2027 בשוק הקרקעות: למה משקיעים חוזרים לקרקע בהליכי תכנון, ומה ההבדל בין השבחה לספקולציה

אחרי שנתיים שבהן הריבית הגבוהה הקפיאה חלק גדול משוק הדירות, השיחה בקרב משקיעים פרטיים זזה. במקום לשאול "איזו דירה", יותר ויותר אנשים שואלים איפה אפשר להיכנס מוקדם, בסכום נמוך יחסית, ולחכות. התשובה שעולה שוב ושוב היא קרקע במתחמים שנמצאים בהליכי תכנון מתקדמים: תוכניות שכבר הופקדו או אושרו, אבל טרם הגיעו לשלב הבנייה.

זה לא אפיק חדש, אבל הוא השתנה. התכנון הלאומי מקדם עשרות מתחמים גדולים דרך הוותמ"ל, המטרו מסמן מחדש אילו שטחים יהיו מבוקשים בעשור הבא, ובמקביל הציבור למד להבדיל בין קרקע להשקעה אמיתית לבין ספקולציה על שטח שאין לו תוכנית. ההבדל הזה הוא לב העניין.

מה השתנה בשוק הקרקעות מאז 2024

שלושה דברים. הראשון, היצע הדירות החדשות במרכז נשאר יקר גם כשהמחירים התייצבו, כך שהון עצמי של מאות אלפי שקלים לא מספיק לדירה אבל כן מספיק ליחידת קרקע. השני, מערכת התכנון מקדמת מתחמי ענק במסלול מקוצר, מחדרה ועד רחובות, ולכל מתחם כזה יש לוח זמנים ציבורי שאפשר לעקוב אחריו. השלישי, קו M1 של המטרו יצא לביצוע, ושטחים שהיו "מחוץ לעיר" הפכו למרחק הליכה מתחנה עתידית.

התוצאה היא שוק שבו המידע זמין יותר מתמיד. מי שרוצה יכול לפתוח את מערכת התכנון של מנהל התכנון, לקרוא את הוראות התוכנית ולראות באיזה שלב היא נמצאת. זה בדיוק מה שמפריד בין משקיע לבין מהמר.

השבחה מול ספקולציה: ההבדל שקובע הכול

ספקולציה היא קנייה של שטח חקלאי בלי תוכנית, מתוך תקווה שיום אחד מישהו יחליט לבנות שם. זה יכול לקרות, וזה יכול לא לקרות עשרות שנים. השבחת קרקע היא משהו אחר: כניסה למתחם שכבר יש לו תוכנית סטטוטורית, ייעוד מוגדר, ולעיתים גם טבלת איחוד וחלוקה שאומרת לכל בעל קרקע מה הוא צפוי לקבל. הערך עולה כשהתוכנית עוברת אבני דרך: הפקדה, סיום התנגדויות, אישור, תכנון מפורט.

ככלל, ככל שהשלב התכנוני מתקדם יותר, המחיר ליחידה גבוה יותר והסיכון נמוך יותר. משקיע שנכנס אחרי הפקדה משלם יותר ממי שנכנס לפניה, אבל יודע הרבה יותר. אין כאן נוסחה אחת נכונה, יש התאמה בין רמת הסיכון שאדם מוכן לשאת לבין השלב שבו הוא נכנס.

ארבע בדיקות לפני כל עסקה

הראשונה, הזהות של הקרקע: גוש, חלקה ונסח טאבו עדכני, כולל שעבודים והערות. השנייה, השלב התכנוני המדויק, לא לפי המצגת אלא לפי מערכת התכנון, נכון ליום הרכישה. השלישית, אופן הרישום: קרקע פרטית הרשומה בטאבו שונה במהותה מזכות חוזית או מחלק בלתי מסוים במושע. הרביעית, מי מלווה את העסקה: שמאי שמעריך את השווי לפי השלב, ועורך דין שבודק את ההסכם ואת ההקצאה.

חברות ליווי ותיקות, כמו א.ב מוראנו שפועלת מהוד השרון במתחמי השרון, גוש דן והשפלה, בנויות סביב הבדיקות האלה: איתור מתחמים בשלב מתקדם, בדיקה עם שמאים ועורכי דין, ורישום פרטי בטאבו. זה לא מבטל את הסיכון, אבל זה מצמצם אותו למה שאפשר לכמת.

שאלות נפוצות

כמה כסף צריך כדי להיכנס לקרקע במתחם בתכנון?

• בנק ישראל בוחן צעדים נוספים בתגובה למבצעי הקבלנים
• איילת שקד בוועידת הכלכלה של ביזפורטל: מחסור בדירות בדרך, והוא יורגש בעוד כמה שנים

תלוי במתחם ובשלב. ככלל, יחידת קרקע במתחם מתקדם עולה פחות מהון עצמי לדירה, אבל הסכום משתנה מאוד בין חדרה לרמת השרון ובין שלב הכרזה לשלב אישור. את המחיר העדכני מקבלים רק מול הצעה קונקרטית, עם נסח טאבו ותשריט.

האם אפשר למכור את הקרקע לפני שהתוכנית מאושרת?

כן, זכויות רשומות בטאבו ניתנות למכירה בכל שלב, אבל השוק לקרקע בתכנון נזיל פחות משוק הדירות, ומציאת קונה יכולה לקחת זמן. מי שעשוי להזדקק לכסף בטווח של שנה-שנתיים צריך לשקול זאת לפני הכניסה.

מה ההבדל בין קרקע בטאבו לבין זכות בחברה או במושע?

בטאבו הרוכש הוא הבעלים הרשום של חלקה מוגדרת. בזכות חוזית או בחלק במושע הוא תלוי בגורם מתווך או בשותפים, ולעיתים אינו יכול למכור או לשעבד לבדו. ההבדל הזה משפיע על המחיר, על הסיכון ועל היכולת לצאת מהעסקה.

מה לא כדאי לצפות

לא כדאי לצפות ללוח זמנים מדויק. תוכניות גדולות נמדדות בשנים, התנגדויות יכולות להחזיר תוכנית לדיון, ותכנון מפורט לוקח זמן גם אחרי אישור. לא כדאי לצפות לנזילות של דירה: קרקע מוכרים כשיש קונה, וזה לוקח זמן. ומי שמבטיח תשואה או מתאר השקעה בלי שום סיכון מספר סיפור, לא מציג עסקה.

חשוב לזכור: קרקע בהליכי תכנון אינה זמינה לבנייה בשלב זה, ומועדי ההבשלה תלויים במוסדות התכנון ואינם ודאיים. אין באמור ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי, ויש להיוועץ באיש מקצוע לפני קבלת החלטה.

ליצירת קשר

א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן

סוקולוב 46 הוד השרון

טלפון: 4572*

abmoreno.co.il