רמלה: התחדשות עירונית, תשתיות מתקדמות ותשואות גבוהות
רמלה, העיר המעורבת שכוללת קרוב ל-80 אלף תושבים: מתוכם כ-67% יהודים ו- 33% ערבים, ממשיכה להפתיע עם נתוני צמיחה בעסקאות הנדל"ן, בין היתר בזכות שלל הפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר והמיקום הקרוב למרכז.
עם מחיר ממוצע של קרוב ל- 18 אלף שקל למטר, העיר שיפרה את כושר השכירות ואת תשואות השכירות והגיעה לתשואה חציונית שנתית של מעל ל- 3%, עם שכירות ממוצעת לחודש של 3,800 שקל(לכלל החדרים 3,4ו- 5). בנוסף, ב- 5 השנים האחרונות רשמה העיר עלייה ממוצעת של יותר מ- 40% במחירי הדירות.
עוד דבר שחשוב לציין הוא השיפור בתחבורה ציבורית שנחשבה בעבר לבלתי אפשרית - בשנים האחרונות רואים עוד ועוד קווים שמגיעים לעיר והופכים את ההגעה והיציאה ממנה לפחות מסורבלים. כאשר המטרו יהיה מוכן, הוא יעבור גם ברמלה באמצעות קו - M1 שיחבר אותה לערים מרכזיות.
סיפורה של עיר
ברחוב הרב מימון, אחד האזורים הוותיקים והמרכזיים ברמלה, נמכרה בחודש שעבר דירה בגודל של כ-45 מטר בסכום של 1.28 מיליון שקל. מדובר בדירת 3 חדרים הממוקמת בקומה השנייה בבניין שנבנה בשנות ה-70, אשר נמצא ככל הנראה בתהליכים ראשוניים לקראת פרויקט פינוי-בינוי במסגרת התחדשות עירונית.
- המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
- אב-גד: אושר היתר לפרויקט TEO בשערי העיר רמלה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
העסקה, שהתרחשה כשנתיים בלבד לאחר שהמוכר רכש את הדירה בשנת 2022 בסכום של 900 אלף שקל, משקפת עליית ערך של כ- 42% בתקופה קצרה.
עסקאות אחרונות
אם רוצים לבחון את העלייה במחירי הדירות בעשור האחרון: יש לנו מקרה קלאסי של תשואה ממוצעת של כ- 10% בשנה למשך התקופה - דירה שנמכרה השנה, ברחוב יהודה שטיין שבעיר, בשטח של- 62 מטר עם 3 חדרים, נמכרה בסכום של 1.44 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בשלהי שנת 2013 בסכום של- 680 אלף שקל, כלומר - עלייה של יותר מ- 110% ב11 שנים.
בנוסף, ברחוב דוד רזיאל, נמכרה דירת 3 חדרים בסכום של 1.3 מיליון שקל, לאחר שנרכשה בשנת 2012 בתמורה ל- 450 אלף שקל. זה משקף תשואה של קרוב ל- 190% ב- 12 שנים.
- 3.עמנואל 28/12/2024 19:08הגב לתגובה זוכתבה לעניין שווה להשקיע למכירה דירה ברמלה תוכנית פינוי בינוי תבע אושרה מושכרת ב 3800
- 2.בבת ים דירות כאלה נמכרות ב 1.8--1.9 מליון (ל"ת)משה 27/12/2024 17:48הגב לתגובה זו
- 1.צוללן 27/12/2024 12:34הגב לתגובה זובערים כאלה אסור להשקיע,נובטח לא להתגורר. באופן כללי, ערים מעורבות זה לתקועים כלכלית. אישית, מתגורר בעיר השכנה, כדי לחסוך להשקעות. בעוד זמן לא רב אני עף מפה.
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
חמישה חודשים אחרי המלחמה: קבלנים מסרבים לשפץ בתים שנפגעו
חמישה חודשים אחרי המלחמה: קבלני שיפוצים מסרבים לתת הצעות מחיר - אלפי משפחות עדיין מחוץ לבית
חמישה חודשים אחרי המערכה העצימה מול איראן, אלפי משפחות שדירותיהן נפגעו עדיין לא מצליחות לחזור הביתה. מה שהתחיל כפגיעה ישירה במבנים הפך למשבר מתמשך, שמתגלגל בעיקר סביב סחבת בירוקרטית: קבלני שיפוצים מדווחים שהם מפסיקים להגיש הצעות מחיר לעבודות שממומנות על ידי מס רכוש, פשוט מפני שאין דרך להתקדם איתן.
לפי ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, הבעיה לא נמצאת אצל הקבלנים אלא במנגנון שמאי מס רכוש. לדבריו, אותם שמאים גוררים רגליים חודשים ארוכים עד אישור הצעות המחיר. בלי אישור רשמי אי אפשר להתחיל לשקם את הדירות, והמשפחות שממתינות בחוץ מוצאות את עצמן חוזרות שוב ושוב לנקודת ההתחלה. "העיכוב אינו נובע מחוסר יכולת מקצועית או מרצון של קבלני השיפוצים", הוא אומר. "זו אחריות ישירה של מס רכוש ושל הממשלה, שמפקירים בפועל אלפי אזרחים חסרי בית".
גם מי שדירתו נהרסה כליל נשאר היום בלי מסלול ברור. המתווה שאמור היה לטפל בהריסות באמצעות חקיקה מיוחדת ותוכנית מואצת להתחדשות עירונית לא התקדם לשום מקום. מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן הודה כבר לפני כחודשיים שהמתווה נכשל, ולמרות שהממשלה אישרה לפני שבועיים הצעת חוק חדשה, אין עדיין תאריך לקריאה הראשונה. בתוך הוואקום הזה, משפחות שמחכות לבנייה מחדש מגלות שהמערכת פשוט אינה מסוגלת לספק תשובה.
סיב מתאר מצב שהוא מגדיר כ"תקלה כפולה": מי שיכול לשפץ תקוע בגלל שמאי מס רכוש, ומי שזקוק להריסה ובנייה מחדש תקוע בגלל שהחקיקה לא זזה. לדבריו, אין לקבוע שהקבלנים מגלים אדישות. להפך, רבים מהם מגיעים לקצה גבול היכולת. המחסור בכוח אדם מאז המלחמה והבירוקרטיה שמסרבת לזוז יצרו מציאות שבה קבלני שיפוצים מעדיפים להימנע מהגשת הצעות מחיר, לא מתוך בחירה עסקית אלא מתוך ייאוש.
- הופחתו ריביות ונסגרו תיקים ב-1.45 מיליון ש' לחייב
- האם משמורת כמעט שווה מצדיקה הפחתת מזונות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התאחדות קבלני השיפוצים דורשים פעולה מיידית. הם מבקשים לקבוע לוחות זמנים מחייבים לשמאי מס רכוש לאישור הצעות מחיר, לאפשר העברת מקדמות שתאפשר התחלה מיידית של עבודות, להגדיר מנגנון עבודה ברור ופשוט מול הקבלנים, ולערב באופן ישיר את שר האוצר ושר הבינוי והשיכון כדי לשחרר את הפקק.
