבנייה של כ-6,500 דירות בבניינים מעל 16 קומות ואילו בשנת 2012 החלו בבנייה רק של כ-3,500 דירות מסוג זה. במידה ולא יגדל מלאי העובדים המיומנים בעבודות "רטובות" במגדלים, לא ניתן יהיה להגדיל את התחלות הבנייה כנדרש.
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- זמן ההחלטה בוועדות הערר צנח בממוצע מ-77 ל-10 ימים בלבד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההצעה משנה את התחייבות המדינה להבאת עובדים זרים לישראל רק ממדינה אשר התקשרה עם מדינת ישראל בהסכם בילטראלי. מול ממשלת סין מתקיים משא ומתן זה זמן רב, אך זה טרם הבשיל לכדי הסכם בילטראלי. לאור הדחיפות בהבאת עובדים זרים בהקדם האפשרי, הוחלט כי יובאו עובדים זרים סינים ללא הסכם, לצד מנגנוני פיקוח ובקרה נדרשים במטרה להגן על זכויותיהם של אותם העובדים, במטרה למנוע תופעה של גביית דמי תיווך.
- 10.אלי 24/09/2015 10:02הגב לתגובה זואפשר להוזיל את מחיר הדירה בעשרות אלפים בודדים, הכסף הגדול נמצא המחיר הקרקע והזמינות שלה.
- 9.דני 21/09/2015 09:09הגב לתגובה זוהממשלה לא יכולה לעשות מחטפים צריך להפעיל את הבגץ ולהביא רק חברות קבלניות זרות שיעבדו בקבלנות כמו החברה שבנתה את המינהרה בחיפה או חברת אלמזלר התורכית שיש לה אישור מיוחד ל1200 עובד אז תגדילו לאלמזלר ל5000 ותביאו עוד חברות קבלניות מאירופה המיזרחית בולגריה אוקראינה רומניה מולדובה קרואטיה וכדומה
- 8.אלכס 20/09/2015 20:23הגב לתגובה זואני פשוט בהלם כמה חמדנים אפשר להיות. קצב בניה מתקצר כמעט פי 2 וכח עבודה זול. בואו נוסיף על זה תשלומי אשרות ובונוסים וכו זה לא מסתכם ברווח של 50 אלף לדירה בבני קומות. מחיר אפס עם ערבות בנקאית נע בין 700 ל800 אלף בהגזמה. איפה הכסף יא נבלות חסרי בושה.??!@@?!?!? איפה !@?
- 7.זה לא מספיק, לחייב מחזיקי קרקעות לבנות ולא לספסר (ל"ת)דני 20/09/2015 19:19הגב לתגובה זו
- 6.אחד 20/09/2015 15:19הגב לתגובה זויש לסינים השפעה על הזמן שלוקח למלט להתייבש ? מי כתב את הטמטום הזה?
- 5.אנונימי 20/09/2015 14:43הגב לתגובה זועולה כולל הכל 400 אלפשח. כל מה שמעבר לזה במדינת ישראל הולך למדינה ולקבלנים השודדים.
- בא 20/09/2015 17:45הגב לתגובה זווביבי , החרש מוליך את העיוור .איזה צוות ביצועיסטי .
- 4.זו ההזולה הצפויה עד 80000 בלבד!! (ל"ת)HAKY1 20/09/2015 14:39הגב לתגובה זו
- 3.דודי 20/09/2015 14:24הגב לתגובה זוומיסים על הנדל"ן אסטרונומיים ....נתנו לזה שם עממי למשתכן ....ומכניסים את השטרונגול .....רק לחרדים שלא מתגייסים יש מחירים שפויים ...הכל הפוףך פה .
- 2.שום דבר לא יצא מזה כי זה נעשה בדרך עקומה כדרכו של ביבי (ל"ת)אנונימי 20/09/2015 13:48הגב לתגובה זו
- 1.מעט מדי ומאוחר מידי. ממשלה רדומה... (ל"ת)משה 20/09/2015 13:18הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
