זהירות ממלכודת מס - ירשתם חלק מדירה; מה צריך לבדוק?

קבלת דירה או חלק מדירה בירושה היא העברת הון גדולה. בישראל אין מס עיזבון, ואין מס על עצם קבלת הנכס בירושה והירושה הזו משנה מאוד את החיים של מקבלי הנכס. אך, יש מלכודת מס במקרים מסוימים שמקטינה את שווי הירושה וצריך להכיר אותה. למרות שרוב הציבור חושב שיש פטור ממכירת דירה שמתקבלת בירושה, זה לא תמיד נכון.

במקרים מסוימים, בעיקר כאשר למוריש הייתה דירה נוספת  ואפילו חלק קטן מדירה נוספת, היורשים עלולים לגלות שמס השבח במכירה מגיע למאות אלפי שקלים.

בני משפחה מניחים שאם ההורה החזיק דירת מגורים אחת, הדירה תימכר בעתיד בפטור. אלא שלפעמים ברישומי הטאבו או ברשות המסים מופיע עוד חלק מנכס אחר: רבע דירה שהתקבל בירושה מההורים, שליש דירה בשותפות עם אחים, או אחוזים בדירה משפחתית ישנה. מבחינת רשות המסים, גם חלק כזה יכול להיחשב כבעלות בדירה נוספת, ופה מתחילה הבעיה.

הכלל הבסיסי בפטור ממס שבח על דירת ירושה כולל כמה תנאים מצטברים. המוכר צריך להיות בן זוג של המוריש, צאצא שלו, או בן זוג של צאצא. בנוסף, אילו המוריש היה מוכר את הדירה בחייו, הוא היה צריך להיות זכאי לפטור. התנאי השלישי, וזה התנאי שמפיל לא מעט משפחות, הוא שלמוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד ביום הפטירה.

החוק אינו בודק רק את הדירה המרכזית שבה גר המוריש, אלא את כלל הזכויות שלו בדירות מגורים. גם חלק קטן מדירה עלול לשלול את הפטור במכירת הדירה העיקרית.

איך חלק קטן מדירה הופך למס גדול

נניח שלזוג הורים יש דירת מגורים בשווי של כ-5 מיליון שקל. בנוסף, לאחד מהם יש שליש מדירה אחרת, ששוויו כ-600 אלף שקל - אולי חלק שהתקבל לפני שנים בירושה ולא טופל. אם הדירה המרכזית נמכרת לאחר מות ההורים, היורשים עלולים לגלות שהפטור ממס שבח אינו חל, מאחר שלמורישים היו בפועל זכויות ביותר מדירה אחת.

המשמעות הכספית יכולה להיות כבדה. אם מס השבח על הדירה המרכזית עומד על כ-650 אלף שקל, ועל החלק בדירה הנוספת עוד כ-80 אלף שקל, היורשים עלולים למצוא את עצמם מול חבות כוללת של כ-730 אלף שקל. זה סכום שיכול לשנות חלוקה משפחתית, לעכב עסקה, ליצור ויכוחים בין יורשים, ובמקרים מסוימים לגרום למכירה בתנאים פחות נוחים כדי לממן את המס.

הבעיה אינה בירושה - היא מתעוררת במכירה. בזמן קבלת הירושה אין מס עיזבון, אך כאשר מוכרים את הנכס, מס שבח בוחן את הזכאות לפטור לפי מצבו של המוריש. אם המוריש לא היה זכאי לפטור אילו מכר בחייו, גם היורשים לא בהכרח יקבלו אותו.

תכנון מס נכון ומוקדם, שמותאם למשפחה ולנכסים שלה, יכול לצמצם את החשיפה ולעיתים אף לבטל אותה. הטיפול צריך להיעשות לפני הפטירה, ולא כאשר היורשים כבר עומדים לפני מכירה.

• הוריש הכל לאחיין ולא לילדיו - והם דרשו לבטל הצוואה
• שלושה תובעים מול 66 נתבעים: כך נגמר סכסוך ירושה ענק

מה אפשר לעשות לפני שמגיעים לבעיה

הצעד הראשון הוא מיפוי נכסים. משפחות רבות אינן יודעות בדיוק מה רשום על שם ההורים. לפעמים יש זכויות בדירה ישנה, חלק בנכס שנרשם לפני עשרות שנים, או דירה שהתקבלה בירושה ולא נמכרה. לפני שמנסחים צוואה או מתכננים העברה בין דורית, כדאי לבדוק נסחי טאבו, רישומי חברה משכנת, רשות מקרקעי ישראל וכל מסמך שמראה זכויות במקרקעין.

הצעד השני הוא בחינת כדאיות של מכירת החלק בנכס הנוסף. במקרים מסוימים, יהיה נכון שההורה ימכור בחייו את החלק הקטן בדירה הנוספת, גם אם על המכירה הזו יש מס מסוים. תשלום מס קטן יחסית על חלק קטן בנכס עשוי לשמור על פטור גדול בהרבה בעת מכירת הדירה המרכזית.

הצעד השלישי הוא התאמת הצוואה והסכמי המשפחה. חלוקה לא נכונה של זכויות בין ילדים יכולה ליצור מס מיותר. אם כל הילדים מקבלים חלק מכל נכס, כל אחד מהם עלול להסתבך בהמשך עם זכויות קטנות בכמה דירות. לעיתים עדיף לחלק נכסים באופן ברור יותר, כך שכל יורש מקבל נכס מסוים או שווי כספי מאוזן, בכפוף לייעוץ משפטי ומיסויי.

אין פתרון אחד שמתאים לכולם. הדבר תלוי בגורמים רבים, אבל במקרים רבים, מכירת החלק של הדירה פותר בעיות גדולות ליורשים.