נדלן דירה בניה
צילום: תמר מצפי

מבצעי קבלן בפברואר 2025: באילו ערים הכי כדאי לקנות דירה?

אדיר בן עמי | (4)

בנק ישראל החליט לאחרונה להגביל את הבנקים באשראי למבצעי קבלן ל-10% מסך האשראי לתחום, ועכשיו גם מובן מה הסיבה?  בחודש פברואר 55.2% מהעסקאות היו של מבצעי קבלן שבהם נותנים מקדמה של 10%-20% בהתחלה ואת השאר עם הכניסה לדירה. זה שיעור פנומנלי שמצביע על מצוקה של הקבלנים, ומנגד צורך גדול של אנשים לרכוש דירות. זה גם מלמד על מחיר דירה אמיתי נמוך לדירה יותר ממה שהלמ"ס מספר לנו כי הלשכה לא לוקחת את ההנחות של מבצעי המימון. 

הלמ"ס, נזכיר, למרות הביקורת לא שינו את המתודה שלהם ולא גילמו את המבצעים הגדולים במחירי הדירות למרות שהם מהווים כ-7% הנחה. לא רק זה, אלא שהקבלנים ניצלו את ההנחה הזאת לעליית מחירים כי כשנותנים 75 הנחה, הרוכש יקנה גם אם המחיר הרשמי יעלה ב-1%, וככה הם שידרו לשוק מתחילת 2024 שיש עלייה במחירי הדירות. כשיש עלייה בדיווחים של הלמ"ס שנחשבת לגוף אובייקטיבי ומקצועי אנשים מאמינים והם יורדים מהגדר וקונים דירה. וככה נוצרה התחממות בשוק הדירות. הלמ"ס אשמה בה.

ואז שנה אחרי הם עשו בדק בית ואמרו - "הכל בסדר, על מה אתם מדברים, נכון יש הנחות אבל הן רק 14% מהשוק וההשפעה היא בשוליים של השוליים, זה היה מוריד 1.45 ממחירי הדירות. אז זה לא נכון, זה לא 14%, זה 55%, זה לא 1.4% זה הרבה יותר. ההצגה של הלמ"ס היתה מוטעית ומבלבלת, אולי מישהו שם רוצה לטאטא את זה מתחת לשטיח, כשבמסקנה שלהם היתה שאין צורך לעדכן את שיטת החישוב של מחירי הדירות כי ההשפעה של המבצעים שולית. 

לא מקצועי, ואם אתם רוצים להרחיב בעניין כנסו לכאן: ממה מפחד פרופ' פלוס? הלמ"ס מסרבת לספק נתונים על טעויות העבר שפגעו ברוכשי הדירותאיך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם?  כשלאחרונה גם בנק ישראל והאוצר טוענים שהם לא מבינים מאיפה נתוני הלמ"ס. הם טוענים ש-50% מהיקף המכירות הן של מבצעי קבלנים ולא 14% - האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים 


רוב הדירות שנמכרות הן במבצעים 

מבצעי מימון אגרסיביים מצד הקבלנים, שמנסים לפתות רוכשים עם תנאים מקלים עוזרים למכירות, זה כאמור ישתנה בקרוב בגלל הגבלות בנק ישראל. בינתיים ולפי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, בפברואר האחרון כ-55.2% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי (כלומר, בלי תוכניות ממשלתיות כמו מחיר מטרה ודומיה) כללו מבצעי מימון – רובם לדירות שמועד האכלוס שלהן בעוד שנה או יותר.

אופקים לוקחת את ההובלה

העיר שמובילה במבצעי הקבלן היא אופקים, שבה כ-59% מהדירות החדשות שנמכרו בין נובמבר 2024 לפברואר 2025 כללו הטבות מימון. מדובר בכ-300 דירות שנמכרו בשוק החופשי, והנתח של הדירות עם מבצע היה חריג בגובהו. מיד אחריה נמצא אזור השרון הדרומי – שכולל את כפר סבא, הרצליה ונתניה – עם שיעור של 55%. בדרום כולו מדובר על 50%, בשרון הצפוני (חדרה, חריש) 47.4%, באזור המרכז 39.7%, ובתל אביב – פחות מ-27%, שם המבצעים כמעט לא קיימים.

כמה באמת שווה ההטבה?

המבצעים הפופולריים ביותר הם תשלומים מדורגים – כמו 20% בזמן החתימה ו-80% באכלוס (המוכר גם כ"20-80"), או אפילו 10-90. אלה מאפשרים לדחות את עיקר המימון לרגע האכלוס, ובכך לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים. מדובר בסדר גודל של 6% עד 8% ממחיר הדירה, תלוי בתנאי השוק, בריבית ובמשך הדחייה. לדוגמה, דירה של 2 מיליון שקל באופקים שנרכשת לפי מודל של 20% מראש (400 אלף שקל) לעומת 50% מראש (מיליון שקל), חוסכת צורך במימון של 600 אלף שקל לתקופה של שנה וחצי–שנתיים. עם ריבית של כ-5.3% לשנה – מדובר בחיסכון של בין 120ל-165 אלף שקל – כאילו הדירה הוזלה ב-6%-8% בלי שבפועל ירד המחיר הרשמי.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אבל חשוב להבין, הרוכשים נחשפים לסיכון ריבית או שינויים כלכליים בעתיד, והם בעיקר חשופים לירידה במחירי הדירות. ירידה כזו תיפגע בהן

אז למה השוק ממשיך לדשדש?

למרות ההטבות – שוק הדירות החדשות לא פורח. להפך. בפברואר נמכרו 7,415 דירות חדשות בלבד, כש-6,672 מתוכן היו בשוק החופשי – מספר חלש מאוד ביחס לעבר. הנתונים הראשוניים של מרץ אפילו יותר מדאיגים. ירידה של יותר מ-20% תוך חודש. 

נראה שהציבור פשוט מתקשה לקנות דירה ויש לו סיבות טובות: שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    שי 13/04/2025 20:06
    הגב לתגובה זו
    בהצלחה
  • 2.
    משה 10/04/2025 11:49
    הגב לתגובה זו
    המחירים יירדו עוד יותר אצל אשתי בגן ילדים מתוך 36 ילדים עזבו השנה 7 ילדים הגירה מרצון ....המצב קטסטרופי
  • אנונימי 13/04/2025 09:53
    הגב לתגובה זו
    מסתבר בדיעבד שהגענו לארץ זבאללהפיח וחראמצידי שכל המדינה תשקע לים התיכון ותיעלם מהגלובוס יחד עם ירושלים הבנויה.
  • 1.
    תקנו תקנו תעמיסוווווווווו לבריאות!!! (ל"ת)
    אנונימי 10/04/2025 11:46
    הגב לתגובה זו
דירה למכירה
צילום: איציק יצחקי

שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?

סקירת משרד האוצר חושפת צניחה לשפל של שנתיים בעסקאות הנדל"ן, בעוד נתוני בנק ישראל מראים שוק משכנתאות חזק עם 9 מיליארד שקל בנובמבר. ההסבר: עסקאות "על הנייר" מהעבר מגיעות לפירעון, אך מה יקרה כשהן ייגמרו?

רן קידר |

שני דוחות שפורסמו היום מציירים תמונה סותרת לכאורה של שוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, סקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 חושפת קריסה בהיקף העסקאות, עם מכירות קבלנים בשוק החופשי שצנחו לרמה נמוכה יותר מחודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מצד שני, נתוני בנק ישראל שפורסמו היום מראים כי בנובמבר נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-9 מיליארד שקל,  עלייה של כ-13% ביחס לחודש המקביל אשתקד.

כיצד ייתכן ששוק המשכנתאות פורח בעוד שוק הדירות קורס? התשובה טמונה בעיכוב המובנה בין רכישת דירה חדשה לבין לקיחת המשכנתא, ורומזת על כך שהמשבר האמיתי בשוק המשכנתאות עדיין לפנינו, אם כי חלק הולך וגדל מהמשכנתאות הוא מחזור, הלוואות לכל מטרה והגדלות של משכנתאות קיימות. מעבר לכך, צריך לזכור ששוק הדירות הוא זה שמשליך על שוק המשכנתאות ואם וכאשר תהיה חזרה לשוק של רוכשים, הרי ששוק המשכנתאות שעל פניו אמור לרדת כי הוא בעיכוב של כמה חודשים לשוק הדירות, יחזור לעלות.  מעבר לכך, צריך לזכורק שלא מדובר בהתאמה מלאה ובמדע מדויק - יש כאלו שלוקחים שיעור גבוה ויש כאלו ששיעור נמוך מסך המשכנתא. יש כאלו שלוקחים משכנתא בתחילת הדרך, ויש כאלו שמנסים לדחות עד כמה שאפשר. 

ועדיין, הנתונים של שוק הדירות מרמזים על חולשה בהמשך בשוק המשכנתאות. 

הפרדוקס: שוק משכנתאות חזק על רקע קריסה בעסקאות

נתוני בנק ישראל מצביעים על שוק משכנתאות יציב וחזק. היקף המשכנתאות בנובמבר דומה לממוצע ב-12 החודשים האחרונים, המשקפים התאוששות לאחר שנתיים שבהן עליית הריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה הביאו להאטה בענף.

אולם בו-זמנית, נתוני משרד האוצר מציגים תמונה הפוכה לחלוטין. בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וזאת חרף העובדה שבאוקטובר השנה היו שלושה ימי עבודה יותר מאשר באוקטובר 2024.

הפער בין שני השווקים מוסבר בעיקר על ידי שלושה גורמים: ראשית, עסקאות "על הנייר" שנחתמו לפני מספר שנים במסגרת מבצעי קבלנים מגיעות כעת לשלב המסירה, והרוכשים נדרשים לקחת משכנתא ולשלם רק עתה. שנית, ממחזרי משכנתאות שמנצלים את הציפיות להורדות ריבית. שלישית, הורדת הריבית במשק בנובמבר האחרון והציפייה לשתי הורדות נוספות בשנה הקרובה מעודדות פעילות בשוק האשראי.

דירה למכירה
צילום: איציק יצחקי

שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?

סקירת משרד האוצר חושפת צניחה לשפל של שנתיים בעסקאות הנדל"ן, בעוד נתוני בנק ישראל מראים שוק משכנתאות חזק עם 9 מיליארד שקל בנובמבר. ההסבר: עסקאות "על הנייר" מהעבר מגיעות לפירעון, אך מה יקרה כשהן ייגמרו?

רן קידר |

שני דוחות שפורסמו היום מציירים תמונה סותרת לכאורה של שוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, סקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 חושפת קריסה בהיקף העסקאות, עם מכירות קבלנים בשוק החופשי שצנחו לרמה נמוכה יותר מחודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מצד שני, נתוני בנק ישראל שפורסמו היום מראים כי בנובמבר נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-9 מיליארד שקל,  עלייה של כ-13% ביחס לחודש המקביל אשתקד.

כיצד ייתכן ששוק המשכנתאות פורח בעוד שוק הדירות קורס? התשובה טמונה בעיכוב המובנה בין רכישת דירה חדשה לבין לקיחת המשכנתא, ורומזת על כך שהמשבר האמיתי בשוק המשכנתאות עדיין לפנינו, אם כי חלק הולך וגדל מהמשכנתאות הוא מחזור, הלוואות לכל מטרה והגדלות של משכנתאות קיימות. מעבר לכך, צריך לזכור ששוק הדירות הוא זה שמשליך על שוק המשכנתאות ואם וכאשר תהיה חזרה לשוק של רוכשים, הרי ששוק המשכנתאות שעל פניו אמור לרדת כי הוא בעיכוב של כמה חודשים לשוק הדירות, יחזור לעלות.  מעבר לכך, צריך לזכורק שלא מדובר בהתאמה מלאה ובמדע מדויק - יש כאלו שלוקחים שיעור גבוה ויש כאלו ששיעור נמוך מסך המשכנתא. יש כאלו שלוקחים משכנתא בתחילת הדרך, ויש כאלו שמנסים לדחות עד כמה שאפשר. 

ועדיין, הנתונים של שוק הדירות מרמזים על חולשה בהמשך בשוק המשכנתאות. 

הפרדוקס: שוק משכנתאות חזק על רקע קריסה בעסקאות

נתוני בנק ישראל מצביעים על שוק משכנתאות יציב וחזק. היקף המשכנתאות בנובמבר דומה לממוצע ב-12 החודשים האחרונים, המשקפים התאוששות לאחר שנתיים שבהן עליית הריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה הביאו להאטה בענף.

אולם בו-זמנית, נתוני משרד האוצר מציגים תמונה הפוכה לחלוטין. בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וזאת חרף העובדה שבאוקטובר השנה היו שלושה ימי עבודה יותר מאשר באוקטובר 2024.

הפער בין שני השווקים מוסבר בעיקר על ידי שלושה גורמים: ראשית, עסקאות "על הנייר" שנחתמו לפני מספר שנים במסגרת מבצעי קבלנים מגיעות כעת לשלב המסירה, והרוכשים נדרשים לקחת משכנתא ולשלם רק עתה. שנית, ממחזרי משכנתאות שמנצלים את הציפיות להורדות ריבית. שלישית, הורדת הריבית במשק בנובמבר האחרון והציפייה לשתי הורדות נוספות בשנה הקרובה מעודדות פעילות בשוק האשראי.