צילום: תמר מצפי

מבצעי קבלן בפברואר 2025: באילו ערים הכי כדאי לקנות דירה?

אדיר בן עמי | 10/04/2025 00:00 (4)

נושאים בכתבה מבצעי 80/20 הלמ"ס מחירי הדירות

בנק ישראל החליט לאחרונה להגביל את הבנקים באשראי למבצעי קבלן ל-10% מסך האשראי לתחום, ועכשיו גם מובן מה הסיבה? בחודש פברואר 55.2% מהעסקאות היו של מבצעי קבלן שבהם נותנים מקדמה של 10%-20% בהתחלה ואת השאר עם הכניסה לדירה. זה שיעור פנומנלי שמצביע על מצוקה של הקבלנים, ומנגד צורך גדול של אנשים לרכוש דירות. זה גם מלמד על מחיר דירה אמיתי נמוך לדירה יותר ממה שהלמ"ס מספר לנו כי הלשכה לא לוקחת את ההנחות של מבצעי המימון.

הלמ"ס, נזכיר, למרות הביקורת לא שינו את המתודה שלהם ולא גילמו את המבצעים הגדולים במחירי הדירות למרות שהם מהווים כ-7% הנחה. לא רק זה, אלא שהקבלנים ניצלו את ההנחה הזאת לעליית מחירים כי כשנותנים 75 הנחה, הרוכש יקנה גם אם המחיר הרשמי יעלה ב-1%, וככה הם שידרו לשוק מתחילת 2024 שיש עלייה במחירי הדירות. כשיש עלייה בדיווחים של הלמ"ס שנחשבת לגוף אובייקטיבי ומקצועי אנשים מאמינים והם יורדים מהגדר וקונים דירה. וככה נוצרה התחממות בשוק הדירות. הלמ"ס אשמה בה.

ואז שנה אחרי הם עשו בדק בית ואמרו - "הכל בסדר, על מה אתם מדברים, נכון יש הנחות אבל הן רק 14% מהשוק וההשפעה היא בשוליים של השוליים, זה היה מוריד 1.45 ממחירי הדירות. אז זה לא נכון, זה לא 14%, זה 55%, זה לא 1.4% זה הרבה יותר. ההצגה של הלמ"ס היתה מוטעית ומבלבלת, אולי מישהו שם רוצה לטאטא את זה מתחת לשטיח, כשבמסקנה שלהם היתה שאין צורך לעדכן את שיטת החישוב של מחירי הדירות כי ההשפעה של המבצעים שולית.

לא מקצועי, ואם אתם רוצים להרחיב בעניין כנסו לכאן: ממה מפחד פרופ' פלוס? הלמ"ס מסרבת לספק נתונים על טעויות העבר שפגעו ברוכשי הדירות; איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? כשלאחרונה גם בנק ישראל והאוצר טוענים שהם לא מבינים מאיפה נתוני הלמ"ס. הם טוענים ש-50% מהיקף המכירות הן של מבצעי קבלנים ולא 14% - האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים

רוב הדירות שנמכרות הן במבצעים

מבצעי מימון אגרסיביים מצד הקבלנים, שמנסים לפתות רוכשים עם תנאים מקלים עוזרים למכירות, זה כאמור ישתנה בקרוב בגלל הגבלות בנק ישראל. בינתיים ולפי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, בפברואר האחרון כ-55.2% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי (כלומר, בלי תוכניות ממשלתיות כמו מחיר מטרה ודומיה) כללו מבצעי מימון – רובם לדירות שמועד האכלוס שלהן בעוד שנה או יותר.

אופקים לוקחת את ההובלה

העיר שמובילה במבצעי הקבלן היא אופקים, שבה כ-59% מהדירות החדשות שנמכרו בין נובמבר 2024 לפברואר 2025 כללו הטבות מימון. מדובר בכ-300 דירות שנמכרו בשוק החופשי, והנתח של הדירות עם מבצע היה חריג בגובהו. מיד אחריה נמצא אזור השרון הדרומי – שכולל את כפר סבא, הרצליה ונתניה – עם שיעור של 55%. בדרום כולו מדובר על 50%, בשרון הצפוני (חדרה, חריש) 47.4%, באזור המרכז 39.7%, ובתל אביב – פחות מ-27%, שם המבצעים כמעט לא קיימים.

כמה באמת שווה ההטבה?

המבצעים הפופולריים ביותר הם תשלומים מדורגים – כמו 20% בזמן החתימה ו-80% באכלוס (המוכר גם כ"20-80"), או אפילו 10-90. אלה מאפשרים לדחות את עיקר המימון לרגע האכלוס, ובכך לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים. מדובר בסדר גודל של 6% עד 8% ממחיר הדירה, תלוי בתנאי השוק, בריבית ובמשך הדחייה. לדוגמה, דירה של 2 מיליון שקל באופקים שנרכשת לפי מודל של 20% מראש (400 אלף שקל) לעומת 50% מראש (מיליון שקל), חוסכת צורך במימון של 600 אלף שקל לתקופה של שנה וחצי–שנתיים. עם ריבית של כ-5.3% לשנה – מדובר בחיסכון של בין 120ל-165 אלף שקל – כאילו הדירה הוזלה ב-6%-8% בלי שבפועל ירד המחיר הרשמי.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אבל חשוב להבין, הרוכשים נחשפים לסיכון ריבית או שינויים כלכליים בעתיד, והם בעיקר חשופים לירידה במחירי הדירות. ירידה כזו תיפגע בהן

אז למה השוק ממשיך לדשדש?

למרות ההטבות – שוק הדירות החדשות לא פורח. להפך. בפברואר נמכרו 7,415 דירות חדשות בלבד, כש-6,672 מתוכן היו בשוק החופשי – מספר חלש מאוד ביחס לעבר. הנתונים הראשוניים של מרץ אפילו יותר מדאיגים. ירידה של יותר מ-20% תוך חודש.

נראה שהציבור פשוט מתקשה לקנות דירה ויש לו סיבות טובות: שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

3.
שי 13/04/2025 20:06
הגב לתגובה זו
בהצלחה
2.
משה 10/04/2025 11:49
הגב לתגובה זו
המחירים יירדו עוד יותר אצל אשתי בגן ילדים מתוך 36 ילדים עזבו השנה 7 ילדים הגירה מרצון ....המצב קטסטרופי
אנונימי 13/04/2025 09:53
הגב לתגובה זו
מסתבר בדיעבד שהגענו לארץ זבאללהפיח וחראמצידי שכל המדינה תשקע לים התיכון ותיעלם מהגלובוס יחד עם ירושלים הבנויה.
1.
תקנו תקנו תעמיסוווווווווו לבריאות!!! (ל"ת)
אנונימי 10/04/2025 11:46
הגב לתגובה זו

הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיות

האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?

הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב: ״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״

רן קידר | 08/12/2025 10:48

נושאים בכתבה בית שמש

ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.

התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.

הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.

מודל מימוש חדשני

בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.

במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו 3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד, אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.

להמשך הכתבה לחץ כאן

הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Y

פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל

רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל

רן קידר | 07/12/2025 13:13

נושאים בכתבה רוטשטיין לוד

החברות רוטשטיין רוטשטיין -4.81% וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.

פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133 דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.

הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה. כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.

המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק.

במסגרת הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן יחל רק לאחר תקופת הפטור.

להמשך הכתבה לחץ כאן