השמאים יציגו לממשלה תכנית לתמ"א 38 בפריפריה - מה היא תציע?
רצף רעידות האדמה באזור טבריה בשבועיים האחרונים העלה שוב כישלון המדינה בחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, ואת התחזיות האפוקליפטיות של אלפי הרוגים ועשרות אלפי פצועים. משנת 2005, עת יצאה לדרך התוכנית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, תמ"א 38, הושלם חיזוקם של 67 בניינים בלבד, כמעט כולם באזור המרכז.
לשכת שמאי המקרקעין הודיעה כי תגיש בימים הקרובים תוכנית חירום לממשלה, בנושא התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. לפי אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, תוכניות תמ"א 38 שנועדו לחזק מבנים רעועים כנגד רעידות אדמה, כמעט ולא יוצאות לפועל בערי הפריפריה, זאת בשל חוסר כדאיות כלכלית לקבלנים וליזמים, במדינה שחיזוק מבנים בה אינו חובה ונתון להחלטת הדיירים והיזמים.
"להרחיב את רשימת האזורים המיועדים להיפגע באופן משמעותי"
"בשלב הראשון על הממשלה לרענן ולהרחיב את רשימת האזורים המיועדים להיפגע באופן המשמעותי ביותר, במקרה של רעידת אדמה", אומר דנוס, "ולהגדירם כאזורי עדיפות לחיזוק מבנים. בעניין זה כבר נערכה עבודת מטה מקיפה, וניתן לייצר באופן מהיר יחסית, את מפת ה'רעש' של ישראל".
בשלב השני, על פי התוכנית, במסגרת הוראת שעה או במסגרת הוראת השעה של הוד"לים, יוקמו ועדות או ועדות משנה, שיכללו אדריכל או מתכנן, שמאי מקרקעין, יועץ תנועה, נציג התאחדות הקבלנים, יועץ בטיחות, יועץ נוף ונציג לשכת המהנדסים. "מטרת הועדות תהיה לקדם תכניות מפורטות בתחום המחוז, להגדלת זכויות הבניה מכוח התמ"א, עד הכפלת מספר הקומות", מסביר דנוס. "התוכניות תאושרנה במסגרת הזמן המקוצרת של תכניות הוד"ל, ויקבע כי בכל פרויקט תיערך בדיקה פרטנית לכמות הקומות שיתווספו, בכפוף לדרישות החיזוק והשיפוץ באותו פרויקט".
- השינוי בדירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון
- "מחירי השכירות במרכז עולים, חוץ מאשר בדירות הקטנות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הקמת קרן כספית
על פי התוכנית בשלב השלישי, לאחר אישור מהיר של התכניות, יפנו יזמים לוועדה המקומית כשברשותם 2 חוות דעת: הראשונה - חוות דעת הנדסית לעניין מרכיבי החיזוק הנדרשים בפרויקט שבידיהם, והשנייה - חוות דעת שמאית לעניין כמות הקומות, הנדרשת כתוצאה מהחיזוק ומרכיבי השיפוץ.
בשלב הרביעי, חוות הדעת ייבחנו על ידי יועצים מטעם הוועדה המקומית, ולאחר אישורן תוגש הבקשה להיתר בניה. כשלאחר מכן ובשלב החמישי של התוכנית, טופס 4 לבניה החדשה, ייצא רק לאחר שהיזם הציג אישור מהנדס, ועדה מקומית או אזורית באזורי העדיפות לחיזוק מבנים, על השלמה בפועל של חיזוק מבנה נוסף בתחום אזור העדיפות.
או לחילופין, הקמת קרן שבה היזם מפקיד כסף וזאת, תוך כדי הקטנת היקף תוספת הבניה לדירות הקיימות בפרויקט שבאזור הביקוש. "היזם יוכל לבצע את החיזוק באופן מיידי, לשמור את האישור או אפילו לסחור בו, כלומר למכור אותו ליזם אחר." מבהיר דנוס "זהו החלק המהפכני של ההצעה, שתביא מאות יזמים לבצע חיזוקים על חשבונם באזורי עדיפות - לקבל ולשמור את האישורים להמשך, כשאין משמעות לעלות החיזוק: 100 או 500 אלף שקלים יקבלו את אותו אישור. התניה זו תחול רק באזורים שלא הוגדרו כאזורי עדיפות".
- 4.ליבה 01/11/2013 10:30הגב לתגובה זויש יזמים ויש "יזמים" (נוכלים). כלום מעוניינים מתמא 38 ונותנים הבטחות מפליגות בע"פ. אם תצליח לקבל טיוטת חוזה שבין היזם לבין הדיירים תמצא תנאים שונים לגמריץ. ה ז ה ר ו! הכל מציעים תמא 38, אך לא תמצא יזם שמוכן לבצע רק חיזוק בניין כנגד רעידת אדמה.איפה משרד השיכון?
- 3.אלי 30/10/2013 17:59הגב לתגובה זוחשבתי על רעיון של שילוב היזמות לחיזוק בשותפות של משרד השיכון במסגרת שיקום שכונות שזה נועד בדיוק בשביל כך לשקם מבנים באזורים ישנים ופריפריתיים. השאלה כמה עניין יש למישהו להשקיע בכלל...
- 2.אורן כפר סבא 30/10/2013 11:14הגב לתגובה זועד שלא ימותו אלפי אנשים לא יקרה כלום. טוב שלפחות לגופים אחרים אכפת, השאלה היא מה מידת השפעתם על הממשלה האינפוטנטית הזאת
- 1.אבל מהר מהר מהר (ל"ת)יופי יופי יופי 30/10/2013 10:50הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
