רמלה: התחדשות עירונית, תשתיות מתקדמות ותשואות גבוהות
רמלה, העיר המעורבת שכוללת קרוב ל-80 אלף תושבים: מתוכם כ-67% יהודים ו- 33% ערבים, ממשיכה להפתיע עם נתוני צמיחה בעסקאות הנדל"ן, בין היתר בזכות שלל הפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר והמיקום הקרוב למרכז.
עם מחיר ממוצע של קרוב ל- 18 אלף שקל למטר, העיר שיפרה את כושר השכירות ואת תשואות השכירות והגיעה לתשואה חציונית שנתית של מעל ל- 3%, עם שכירות ממוצעת לחודש של 3,800 שקל(לכלל החדרים 3,4ו- 5). בנוסף, ב- 5 השנים האחרונות רשמה העיר עלייה ממוצעת של יותר מ- 40% במחירי הדירות.
עוד דבר שחשוב לציין הוא השיפור בתחבורה ציבורית שנחשבה בעבר לבלתי אפשרית - בשנים האחרונות רואים עוד ועוד קווים שמגיעים לעיר והופכים את ההגעה והיציאה ממנה לפחות מסורבלים. כאשר המטרו יהיה מוכן, הוא יעבור גם ברמלה באמצעות קו - M1 שיחבר אותה לערים מרכזיות.
סיפורה של עיר
ברחוב הרב מימון, אחד האזורים הוותיקים והמרכזיים ברמלה, נמכרה בחודש שעבר דירה בגודל של כ-45 מטר בסכום של 1.28 מיליון שקל. מדובר בדירת 3 חדרים הממוקמת בקומה השנייה בבניין שנבנה בשנות ה-70, אשר נמצא ככל הנראה בתהליכים ראשוניים לקראת פרויקט פינוי-בינוי במסגרת התחדשות עירונית.
- אב-גד: אושר היתר לפרויקט TEO בשערי העיר רמלה
- אושר תזכיר חוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
העסקה, שהתרחשה כשנתיים בלבד לאחר שהמוכר רכש את הדירה בשנת 2022 בסכום של 900 אלף שקל, משקפת עליית ערך של כ- 42% בתקופה קצרה.
עסקאות אחרונות
אם רוצים לבחון את העלייה במחירי הדירות בעשור האחרון: יש לנו מקרה קלאסי של תשואה ממוצעת של כ- 10% בשנה למשך התקופה - דירה שנמכרה השנה, ברחוב יהודה שטיין שבעיר, בשטח של- 62 מטר עם 3 חדרים, נמכרה בסכום של 1.44 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בשלהי שנת 2013 בסכום של- 680 אלף שקל, כלומר - עלייה של יותר מ- 110% ב11 שנים.
בנוסף, ברחוב דוד רזיאל, נמכרה דירת 3 חדרים בסכום של 1.3 מיליון שקל, לאחר שנרכשה בשנת 2012 בתמורה ל- 450 אלף שקל. זה משקף תשואה של קרוב ל- 190% ב- 12 שנים.
- 3.עמנואל 28/12/2024 19:08הגב לתגובה זוכתבה לעניין שווה להשקיע למכירה דירה ברמלה תוכנית פינוי בינוי תבע אושרה מושכרת ב 3800
- 2.בבת ים דירות כאלה נמכרות ב 1.8--1.9 מליון (ל"ת)משה 27/12/2024 17:48הגב לתגובה זו
- 1.צוללן 27/12/2024 12:34הגב לתגובה זובערים כאלה אסור להשקיע,נובטח לא להתגורר. באופן כללי, ערים מעורבות זה לתקועים כלכלית. אישית, מתגורר בעיר השכנה, כדי לחסוך להשקעות. בעוד זמן לא רב אני עף מפה.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
