מחירי דירות להשקעה עלו ב-14% במחצית הראשונה של 2024

מסקירה של רשות המסים עולה כי נרשמה עלייה של 14% במחיר דירות להשקעה במחצית הראשונה של 2024, וכי המחיר החציוני ששילמו תושבי חוץ ועולים חדשים ב-2023 גבוה בכ-70% מזה ששילמו כלל המשקיעים. הסקירה מציגה את ההתמתנות בפעילות בשוק הנדל"ן, שהחלה עוד בתחילת שנת 2023 והתגברה ברבעון האחרון של השנה על רקע פרוץ מלחמת חרבות ברזל.

כתוצאה מהתמתנות זו ירדו ההכנסות ממס רכישה ושבח ב-43% ו-49% בהתאמה בשנת 2023 לעומת שנת 2022, שהייתה עתירה בהכנסות ממיסי נדל"ן. בתחילת שנת 2024 נמשכה הירידה, אך במחצית השנייה של השנה נצפתה התאוששות ובסיכום השנתי עלו הכנסות ממס רכישה ב-16% בשנת 2024 לעומת שנת 2023. הכנסות ממס שבח המשיכו לרדת, אך בשיעור מתון יותר של 5%.

לצד זאת מציגה הסקירה נתונים חדשים המצביעים על עלייה משמעותית במחירן של דירות הנרכשות על ידי משקיעים (רוכשים שיש בבעלותם כבר לפחות דירה אחת). לאחר עלייה מתונה במחירים במהלך שנת 2022, עלה המחיר החציוני של דירה להשקעה במהלך 2023 ב-11% והגיע לרמה של 2 מיליון שקל. בחודשים ינואר-יוני 2024 חלה עלייה נוספת של 14% במחיר החציוני של דירה להשקעה, שהגיע לרמה של 2.3 מיליון שקל. לא נצפתה עלייה דומה במחירן של קרקעות או של דירות הנרכשות על ידי רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור.

עולים חדשים ותשובי חוץ משלמים יותר

הסקירה מצביעה גם על פער משמעותי בין המחירים ששילמו עולים חדשים ותושבי חוץ על דירות להשקעה לאלה ששילמו משקיעים ישראלים "ותיקים". בשנת 2023, המחיר החציוני של דירת השקעה שנרכשה על ידי עולה חדש היה גבוה ב-73% מזה של כלל הדירות להשקעה שנרכשו באותה שנה. המחיר החציוני של דירה להשקעה שנרכשה על ידי תושב חוץ באותה שנה היה מעט נמוך יותר מזה של עולה חדש אך עדיין גבוה ב-71% מהמחיר החציוני של כלל הדירות להשקעה.

• גם בצפון: בכל עסק שלישי נתפסו ליקויי ספרים - האם זה קל מידי?
• תחמוני המס של בעלי הדירות ואיך זה שמס רכישה האפקטיבי הוא 1% בלבד

אף כי שתי האוכלוסיות שילמו מחירים גבוהים במיוחד, ההשפעה של תושבי חוץ על גביית המס ב-2023 הייתה משמעותית יותר. זאת, הן בשל העובדה שחלקם בכלל הרכישות היה משמעותי יותר (10% מהדירות להשקעה נרכשו על ידי תושבי חוץ לעומת 1% בלבד על ידי עולים חדשים), והן בשל העובדה שמשקיעים תושבי חוץ מלשמים מס רכישה מלא. כתוצאה מכך, הגבייה ממס רכישה בגין רכישת דירות להשקעה על ידי תושבי חוץ בשנת 2023 הסתכמה ב-432 מיליון שקל - 15% מסך גביית מס רכישה בגין דירות להשקעה.

ההכנסות ממיסוי מקרקעין ב-2024 - 15.9 מיליארד שקל

הכנסות ממיסי מקרקעין (בניכוי החזרים) הסתכמו בשנת 2024 ב-15.9 מיליארד שקל, לאחר שבשנת 2023 הגיעו ל-14.4 מיליארד שקל. מתוכן כשני שליש הן הכנסות ממס רכישה - 10.3 מיליארד שקל בשנת 2024 והיתר, 5.6 מיליארד שקל נגבו ממס שבח.

בפילוח הכנסות ממס שבח ורכישה לפי אזורים, ניתן לראות כי באזור תל-אביב נגבה החלק הגדול ביותר - 18% (1.5 מיליארד שקל במס שבח ו-1.7 מיליארד במס רכישה). גם באזור המרכז, ירושלים, נתניה ורחובות נגבה חלק משמעותי מההכנסות ממס רכישה ושבח. יחד, חמישה אזורי ביקוש אלה מהווים כשלושה רבעים מהכנסות מיסי מקרקעין.

• כמה תעלה דירה בקריה האקדמית פתח תקווה?
• תנופורט: עלייה של 4% בהכנסות שהסתכמו ב-22.7 מיליון שקל; ההון גדל בכ-10%
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הכנסות ממס רכישה על קרקעות בשנת 2023 ירדו נומינלית ב- 52% לעומת שנת 2022. ברבעון האחרון של שנת 2023 פרצה מלחמת חרבות ברזל, מה שגרם לירידה חדה במספר העסקאות בנדל"ן, וכתוצאה מכך לירידה בהכנסות ממס הרכישה. ההכנסות זהות בערכים נומינליים לנתוני שנת 2020 הנמוכים בעקבות משבר הקורונה. בנוסף, בשנת 2023 ירד היקף הרכישות של דירות שאינן יחידות לרמה שנרשמה בשנים 2019 - 2020.

בתקופה ינואר 2023-יוני 2024 התייקרו הדירות להשקעה בצורה משמעותית, לאחר עליה מתונה במהלך שנת 2022 והגיעו ביוני 2024 למחיר חציוני של 2.3 מיליון שקל לדירה. זו עליה של 14% לעומת 2 מיליון שקל לדירה בדצמבר 2023. המחיר בדצמבר 2023 גבוה ב-11% מהמחיר בדצמבר 2022. בניתוח רכישות דירות השקעה לפי אזורים, ניתן לראות כי בשנת 2023 מספר העסקאות ירד משמעותית בכל האזורים לעומת שנת 2022. המחיר החציוני של דירת השקעה שנרכשת ע"י עולה גבוה בשנת 2023 ב- 73% מהמחיר החציוני של כלל דירות ההשקעה.