כנראה שלא תזכו בדירה בהנחה בראשון לציון - אבל מה ההנחה הממוצעת?
ראשון לציון לא משווקת דירות רבות במסגרת דירה בהנחה ואין שום היגיון כלכלי סביר להשתתף בה. 58 דירות בלבד יימכרו, אבל הקצב מאז פתיחת ההגרלה הוא כמעט בלתי נתפס - מעל 11 אלף נרשמו, למרות מספר הדירות הנמוך. אבל שימו לב לנתונים מתוך ההרשמה: 20 דירות לבני המקום, 11 למילואימניקים, מה שמשאיר לציבור הכללי 26 דירות להילחם עליהן (דירה אחת מיועדת לנכים).
מחיר למשתכן בראשל"צ (אורון נדל"ן, צילום: יחצ)
סיכוי אפסי - והציבור נוהר
למרות זאת, במשרד הבינוי והשיכון מדווחים כי אלפי נרשמים מגיעים מהציבור הכללי. לא ברור מדוע - בעיקר כשהם יודעים שהסיכוי לזכות הוא בערך כמו הסיכוי לזכות בפרס לא מבוטל בכרטיס גירוד - כמעט אפסי. כ-2,300 הם מילואימניקים וזה עדיין לא מסביר את הפער - רק 11 דירות משווקות להם, ואם אלפים נרשמו, ברור שהסיכוי לזכות כמעט לא קיים (פחות מחצי אחוז כרגע, אבל זה יקטן; אולי הם בונים על כך שלא יזכו, אבל ישתתפו בהגרלה של הציבור הכללי, אבל שם הסיכוי נמוך בהרבה. תחשבו על זה: אם יירשמו 4,000 מילואימניקים הסיכוי שלהם לזכות הוא בערך 0.27%).
ראשון לציון, יהוד וכפר סבא הן הערים שהכי אטרקטיבי להירשם אליהן. ראש עיריית יהוד הבטיח כאן ממש לפני החג שמספר הדירות לבני המקום שלו יהיה גבוה ביחס למספר הנרשמים - כלומר סיכוי גבוה. הוא צודק. 287 בלבד נרשמו, כש-58 דירות מיועדות לבני המקום. המספר הזה כמובן יגדל, אבל הוא לא פרופורציונלי לעומת שתי הערים האחרות, כשבכפר סבא נרשם טירוף - מעל 14 אלף נרשמים עבור יותר מ-500 דירות שמשווקות שם. למרות המספר הגבוה, הסיכוי עדיין נמוך.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז מה בכל זאת גורם לאנשים להירשם לפרויקט בראשון לציון? בהגרלה בחודש יולי, 164 דירות שווקו, אבל 36 אלף נרשמו. 220 נרשמים לדירה. 30 דירות הלכו למילואימניקים. 5 דירות לנכים. 56 דירות לבני המקום. תעשו את החישוב לבד ותבינו - בערך 55% מילואימניקים ובני המקום, זה אומר שכמעט מחצית הם מהציבור הכללי. איך זה עושה שכל עם מספר הדירות המועט שנשאר להם? כנראה שראשון לציון מדלגת מעל כל היגיון בריא.
דירות בראשון לציון (אמריקה ישראל)
מה קרה בעבר?
לפי מכרזי 2023, המחיר הבסיסי של דירה היה נמוך יותר ועדיין אטרקטיבי. החישוב הבסיסי מביא אותנו להנחה משמעותית של 800 אלף שקל על מחיר הדירה. עבור תושבי ראשון לציון, מדובר בהימור קצת יותר חכם. עשינו חישוב והגענו לסיכוי של יותר מאחוז בערך לזכות בדירה, ליתר דיוק 1:96. עבור מילואימניקים, הסיכוי נמוך יותר: רק 1:222 לפי ההגרלות הקודמות. כלומר, פחות מחצי אחוז.
הלכנו קצת אחורה: מכרזי דירה בהנחה בשנים 2019-2021, שם המחיר למ"ר היה כמעט קבוע ונע סביב 11 אלף שקל למ"ר, אחרי הנחה. כלומר, מחיר דירה בראשון לציון לפני 4-5 שנים עמד על 1.1 מיליון שקל לדירה ממוצעת. העניין הוא שמי שקנה בראשון לציון דירה במסגרת מחיר למשתכן לפני 7 שנים, שילם מחיר דומה. כלומר, המחיר בראשון לציון החל לעלות רק בשנה שעברה ובמשך 4-5 שנים כמעט לא עלה, פרט לפרויקטים בודדים שם נמכרו הדירות ב-12 אלף שקל למ"ר. אם לוקחים את המחיר היום, מבינים שמי שזכה בדירה בהנחה בראשון לציון בשנים 2019-2021 כנראה הכפיל את הכסף שלו - וזה לא מובן מאליו בכלל, גם ביחס לעליות שהיו בישראל בתקופה הזאת.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
בוא נדבר על מספרים: הפרויקט המוצע יהיה במזרח ראשון ולא במערבה. מחירי הדירות לפני הנחה (על מחירי הדירות הממוצעים בעיר - תוכלו לקרוא כאן) ינועו באזור 20 אלף שקל למ"ר (הממוצע בעיר, קצת יותר מ-27 אלף שקל, אבל משתנה מאוד בין שכונה לשכונה). ההנחה מגלמת 20% או 500 אלף שקל בתוספת מקדם בשיעור של 3.4% (מעין הצמדה למחיר הדירה). כלומר, אפשר להניח שמחיר דירה ממוצעת ינוע סביב 1.6 מיליון שקל. כשהמחירים נעים סביב 2.4 מיליון שקל - אפשר לחלץ את גובה ההנחה הממוצעת בפרויקט כזה.
- 12.יוסי 08/10/2024 22:14הגב לתגובה זוזה לטובת הציבור זה לטובת הקבלנים זה סתם בלבול מוח, במידה ותהייה חשוב מהציבור היו דואגים בו ברגע של סוף ההגרלה לדיור לזוכים היו עושים עזרה והקלות משמעותיות בקבלת משכנתא כי בסופו של דבר כאן הבעיה כי הבנק לא מאשר בקלות וגם לאלה שזכו זה סתם שטות ועסקנות. אני זכיתי בהגרלה האחרונה ועדיין כלום לא זז ואין אפילו אישורי בנייה רוב הסיכויים שיאשרו לי משכנתא הוא נמוךאז מה העניין
- 11.דש 08/10/2024 07:47הגב לתגובה זואני מדבר על כאלה שעומדים בכול התנאים (דרך אגב הרבה מהזוכים עולים מרוסיה)
- 10.קשקש 08/10/2024 07:43הגב לתגובה זולמה לא מפרסמים לציבור את שמות הזוכים ? כדי שהציבור לא ידע מי המקורבים שזוכים והאם יש סיכוי לציבור לא מקורב לזכות
- 9.אסאו לבנה 07/10/2024 10:11הגב לתגובה זולנירשם לדערה בהנחה
- 8.dw 06/10/2024 16:56הגב לתגובה זומבחינת המגריל - להגריל דירה בעיר בה הוריו גרים זו זכיה יותר אטרקטיבית מאשר זכיה בעיר אחרת, אפילו אם בה הרווח הכספי גבוה יותר. זאת משום שהמגריל באמת באמת רוצה לגור בדירה, ולא בונה על פליפ נדלני. שמעתי את ההסבר הזה מחבר נתנייתי. הוא באמת באמת רצה לגור בדירה בה זכה (או שהיה משכיר אותה לקרובי משפחתו הנתנייתים). ההסבר הכלכלי של שיקול זה הוא צמצום הסיכון. המשקיע לא באמת לוקח ריזיקה שמא לא ימצא שוכר, שכן... הוא הוא השוכר, או קרובי משפחתו. זה יתרון עצום. דוגמה נגדית זו ידידה אחרת, מגוש דן, אשר זכתה בזמנו בקרית מוצקין. איתגרתי אותה לגבי תרחיש: ומה יקרה אם לא תמצאי שוכר? האם מוכנה לעבור אזור במדינה ולגור בקרית מוצקין? אחרי שענתה כן נחה דעתי. היא אגב לגמרי שיחקה אותה, והדירה כל הזמן מושכרת (מה הפלא? דירה חדשה עם ממד. למה ששוכר בקרית מוצקין לא ירצה לשכור כזו? זה עדיף על הדירות הישנות שם) אבל.. לו היתה יכולה להגריל בגוש דן (והיא לא יכלה, יקר מדי) ? אז ברור שזה מה שהיא היתה מעדיפה. כן, גם אם הסיכוי נמוך יותר, כי חוסכים את כל ההתעסקות עם טיפול בדירה, באקזיט וכו. לזכות בדירה שגרים בה זה פלוס גדול.
- מגוחך 07/10/2024 03:41הגב לתגובה זוהתכנית הייתה מיועדת לעזור לאנשים שמתקשים בעיקר צעירים להגיע לדירה ראשונה בסביבת נדלן מטורפת. הפכו את הכל למסחרה ודווקא אנשים חזקים כלכלית נהנים מההגרלות יותר.
- dw 07/10/2024 10:10לכן אם אתה זכאי ואין הצעות בעיר שלך אז אתה רשאי להשתתף בהגרלות בישוב אחר. והיה ותזכה תוכל להשכיר אותה למשך 5 שנים ואז אם תרצה תוכל למכור ולרשום אקזיט יפה, עם רווח של כמה מאות אלשחים לפחות (כגון זכיה בקרית מוצקין) ויכול להגיע אפילו ל 2-3 מיליון שקלים! כן כן - אלו שזכו בגליל ים הרצליה עשו את המכה של החיים שלהם. אף אחד, אבל אף אחד, מהם איננו מסכן. ותשכח מצעירים. ישראלי צעיר לא שווה יותר מישראלי מבוגר, ולמען האמת אם למבוגר אין עדיין דירה בגילו המבוגר אז כנראה שמצבו יותר קשה מאשר צוציק בן 2X, שמתחשק לו להיות בעלים של נכס. מה יש? לא יכול לחכות להיות בן 35? כל החברים שלי שזכו הם בני 4X-5X. ממש לא ילדונים עם חלב על השפתיים. בסיכוי טוב הילדונים שזוכים זה בעצם אבאמא שקונים דירה להשקעה, ורושמים אותה על שם הילד. דווקא המבוגרים בני 5X הם כאלה שחסכו כל החיים לדירה משלהם.
- 7.ששי 06/10/2024 14:36הגב לתגובה זואיפא ההיטקיסטים הדור החכם החושב , הפכו אותנו לדור ההגרלות . אל תיקנו דירה שיורידו מחירים ולא שיקרסו הקבלנים .
- 6.שלגיה 06/10/2024 14:03הגב לתגובה זואחלה עיר יש המון מה לעשות ולא בטווח טילים ככ בסך הכל אפשר להבין את ההסתערות למרות שהסיכוי אפסי
- 5.נורי 06/10/2024 14:03הגב לתגובה זומי היה מאמין שהמרכז עבר לשפלה...
- 4.דני 06/10/2024 13:47הגב לתגובה זוהייתי שמח רק ללוחמים לתת
- 3.נתן 06/10/2024 13:32הגב לתגובה זואולי יש פה יד מכוונת..........
- 2.נודר 06/10/2024 13:30הגב לתגובה זוולא יתנו כלום למי שקנה דירות במחיר יקר ב2021 סליחה עם כל הכבוד זה לא שוק פה שחבר שלי הבטלן יישב בבית ויזכה ואני לא והוא עם יותר כסף ממני בגלל הגרלה מה זה לוטו או מה
- אפשר גם לפרגן (ל"ת)בילי 07/10/2024 01:04הגב לתגובה זו
- 1.חובב נדלן 06/10/2024 13:29הגב לתגובה זוהמדינה הזאת בדיחה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
