רמלה: התחדשות עירונית, תשתיות מתקדמות ותשואות גבוהות
רמלה, העיר המעורבת שכוללת קרוב ל-80 אלף תושבים: מתוכם כ-67% יהודים ו- 33% ערבים, ממשיכה להפתיע עם נתוני צמיחה בעסקאות הנדל"ן, בין היתר בזכות שלל הפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר והמיקום הקרוב למרכז.
עם מחיר ממוצע של קרוב ל- 18 אלף שקל למטר, העיר שיפרה את כושר השכירות ואת תשואות השכירות והגיעה לתשואה חציונית שנתית של מעל ל- 3%, עם שכירות ממוצעת לחודש של 3,800 שקל(לכלל החדרים 3,4ו- 5). בנוסף, ב- 5 השנים האחרונות רשמה העיר עלייה ממוצעת של יותר מ- 40% במחירי הדירות.
עוד דבר שחשוב לציין הוא השיפור בתחבורה ציבורית שנחשבה בעבר לבלתי אפשרית - בשנים האחרונות רואים עוד ועוד קווים שמגיעים לעיר והופכים את ההגעה והיציאה ממנה לפחות מסורבלים. כאשר המטרו יהיה מוכן, הוא יעבור גם ברמלה באמצעות קו - M1 שיחבר אותה לערים מרכזיות.
סיפורה של עיר
ברחוב הרב מימון, אחד האזורים הוותיקים והמרכזיים ברמלה, נמכרה בחודש שעבר דירה בגודל של כ-45 מטר בסכום של 1.28 מיליון שקל. מדובר בדירת 3 חדרים הממוקמת בקומה השנייה בבניין שנבנה בשנות ה-70, אשר נמצא ככל הנראה בתהליכים ראשוניים לקראת פרויקט פינוי-בינוי במסגרת התחדשות עירונית.
- מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
- בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
העסקה, שהתרחשה כשנתיים בלבד לאחר שהמוכר רכש את הדירה בשנת 2022 בסכום של 900 אלף שקל, משקפת עליית ערך של כ- 42% בתקופה קצרה.
עסקאות אחרונות
אם רוצים לבחון את העלייה במחירי הדירות בעשור האחרון: יש לנו מקרה קלאסי של תשואה ממוצעת של כ- 10% בשנה למשך התקופה - דירה שנמכרה השנה, ברחוב יהודה שטיין שבעיר, בשטח של- 62 מטר עם 3 חדרים, נמכרה בסכום של 1.44 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בשלהי שנת 2013 בסכום של- 680 אלף שקל, כלומר - עלייה של יותר מ- 110% ב11 שנים.
בנוסף, ברחוב דוד רזיאל, נמכרה דירת 3 חדרים בסכום של 1.3 מיליון שקל, לאחר שנרכשה בשנת 2012 בתמורה ל- 450 אלף שקל. זה משקף תשואה של קרוב ל- 190% ב- 12 שנים.
- 3.עמנואל 28/12/2024 19:08הגב לתגובה זוכתבה לעניין שווה להשקיע למכירה דירה ברמלה תוכנית פינוי בינוי תבע אושרה מושכרת ב 3800
- 2.בבת ים דירות כאלה נמכרות ב 1.8--1.9 מליון (ל"ת)משה 27/12/2024 17:48הגב לתגובה זו
- 1.צוללן 27/12/2024 12:34הגב לתגובה זובערים כאלה אסור להשקיע,נובטח לא להתגורר. באופן כללי, ערים מעורבות זה לתקועים כלכלית. אישית, מתגורר בעיר השכנה, כדי לחסוך להשקעות. בעוד זמן לא רב אני עף מפה.
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
