רמלה: התחדשות עירונית, תשתיות מתקדמות ותשואות גבוהות
רמלה, העיר המעורבת שכוללת קרוב ל-80 אלף תושבים: מתוכם כ-67% יהודים ו- 33% ערבים, ממשיכה להפתיע עם נתוני צמיחה בעסקאות הנדל"ן, בין היתר בזכות שלל הפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר והמיקום הקרוב למרכז.
עם מחיר ממוצע של קרוב ל- 18 אלף שקל למטר, העיר שיפרה את כושר השכירות ואת תשואות השכירות והגיעה לתשואה חציונית שנתית של מעל ל- 3%, עם שכירות ממוצעת לחודש של 3,800 שקל(לכלל החדרים 3,4ו- 5). בנוסף, ב- 5 השנים האחרונות רשמה העיר עלייה ממוצעת של יותר מ- 40% במחירי הדירות.
עוד דבר שחשוב לציין הוא השיפור בתחבורה ציבורית שנחשבה בעבר לבלתי אפשרית - בשנים האחרונות רואים עוד ועוד קווים שמגיעים לעיר והופכים את ההגעה והיציאה ממנה לפחות מסורבלים. כאשר המטרו יהיה מוכן, הוא יעבור גם ברמלה באמצעות קו - M1 שיחבר אותה לערים מרכזיות.
סיפורה של עיר
ברחוב הרב מימון, אחד האזורים הוותיקים והמרכזיים ברמלה, נמכרה בחודש שעבר דירה בגודל של כ-45 מטר בסכום של 1.28 מיליון שקל. מדובר בדירת 3 חדרים הממוקמת בקומה השנייה בבניין שנבנה בשנות ה-70, אשר נמצא ככל הנראה בתהליכים ראשוניים לקראת פרויקט פינוי-בינוי במסגרת התחדשות עירונית.
- בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
העסקה, שהתרחשה כשנתיים בלבד לאחר שהמוכר רכש את הדירה בשנת 2022 בסכום של 900 אלף שקל, משקפת עליית ערך של כ- 42% בתקופה קצרה.
עסקאות אחרונות
אם רוצים לבחון את העלייה במחירי הדירות בעשור האחרון: יש לנו מקרה קלאסי של תשואה ממוצעת של כ- 10% בשנה למשך התקופה - דירה שנמכרה השנה, ברחוב יהודה שטיין שבעיר, בשטח של- 62 מטר עם 3 חדרים, נמכרה בסכום של 1.44 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בשלהי שנת 2013 בסכום של- 680 אלף שקל, כלומר - עלייה של יותר מ- 110% ב11 שנים.
בנוסף, ברחוב דוד רזיאל, נמכרה דירת 3 חדרים בסכום של 1.3 מיליון שקל, לאחר שנרכשה בשנת 2012 בתמורה ל- 450 אלף שקל. זה משקף תשואה של קרוב ל- 190% ב- 12 שנים.
- 3.עמנואל 28/12/2024 19:08הגב לתגובה זוכתבה לעניין שווה להשקיע למכירה דירה ברמלה תוכנית פינוי בינוי תבע אושרה מושכרת ב 3800
- 2.בבת ים דירות כאלה נמכרות ב 1.8--1.9 מליון (ל"ת)משה 27/12/2024 17:48הגב לתגובה זו
- 1.צוללן 27/12/2024 12:34הגב לתגובה זובערים כאלה אסור להשקיע,נובטח לא להתגורר. באופן כללי, ערים מעורבות זה לתקועים כלכלית. אישית, מתגורר בעיר השכנה, כדי לחסוך להשקעות. בעוד זמן לא רב אני עף מפה.
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
