משפחות וזוגות צעירים המעוניינים לשדרג את דירתם, מוטרדים בחודשים האחרונים מהשאלה, האם ההשקעה הפיננסית הגדולה של חייהם (רכישת בית) עלולה להכניס אותם להרפתקה כלכלית ממנה יהיה להם קשה להתאושש (עיין ערך משבר הסאבפריים).

לרוכשי הדירות הפוטנציאלים בישראל, המחכים לנפילה דראסטית במחירי הדירות, חשוב לזכור כי מחזוריות שוק הנדל"ן למגורים בישראל שונה מהשווקים בארה"ב ואירופה.

מחזוריות שוק הנדל"ן למגורים בישראל מצביעה על כך שבשנת 2000 הגיעה רמת המלאים לשיא, ולאחריה, בעקבות בועת ההיי-טק והאינתיפאדה השנייה, צנחו מספר התחלות הבניה לבניה הפרטית. למעשה, בזמן שמחירי הנדל"ן בישראל ירדו בצורה חדה בשנים 2001 עד 2005 הרי שבארה"ב, אנגליה ומקומות נוספים באירופה, פרח שוק הנדל"ן והגיע לשיא בשנת 2006.

מחירי הנדל"ן הנמוכים בישראל בתקופה זו מפתיעים בשל העובדה שמאז שנת 2003 המשק צמח בקצב של כ- 5% בשנה והאוכלוסייה גדלה בקצב של כ- 1.8% בשנה. ניתן לומר כי עליית מחירי הנדל"ן בישראל בשנתיים האחרונות היו בבחינת פיצוי על שחיקת המחירים בשנים שקדמו להן.

אולם, לדעתנו, מחנק האשראי העולמי צפוי לקבל ביטוי גם בישראל.

להלן גרף רב שנתי של מלאי הדירות החדשות בישראל:

לשם הבנת ההתפתחות בשוק הדיור יש לנתח הן את צד הביקוש והן את צד ההיצע:

צד הביקוש

האוכלוסייה במדינת ישראל גדלה בקצב מהיר יחסית למדינות המערב – כ-1.8% בשנה. גידול זה מביא להגדלת פוטנציאל הביקוש לדירות חדשות. בסוף שנות ה-80 היה גל עלייה לישראל שנמשך שנים אחדות והביא לגידול ניכר בשוק הדיור. בשנים האחרונות חלה ירידה מתונה במספר העולים השנתי לישראל, אך בד בבד חל שינוי בהרכב העלייה – פחות עולים מחבר המדינות ומאתיופיה ויותר עולים מארצות המערב.

ריבית:

מאז שנת 2003 ירדה הריבית על משכנתאות מכ-7% לפחות מ-4% כיום. הירידה בריבית נגרמה הן מהקטנת הגירעון הממשלתי, אשר הביאה לירידה בריבית לטווח הארוך במשק, והן מהגידול בתחרות בשוק המשכנתאות. התפתחות זו מביאה לגידול בפוטנציאל הביקוש לרכישת דירות.

כוח קנייה:

מאז שנת 2004 התאפיין המשק הישראלי במגמת צמיחה מהירה יחסית, ועקב כך חל גידול בשכר הריאלי הממוצע, שיעור האבטלה ירד משיא של 10.9% בסוף שנת 2003 ל-5.9% כיום, שיעור ההשתתפות בכוח העבודה גדל וחלה עלייה ניכרת בשווי נכסי הציבור. כל ההתפתחויות האלה הביאו להגדלת כוח הקנייה של הציבור. בשנים אלו גם הונהגה רפורמה במס וקוצצו מסים, ובהם מס הכנסה, מס ערך מוסף ומס קנייה, וכך גדל כוח הקנייה של הציבור. התפתחויות אלו מביאות לגידול בפוטנציאל הביקוש לדירות.

צד ההיצע

רווחיות:

בשנים האחרונות התייקרו תשומות הבנייה בשיעור ניכר (מחירי חומרי גלם ושכר עבודה), בעוד מחירי הדירות לא עלו בהתאם ולעתים אף ירדו (בעיקר של דירות בפלח השוק הבינוני-נמוך). התוצאה היא ירידה חדה בשיעור הרווחיות עבור היזמים, אשר הביאה לחוסר כדאיות כלכלית בבניית דירות בארץ. בעקבות זאת החלו חברות בנייה ישראליות רבות לפעול בשוקי בנייה באירופה, בצפון אמריקה ובמזרח אסיה.

שיווק קרקעות:

מינהל מקרקעי ישראל שולט בכ-90% מהקרקעות בישראל,כך שאלו משווקות באופן מונופוליסטי, בטפטוף אטי ובמחיר המרבי בכל אזור, ולכן מחירי הקרקע בישראל גבוהים יחסית. בנוסף המינהל אף לא עומד ביעד השיווק השנתי שנקבע לו מדי שנה, ובפועל היקף שיווק הקרקעות קטן במידה ניכרת מהיעדים שהממשלה קובעת. בשנים האחרונות לא יושמה רפורמה נרחבת בשיווק הקרקעות ולא חל גידול מהותי בהיצע.

ביורוקרטיה ומיסוי:

תוכניות הבינוי מאושרות בוועדות התכנון העירוניות, המחוזיות והארציות לאט יחסית. הליך האישור נמשך לעתים זמן רב ומלווה בביורוקרטיה מסורבלת אשר מייקרת את הבנייה. כמו כן, שיעורי המס בענף הנדל"ן הם גבוהים – דבר המתבטא במחירי דיור גבוהים יחסית – ואין שימוש מספיק במערכת המס לעורר את הענף הרדום.

בעקבות זאת, בשנים האחרונות חלה ירידה תלולה בהיצע הדירות בישראל – בשיעור של כ-13% בהיצע הדירות שבנייתן החלה ושל כ-24.8% בהיצע הדירות שבנייתן הסתיימה, כמפורט בטבלה בהמשך.

מהנתונים עולה כי בשנים 2007-2004 גדל מספר משקי הבית בכ-40,000 בממוצע שנתי, ואילו מספר התחלות הבנייה היה כ- 30,000 בשנה. המשמעות היא שיש פער של כ- 10,000 דירות בין התחלות הבנייה לבין הגידול במספר משקי הבית. יש לציין כי כ-40% מהדירות החדשות נבנות בבנייה עצמית הכוללת לעתים יותר מיחידת דיור אחת, ותופעה זו מסבירה חלק מהפער בין התחלות הבנייה לגידול באוכלוסייה.

הירידה התלולה בהתחלות הבנייה של דירות בשנים האחרונות גרמה בשנה האחרונה לירידה חדה במלאי הדירות שנותר למכירה, בשיעור של 28%. נוסף על כך, מספר חודשי היצע (היחס בין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו באותו החודש) ירד בשנה האחרונה ירידה תלולה של 24.3%.

ההאטה מורגשת בירידה בהיקף המכירות

נדגיש כי חלק מציבור הרוכשים הפוטנציאלי יושב על הגדר וממתין לירידות מחירים אפשריות או לחילופין מחכה לשוך הסערה הפיננסית בעולם שעשוי להסיר את עננת אי הודאות, כך שהביטחון התעסוקתי יעלה. אין ספק כי במידה ונראה משבר והאטה חריפה במשק הישראלי המלווים בפיטורי עובדים, אזי מחירי הדירות יהיו חייבים להתאים את עצמם ליכולת התזרימית של הרוכשים הפוטנציאליים. נציין כי בשוק הנדל"ן ההאטה מחלחלת לאט ואין מחירי בועה כך שירידת מחירים גם בדירות הפונות למעמד הביניים של 3, 4 ו- 5 חדרים תהיה בשיעור נמוך בלבד.

איפה בכל זאת כן יורדים המחירים? באזורי היוקרה של ת"א וירושלים

בשכונות היוקרתיות בירושלים כמו ממילא ועיר דוד, בולטת ירידת חלקם של תושבי החוץ. במחצית 2008 חלה ירידה של 25% בהיקף העסקאות, שהייתה מלווה בירידת מחירים בשיעור של כ- 10% ולעתים אף יותר. בצפון ובמרכז ת"א חלה בתקופה זו ירידה של כ-5% בהיקף העסקאות שהייתה מלווה בירידת מחירים של 5%-10%.

בנוסף גם בערי החוף אשדוד ונתניה שהיו מהיעדים המועדפים על הרוכשים הצרפתים אנו נתקלים בירידת מחירים בפלח השוק היוקרתי. כלומר במקומות בהם עליית המחירים היתה אקסוגנית המחירים חוזרים לשפיות.

מסקנה: הנתונים מצביעים כי לפחות בטווח הקצר מחירי הדירות בישראל המיועדות למעמד הביניים ימשיכו לשמור על יציבות עם נטייה לירידות קלות וזאת לאור ההיצע הנמוך.

הכותב הוא אנליסט בבית ההשקעות אינפיניטי