צילום: תמר מצפי

מבצעי קבלן בפברואר 2025: באילו ערים הכי כדאי לקנות דירה?

אדיר בן עמי | 10/04/2025 00:00 (4)

נושאים בכתבה מבצעי 80/20 הלמ"ס מחירי הדירות

בנק ישראל החליט לאחרונה להגביל את הבנקים באשראי למבצעי קבלן ל-10% מסך האשראי לתחום, ועכשיו גם מובן מה הסיבה? בחודש פברואר 55.2% מהעסקאות היו של מבצעי קבלן שבהם נותנים מקדמה של 10%-20% בהתחלה ואת השאר עם הכניסה לדירה. זה שיעור פנומנלי שמצביע על מצוקה של הקבלנים, ומנגד צורך גדול של אנשים לרכוש דירות. זה גם מלמד על מחיר דירה אמיתי נמוך לדירה יותר ממה שהלמ"ס מספר לנו כי הלשכה לא לוקחת את ההנחות של מבצעי המימון.

הלמ"ס, נזכיר, למרות הביקורת לא שינו את המתודה שלהם ולא גילמו את המבצעים הגדולים במחירי הדירות למרות שהם מהווים כ-7% הנחה. לא רק זה, אלא שהקבלנים ניצלו את ההנחה הזאת לעליית מחירים כי כשנותנים 75 הנחה, הרוכש יקנה גם אם המחיר הרשמי יעלה ב-1%, וככה הם שידרו לשוק מתחילת 2024 שיש עלייה במחירי הדירות. כשיש עלייה בדיווחים של הלמ"ס שנחשבת לגוף אובייקטיבי ומקצועי אנשים מאמינים והם יורדים מהגדר וקונים דירה. וככה נוצרה התחממות בשוק הדירות. הלמ"ס אשמה בה.

ואז שנה אחרי הם עשו בדק בית ואמרו - "הכל בסדר, על מה אתם מדברים, נכון יש הנחות אבל הן רק 14% מהשוק וההשפעה היא בשוליים של השוליים, זה היה מוריד 1.45 ממחירי הדירות. אז זה לא נכון, זה לא 14%, זה 55%, זה לא 1.4% זה הרבה יותר. ההצגה של הלמ"ס היתה מוטעית ומבלבלת, אולי מישהו שם רוצה לטאטא את זה מתחת לשטיח, כשבמסקנה שלהם היתה שאין צורך לעדכן את שיטת החישוב של מחירי הדירות כי ההשפעה של המבצעים שולית.

לא מקצועי, ואם אתם רוצים להרחיב בעניין כנסו לכאן: ממה מפחד פרופ' פלוס? הלמ"ס מסרבת לספק נתונים על טעויות העבר שפגעו ברוכשי הדירות; איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? כשלאחרונה גם בנק ישראל והאוצר טוענים שהם לא מבינים מאיפה נתוני הלמ"ס. הם טוענים ש-50% מהיקף המכירות הן של מבצעי קבלנים ולא 14% - האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים

רוב הדירות שנמכרות הן במבצעים

מבצעי מימון אגרסיביים מצד הקבלנים, שמנסים לפתות רוכשים עם תנאים מקלים עוזרים למכירות, זה כאמור ישתנה בקרוב בגלל הגבלות בנק ישראל. בינתיים ולפי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, בפברואר האחרון כ-55.2% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי (כלומר, בלי תוכניות ממשלתיות כמו מחיר מטרה ודומיה) כללו מבצעי מימון – רובם לדירות שמועד האכלוס שלהן בעוד שנה או יותר.

אופקים לוקחת את ההובלה

העיר שמובילה במבצעי הקבלן היא אופקים, שבה כ-59% מהדירות החדשות שנמכרו בין נובמבר 2024 לפברואר 2025 כללו הטבות מימון. מדובר בכ-300 דירות שנמכרו בשוק החופשי, והנתח של הדירות עם מבצע היה חריג בגובהו. מיד אחריה נמצא אזור השרון הדרומי – שכולל את כפר סבא, הרצליה ונתניה – עם שיעור של 55%. בדרום כולו מדובר על 50%, בשרון הצפוני (חדרה, חריש) 47.4%, באזור המרכז 39.7%, ובתל אביב – פחות מ-27%, שם המבצעים כמעט לא קיימים.

כמה באמת שווה ההטבה?

המבצעים הפופולריים ביותר הם תשלומים מדורגים – כמו 20% בזמן החתימה ו-80% באכלוס (המוכר גם כ"20-80"), או אפילו 10-90. אלה מאפשרים לדחות את עיקר המימון לרגע האכלוס, ובכך לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים. מדובר בסדר גודל של 6% עד 8% ממחיר הדירה, תלוי בתנאי השוק, בריבית ובמשך הדחייה. לדוגמה, דירה של 2 מיליון שקל באופקים שנרכשת לפי מודל של 20% מראש (400 אלף שקל) לעומת 50% מראש (מיליון שקל), חוסכת צורך במימון של 600 אלף שקל לתקופה של שנה וחצי–שנתיים. עם ריבית של כ-5.3% לשנה – מדובר בחיסכון של בין 120ל-165 אלף שקל – כאילו הדירה הוזלה ב-6%-8% בלי שבפועל ירד המחיר הרשמי.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אבל חשוב להבין, הרוכשים נחשפים לסיכון ריבית או שינויים כלכליים בעתיד, והם בעיקר חשופים לירידה במחירי הדירות. ירידה כזו תיפגע בהן

אז למה השוק ממשיך לדשדש?

למרות ההטבות – שוק הדירות החדשות לא פורח. להפך. בפברואר נמכרו 7,415 דירות חדשות בלבד, כש-6,672 מתוכן היו בשוק החופשי – מספר חלש מאוד ביחס לעבר. הנתונים הראשוניים של מרץ אפילו יותר מדאיגים. ירידה של יותר מ-20% תוך חודש.

נראה שהציבור פשוט מתקשה לקנות דירה ויש לו סיבות טובות: שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

3.
שי 13/04/2025 20:06
הגב לתגובה זו
בהצלחה
2.
משה 10/04/2025 11:49
הגב לתגובה זו
המחירים יירדו עוד יותר אצל אשתי בגן ילדים מתוך 36 ילדים עזבו השנה 7 ילדים הגירה מרצון ....המצב קטסטרופי
אנונימי 13/04/2025 09:53
הגב לתגובה זו
מסתבר בדיעבד שהגענו לארץ זבאללהפיח וחראמצידי שכל המדינה תשקע לים התיכון ותיעלם מהגלובוס יחד עם ירושלים הבנויה.
1.
תקנו תקנו תעמיסוווווווווו לבריאות!!! (ל"ת)
אנונימי 10/04/2025 11:46
הגב לתגובה זו

דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל להשקעות. קרדיט: אלן צ'פלסקי

אמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים

סכום זכייה עמד על כ-128 מיליון שקל; על פי החברה: "אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים"

רן קידר | 04/12/2025 11:59

נושאים בכתבה גבעת אולגה אמריקה ישראל

חברת אמריקה ישראל להשקעות זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל להקמת 192 יח"ד בגבעת אולגה בחדרה, המיועדים להקמת 6 בניינים בני 8-9 קומות. בשטח כולל של כ-10 דונם, במסגרת מתחם חדש המתפתח באזור החוף הדרומי של העיר. סכום הזכייה עמד על כ-128 מיליון שקל. הזכייה בשיתוף עם חברת מגדלים, זרוע היזמות של בוני ריינה.

התכנית ממוקמת מערבית לשכונת עין הים, מזרחית לשמורת הטבע חוף גדור ומדרום לרחוב אדני פז. המכרז הוא חלק מתכנית רחבה להקים 670 יח"ד, אשר צפויה לחזק משמעותית את האזור ולהמשיך את תנופת הפיתוח של השכונה. 40% מיחידות הדיור בפרויקט מיועדים לשווק במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".

מאמריקה ישראל להשקעות נמסר: "מדובר בהמשך לאסטרטגיית הצמיחה אותה אנחנו מובילים בחברה. הזכייה במכרז אולגה, בפריים לוקיישן ליד הים ושמורת טבע, משקפת את האמון הרב שלנו בעתיד שוק הדיור בישראל. אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים, וצופים עלייה בביקושים בשנים הקרובות, בפרט באזור קו החוף. החברה ממשיכה לבחון ולהוביל הזדמנויות שיאפשרו להגדיל את מלאי הפרויקטים ולהציע מגורים איכותיים באזורים רבים בארץ".

העסקאות האחרונות בגבעת אולגה מראות מחיר ממוצע של כ-26,000 שקל למטר, כשדירה ברחוב השחף בגודל 94 מ"ר נמכרה ביולי בכ-2.5 מיליון שקל, עם 26,489 שקל למ"ר. של 82 מ"ר בכ-1.4 מיליון שקל, עם ממוצע של כ-17 אלף שקל למ"ר. דירה נוספת של 93 מ"ר נמכרה בדצמבר 2024 בכ-1.93 מליון שקל, המשקף מחיר של 20,752 שקל למ"ר.

המחיר החציוני השנתי הממוצע באולגה עומד על כ-2.2 מיליון שקל, כאשר החציון של דירות 3 חדרים הוא כ-1.65 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר החציוני בגבעת אולגה על 2.2 מיליון שקל, בעוד שבחדרה היה כ-1.9 מיליון שקל (החציון הארצי עמד על 1.93 מיליון שקל).

להמשך הכתבה לחץ כאן

הנהלת בוליגו קפיטל, בכנס השנתי של החברה, צילום: גלעד קבלרצ'יק

"שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל

בכנס השנתי של בוליגו קפיטל אמר המנכ"ל אורי גורן כי "לאחר שנתיים של סייקל שלילי, יש היום הזדמנויות רכישה חדשות במדינות הצומחות בארה"ב."

הדס ברטל | 05/12/2025 18:27

נושאים בכתבה ארה"ב נדל"ן עולמי נדל"ן מסחרי השקעות כנס

בכנס המשקיעים השנתי של בוליגו קפיטל, חברה להשקעות נדל"ן בארה"ב הנסחרת בבורסה בתל אביב, אמר מודי שפריר, אסטרטג ראשי שווקים פיננסיים בבנק הפועלים: "פאואל הולך לסיים את הכהונה וטראמפ ישים נגיד שיתמוך במדיניות שלו, להורדת ריבית. שפריר גם העריך כי כנראה שהריבית בארה"ב תרד עוד פעם בדצמבר, והשוק מתמחר שהריבית בעוד שנה תהיה 3%. שפריר אמר את הדברים במושב הראשון של הכנס, שעסק בשוקי ההון הפיננסיים, בו השתתפו מובילי דעה מבתי ההשקעות המובילים במשק. הוא הוסיף גם כי "אף אחד לא יודע לגבי השפעות הבינה המלאכותית, ויש חששות לבועה בתחום. מצד שני, היסטורית, השוק יורד בדרך כלל כשהריבית עולה או כשיש מיתון, ועכשיו הריבית במגמת ירידה ואין אינדיקטורים שמצביעים על מיתון בארה"ב. זה לא אומר שאם השוק יקר הוא לא יעלה עוד פעם וישיג תשואה דו ספרתית", הסביר שפריר, והוסיף כי לתפיסתו, תמיד צריך להיות בלונג ולשמור על פיזור.

עוד דיברה בפאנל, רינת אשכנזי, הכלכלנית הראשית של הפניקס בית השקעות, שהזהירה מפני התרגלות יתר לתנאי השוק החיוביים. "התרגלנו לעליות, ואני מסבירה ללקוחות שלא יתרגלו לזה, כאילו לא היו תקופות לא טובות. משהו צריך להתכנס. הריכוזיות של המדדים בארה"ב מטרידה", אמרה אשכנזי, והוסיפה כי צריך להסתכל על שוק התעסוקה בארה"ב, ומספיק שיהיה נתון רע יותר בתעסוקה ויכולות להתפתח חששות ממיתון.

לדברי אשכנזי, כיום יותר מ־50% מהצמיחה בארה"ב היא מההשקעות בתחומים של הבינה המלאכותית וזה מזין את השוק. "הציבור האמריקאי מחזיק במניות ומרגיש היום עשיר יותר. גם המשקיעים הקטנים הפכו לפעילים בבורסה", אמרה. היא הדגישה כי ב־2026, יותר מתמיד, חייבים לשים דגש על פיזור, ולשקול השקעה גם בכלכלה המקומית, גם בכלכלת ארה"ב וגם בשווקים מתעוררים. "כולם יושפעו מהחדשות בתחום הבינה המלאכותית", הוסיפה.

רו"ח אמיר איל, יו"ר ואסטרטג השקעות ראשי בקבוצת אינפיניטי אילים, הזהיר מפני תרחישים שליליים אפשריים. "זה לא יהיה תרחיש קיצון אם מדד ה-S&P 500 יירד ב־10% עד 20%. גיהוק קטן ב־7 המניות הטכנולוגיות המובילות יכול להביא לירידה של המדד כולו. זה תרחיש שיכול לקרות. לא אתפלא אם יהיה מימוש, אבל השקעות זה לא לתקופה של שנה. כרגע, המומנטום בשוק חיובי, לאחר 3 שנים של עליות", אמר איל.

אך באשר לשוק הישראלי, איל נשאר אופטימי. "ישראל זה המקום להיות בו בהשקעות. אנחנו לא קונים סיפור, אלא מחיר. ישראל נשארת בתמחור בחסר. למרות העלייה של כ־40% במדד תל אביב 125 השנה, ישראל עומדת בפני עשור הזהב שלה. הצמיחה הדמוגרפית, עם 200 אלף אנשים חדשים כל שנה, תוביל לשגשוג כלכלי, אז אנחנו בעד השוק הישראלי", הצהיר.

להמשך הכתבה לחץ כאן