רמלה: התחדשות עירונית, תשתיות מתקדמות ותשואות גבוהות
רמלה, העיר המעורבת שכוללת קרוב ל-80 אלף תושבים: מתוכם כ-67% יהודים ו- 33% ערבים, ממשיכה להפתיע עם נתוני צמיחה בעסקאות הנדל"ן, בין היתר בזכות שלל הפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר והמיקום הקרוב למרכז.
עם מחיר ממוצע של קרוב ל- 18 אלף שקל למטר, העיר שיפרה את כושר השכירות ואת תשואות השכירות והגיעה לתשואה חציונית שנתית של מעל ל- 3%, עם שכירות ממוצעת לחודש של 3,800 שקל(לכלל החדרים 3,4ו- 5). בנוסף, ב- 5 השנים האחרונות רשמה העיר עלייה ממוצעת של יותר מ- 40% במחירי הדירות.
עוד דבר שחשוב לציין הוא השיפור בתחבורה ציבורית שנחשבה בעבר לבלתי אפשרית - בשנים האחרונות רואים עוד ועוד קווים שמגיעים לעיר והופכים את ההגעה והיציאה ממנה לפחות מסורבלים. כאשר המטרו יהיה מוכן, הוא יעבור גם ברמלה באמצעות קו - M1 שיחבר אותה לערים מרכזיות.
סיפורה של עיר
ברחוב הרב מימון, אחד האזורים הוותיקים והמרכזיים ברמלה, נמכרה בחודש שעבר דירה בגודל של כ-45 מטר בסכום של 1.28 מיליון שקל. מדובר בדירת 3 חדרים הממוקמת בקומה השנייה בבניין שנבנה בשנות ה-70, אשר נמצא ככל הנראה בתהליכים ראשוניים לקראת פרויקט פינוי-בינוי במסגרת התחדשות עירונית.
- השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
העסקה, שהתרחשה כשנתיים בלבד לאחר שהמוכר רכש את הדירה בשנת 2022 בסכום של 900 אלף שקל, משקפת עליית ערך של כ- 42% בתקופה קצרה.
עסקאות אחרונות
אם רוצים לבחון את העלייה במחירי הדירות בעשור האחרון: יש לנו מקרה קלאסי של תשואה ממוצעת של כ- 10% בשנה למשך התקופה - דירה שנמכרה השנה, ברחוב יהודה שטיין שבעיר, בשטח של- 62 מטר עם 3 חדרים, נמכרה בסכום של 1.44 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בשלהי שנת 2013 בסכום של- 680 אלף שקל, כלומר - עלייה של יותר מ- 110% ב11 שנים.
בנוסף, ברחוב דוד רזיאל, נמכרה דירת 3 חדרים בסכום של 1.3 מיליון שקל, לאחר שנרכשה בשנת 2012 בתמורה ל- 450 אלף שקל. זה משקף תשואה של קרוב ל- 190% ב- 12 שנים.
- 3.עמנואל 28/12/2024 19:08הגב לתגובה זוכתבה לעניין שווה להשקיע למכירה דירה ברמלה תוכנית פינוי בינוי תבע אושרה מושכרת ב 3800
- 2.בבת ים דירות כאלה נמכרות ב 1.8--1.9 מליון (ל"ת)משה 27/12/2024 17:48הגב לתגובה זו
- 1.צוללן 27/12/2024 12:34הגב לתגובה זובערים כאלה אסור להשקיע,נובטח לא להתגורר. באופן כללי, ערים מעורבות זה לתקועים כלכלית. אישית, מתגורר בעיר השכנה, כדי לחסוך להשקעות. בעוד זמן לא רב אני עף מפה.
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
