על תוקפת של עסקאות במקרקעין (א)

סעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה ומכירה), התשכ"ג-1963 [להלן - "חוק מיסוי מקרקעין"], קובע כי תוקפה של מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין, החייבות במס, מותנה במספר תנאים חלופיים, שעניינם תשלום מסי המקרקעין על העסקה, או דיווח עליהם והעמדת ערובה מספקת לתשלום המס. זאת, להנחת דעתו של מנהל מס שבח (מדובר בדרך כלל בערבות בנקאית - מקום, שבו קיימת מחלוקת על סכום המס, המתבררת בהשגה או בערר). יש להדגיש, כי סעיף 16א לעיל מנוסח באופן קטיגורי, אשר על פיו על אף האמור בכל דין, לא יהיה תוקף לעסקה, אם לא יתמלא אחד מן התנאים לעיל. ואכן, מבחינה מעשית, בכל מקרה של ניסיון לשינוי ברישום הזכויות בטאבו, או במינהל מקרקעי ישראל, גופים אלה דורשים המצאת אישור ממשרד מיסוי מקרקעין על העברת הזכויות. עם זאת, מקום שבו מדובר בפעולה, באיגוד מקרקעין, לא קיימת רמת אכיפה כזו מבחינה פרקטית - ורשם החברות מבצע שינוי רישומי בבעלויות על המניות. זאת, בלי דרישת אישור של משרדי מיסוי מקרקעין, בין היתר, לאור העדר היכולת הפרקטית לדעת, איזו חברה הנה בגדר איגוד מקרקעין ואיזו לא. חשוב לדעת - הוראת התוקף הקבועה בסעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין אינה משפיעה אך ורק על זכויות רשות המסים בישראל [להלן - "הרשות"] - היא עשויה להוביל אף לשינוי זכויות בין הצדדים היריבים. כך, לדוגמה, בפסק הדין, בעניין פרוייקט אורנים (ת"א 2259/99), חברה קבלנית תבעה אכיפה של הסכם קומבינציה, שנחתם לטענתה עם חברה אחרת. בית המשפט דחה את טענות הבעלים, אשר על פיהן לא נכרת חוזה ולא הייתה קיימת גמירות דעת. אולם, התקבלה טענת החברה הקבלנית, כי אכן היה קיים הסכם קומבינציה. למרות זאת, בית המשפט סירב להעניק סעד של אכיפה - בנימוק, שהצדדים הסתירו את החוזה מן הרשות, ועל כן מדובר בחוזה, שמטרתו היא בלתי חוקית ויש להורות על בטלותו. בית המשפט המחוזי קבע, כי כל שמגיע לחברה הקבלנית הנו שכר ראוי בגין העמל, שהיא השקיעה בשינוי תכנון בניין עיר (תב"ע), אך היא איננה זכאית לאכוף את עסקת הקומבינציה לעיל. צדדים לעסקאות צריכים להיות מודעים אפוא לכך, שהערמה על הרשות, או ניסיון להערמה כזאת בדרך של אי דיווח על עסקאות, עלולים לעלות להם גם באובדן זכויותיהם (מעבר לסנקציות אפשריות נוספות). יש לתת את הדעת, שהאמור לעיל יוצר תוצאה מוזרה, אשר על פיה, לאור ביטול ההסכם על ידי בית המשפט, ממילא, גם הרשות לא תזכה למס כלל (בהעדר עסקה). כך, אף שהמטרה היא הגנה על הרשות, התוצאה הסופית הנה דווקא אובדן מס לרשות. זאת ועוד. האמור לעיל עשוי אף לשרת את אינטרס הבעלים - לשייר את הבעלות בידיו על אף העסקה שעשה. יצוין כי אף שמדובר בתנאי תוקף, הרי שמעת שהתמלאו תנאי סעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין, תוקף העסקה הנו רטרואקטיבי - ממועד חתימתה. סעיף 16 לחוק לעיל קובע הוראות מיוחדות נוספות בכל הנוגע למכירת זכויות, בדרך של ייפוי כוח לטובת קונה, וכן בכל הנוגע לפעולות באיגוד. אלה יידונו במאמרנו הבא, בחלק ב'. הכותבים - ממשרד עו"ד ד"ר אברהם אלתר ושות', עורכי דין.