שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

• תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

קבוצת אשטרום אשטרום קבוצה 0.61%   דיווחה על התקשרות בהסכם, כקבלן ראשי לביצוע עבודות בנייה בהיקף כולל של כ-75,000 מ"ר להקמת פרויקט המגורים היוקרתי"Rainbow" של קבוצת ישראל קנדה ישראל קנדה -0.55%  , במתחם שדה דב, תל אביב. הפרויקט יכלול מגדל בעל 40 קומות וכן 6 מבנים נוספים בעלי 8 קומות, בסה"כ כ-459 יח"ד, וכן כ-1,600 מ"ר מסחר. היקף ביצוע העבודות בפרויקט צפוי להסתכם בסך של כ-736 מיליון שקל. הפרויקט צפוי להימסר בשלבים כאשר השלב האחרון יימסר בעוד כ-4.5 שנים. הקמת הפרויקט צפויה להתחיל בחודש ינואר 2026. 

על פי דיווחי החברה, נכון ל-26.11.25 החברה מכרה 272 דירות בסך כולל של כ-2.4 מיליארד שקל במחיר ממוצע של כ-85 אלף שקל למ"ר. החברה צופה רווח גולמי של כ-21% לפרויקט כולו, כשסך ההכנסות הצפויות לפרויקט הן 3.8 מיליארד שקל, כולל מע"מ. 

ברק רוזן, מנכ"ל ובעלים ישראל קנדה: " פרויקט 'Rainbow' הוא אחד מפרויקטי הדגל המשמעותיים של הקבוצה ומשקף את חזוננו להוביל חוויית מגורים חדשה בישראל, בקונספט Resort Living מהמתקדמים בעולם. הבחירה בקבוצת אשטרום כקבלן המבצע מחזקת את מחויבותנו למצוינות ומאפשרת לנו להקים פרויקט יוקרה יוצא דופן, בסטנדרטים הגבוהים ביותר, שיקבע רף חדש של מגורים במתחם שדה דב ובתל אביב. החברה גאה להיות הראשונה שהתחילה בבנייה במתחם והראשונה אשר תמסור דירות לדיירים, דבר המהווה יתרון משמעותי נוסף לחברה וללקוחותיה ומממש את חזון ה – Better and Different של החברה."

ערן מנור, מנכ"ל אשטרום קבלנות: "אאנו מודים לקבוצת ישראל קנדה על האמון והבחירה בנו לביצועRainbow , מיזם המגורים היוקרתי שייבנה באחד המיקומים המבוקשים בישראל. מדובר בפרויקט בהיקפי בנייה משמעותיים וברמת תכנון וביצוע גבוהה, ומהווה נדבך נוסף בהגדלת צבר הפרויקטים שלנו כחלק מאסטרטגיית הצמיחה של החברה לשנים הקרובות". 

• קבוצת חג'ג' מכרה 3 דירות יוקרה ב-100 מיליון שקל
• שדה דב: 2 מגדלים בני 45 קומות בדרך להיתרי בנייה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

פרויקט Rainbow אמנם נמצא בקו הראשון לים, אבל הוא אינו היחיד. גם פרויקט FIRST של חברת חג'ג' נמצא במיקום דומה, ולאחרונה דווחו עסקאות בפועל, כשהקבוצה דיווחה כי שיווקה 94 דירות בפרויקט היוקרה שבמתחם שדה דב, בנוסף ל-8 הסכמים נוספים שבוצעו - בסכום כולל של 853 מיליון שקל. המשמעות: מחיר ממוצע של כ-8.4 מיליון שקל לדירה, נתון שממחיש את קפיצת המחירים החריגה שמאפיינת את הפרויקט ואת המתחם כולו.