בשבוע הראשון של הגרלות דירה בהנחה נגשו 50,773 זכאים, כשהצפי הוא שבסוף הדרך היקף הזכאים המתמודדים יגיע למעל 130,000. בסה"כ מוצעות 7,479 דירות, כך שהסיכוי לזכות בדירה יהיה כ-5%. אלא שלמילואימניקים יש סיכוי גדול יותר שכן 505 מהדירות מוקצות להם שיעורם באוכלוסיית המתמודדים צפוי להיות בדומה להגרלות קודמות עד 20%, כך שיש להם סיכוי של פי 2.5 ממתמודד רגיל. בנוסף, הם מתמודדים גם בהגרלה "רגילה" כך שבפועל הסיכויים שלהם לזכות הם כנראה פי 3 ויותר מאשר מתמודד רגיל.

גם לבני המקום יש כמובן עדיפות, בדומה להגרלות קודמות. מעבר לכך, הסיכוי הכלי, לא מלמד על הסיכוי בכל אזור. יש מקומות מבוקשים מאוד ושם הסיכויים קטנים יחסית. באר יעקב מתבררת כלהיט של ההגרלה הנוכחית, רעננה אחריה. לבאר יעקב הוגשו בשבוע הראשון בקשות רכישה מ-22,690 מתמודדים, לרעננה הוגשו 16,546 מתמודדים. הנה התמונה המלאה:   

כפר סבא הייתה בשנים האחרונות אחת הערים המבוקשות בשוק הנדל"ן, עם עליות מחירים של כ-30% ב-5 השנים האחרונות, ביקוש גבוה יחסית ותדמית של איכותית. אבל, בשקט, נראה כי מתחיל שינוי: העסקאות מתמעטות, חלק מהמוכרים מתפשרים, והקונים - כבר לא ממהרים לחתום. זה תהליך של שנה ויש שמייחסים זאת ל-7 באוקטובר. אם בעוטף עזה היו מחבלים שחדרו לבתים ועשו טבח, למה שזה לא יקרה גם בערים סמוכות יחסית לאיו"ש? לא נראה שחוץ מדיבורים זה באמת מאוד משפיע על ההיצע והביקוש בעיר, אבל זה מרחף מלמעלה. כמו כן וחייבים להודות בזה - ערים מעורבבות נתקלות בירידות מחירים. כפר סבא היא לא עיר מעורבת קלאסית בין יהודים לערבים, אבל ערבים מהאזור עובדים בה, מבלים בה ויש אוכלוסייה גדולה שזה מפריע לה.  

בשוק הנדל"ן מדווחים על האטה הולכת וגדלה בעיר, שמתבטאת גם בקצב העסקאות וגם במחירים עצמם. עסקה אחת בודדת, בשכונה היוקרתית כפר סבא הירוקה, ממחישה את השינוי - והיא לא היחידה. כיום, המחיר הממוצע למ"ר בעיר עומד על כ־31 אלף שקל, ודירת 4 חדרים ממוצעת נמכרת בכ־2.8 מיליון שקל. שכר הדירה החודשי הממוצע עומד על כ־6,250 שקל, מה שמגלם תשואת שכירות שנתית של כ־2.5%-2.8% בלבד - תשואה נמוכה מהריבית הבנקאית הקיימת. 

לאחרונה נמכרה דירה ברחוב אוסטרובסקי 19 שבשכונת כפר סבא הירוקה. מדובר על דופלקס בשטח של 207 מ"ר עם מרפסת של 50 מ"ר, בקומות הרביעית והחמישית של בניין בן 12 שנה, התמורה בעסקה הייתה 6.03 מיליון שקל - פער של 1.3 מיליון שקל לעומת דירה דומה באותו הבניין, שנמכרה במאי 2023 במחיר של 7.3 מיליון שקל.

לא רק בשוק היוקרה - גם בדירות רגילות

הירידה בעסקאות אינה מוגבלת לדירות דופלקס או לפנטהאוזים מיוחדים. גם בשוק הדירות ה"רגילות" - 4 ו־5 חדרים, בבניינים שנבנו מאז שנות ה-2000 ועד היום, ניכרת האטה. בשכונה הירוקה ובשכונות סמוכות בעיר מדווחים מתווכים על ירידה קלה אך עקבית במחירים, לצד הארכה משמעותית בזמני השיווק של דירות.

כך למשל, דירות 4 חדרים, שבעבר נמכרו במחירים שהתקרבו ל־3.5 מיליון שקל, מוצעות כיום בסכומים שנעים בין 2.8-3.1 מיליון שקל- ולעיתים אפילו נמוך מכך, בעיקר אם הדירה דורשת שיפוץ או ממוקמת בקומות נמוכות.  בשכונה הירוקה -המחיר למ"ר נע כיום בין 32 ל־33 אלף שקל, אך יש עסקאות שנסגרות גם בפחות מ־30 אלף למ"ר.

• שפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים; סיכום השבוע בנדל"ן
• 81,360 דירות מחכות לקונים - עליה של 20% בשנה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

נקודת אור: המטרו בדרך

בתוך התמונה הזו, נרשמה גם התפתחות תחבורתית שעשויה להשפיע על שוק הנדל"ן בטווח הבינוני והארוך: ועדת השרים לענייני תשתיות אישרה בשבוע שעבר את המקטע הצפוני של רשת המטרו בגוש דן – קו M1 צפון, שיחבר בין כפר סבא, רעננה, הוד השרון, הרצליה, רמת השרון ותל אביב.

מדובר במקטע באורך של כ־28 ק"מ, עם 20 תחנות לאורך התוואי, והוא צפוי להפוך את כפר סבא והסביבה לחלק משולב יותר עם המרחב המטרופוליני של גוש דן. המטרו יאפשר גישה מהירה למוקדי תעסוקה ותחבורה מרכזיים, וצפוי לחזק את האטרקטיביות של העיר בטווח הארוך. אישור המקטע הגיע חרף התנגדות של שרת התחבורה, מירי רגב, שביקשה לבחון את הארכת הקו לשומרון. אישורו היה חיוני לקידום מאות אלפי יחידות דיור באזור המרכז, והעיכוב בו עורר חשש בענף מהקפאת פרויקטים קריטיים.

במנהל התכנון מגדירים את הפרויקט כ"מהלך שישנה את התחבורה הציבורית בישראל" - עם מערכת הכוללת 150 ק"מ של מנהרות ו־109 תחנות, שצפויה לשרת כ־2 מיליון נוסעים ביום.

שוק חופשי? לא לגמרי