איזו עיר הכי צפופה בישראל ואיפה בונים הכי הרבה דירות?
לא משנה אם אתם גרים בשכונה חדשה, שם סביר להניח שלפחות בשנים הראשונות רעש הבנייה משפיע ואתם מרגישים מעט חנוקים, או באזור של בנייה ותיקה, שם אתם עלולים לסבול מצפיפות - ייתכן שעלה לכם בעבר הרעיון של מעבר ל"גליל השקט" (בימים אלה זה פחות נפוץ, בגלל המלחמה). הסיבה העיקרית היא השטחים נרחבים שבהם אתם מרגישים היטב את אווירת הכפר, והרצון לחנך את הילדים במסגרת מעט שונה מאשר במרכז האורבני.
חלק מהערים בישראל הן ערים כלואות, שבהן כבר אין ממש היכן לבנות. לכן, חלק מהתושבים מתייאשים ועוזבים אותם לטובת שכונות חדשות או ערים שבהן הצפיפות (ובעיקר הפקקים) פחות מורגשת. איזה עיר היא הכי צפופה בישראל? הנה הנתונים שאספנו.
חולון כמשל
בהקשר הזה, הנתונים של העיר חולון מעניינים מאוד, משום שהיא כבר לא יכולה להתרחב פרט לשכונה אחת שבבנייה. כבר סיפרנו כאן את הסיפור של חולון - עיר עם מספר מועט של קרקעות פנויות. אחרי ח/300, חולון יכולה לשווק רק את שכונת ח/500. חברת שבירו כבר החלה בשיווק הדירות ברובע האחרון. בשכונה הזאת הרגלי החנייה יהיו שונים, עם ניתוק בין מגרשי החנייה לבניינים עצמם. מי שיקנה דירה, יחנה במרחק הליכה מהבית (מצמצם רעש וצפיפות, מדובר במעבר לחיים "ירוקים" יותר) ומעניין יהיה לראות האם ישראל מוכנה לתהליך כזה.
גם בקריות, יש תופעה דומה - ערים כלואות שלא יכולות להתרחב ולכן במקרה הטוב הן מנסות להרחיב את מספר יחידות הדיור על ידי בנייה לגובה ובמקרה הרע - ראש העירייה פשוט עוצר את הבנייה מפני שהארנונה למגורים אינה רווחית עבורו כמו בפיתוח מסחר ומשרדים. תוספת בנייה, הוא יסביר לכם, רק תגדיל את החור בקופת העירייה.
כיום, 71.5% מסך השטח של חולון הוא שטח בנוי. העיר הזאת עמוסה מאוד, ויש רק עיר אחת במרכז שהיא צפופה יותר - תל אביב, עם כ-75%. נהריה, רעננה ופתח תקוה (כ-60%) רק מתקרבות.
- 1,300 דירות חדשות בחולון בהשקעה של 2.5 מיליארד שקל
- ICR מפקידה תוכנית פינוי בינוי בחולון: 492 דירות חדשות במקום 157 ישנות, בהיקף של 1 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
צפופה, אבל לא רק בגלל בתי מגורים. קריית בן גוריון בחולון (גוגל מאפס)
כשבודקים את נתוני הבנייה למגורים בלבד (בשונה משטח בנוי, שמיועד לכל סוג של בנייה, כולל משרדים, מסחר או מבני ציבור למשל), המפה מעט משתנה. מדוע? כי לא כל עיר בונה בעיקר מגורים, יש ערים כמו תל אביב ובני ברק שבונות לא מעט משרדים ולכן השטח הבנוי גבוה, אבל השטח למגורים נמוך יותר. כיום, רק כ-44% מהשטח של תל אביב מיועד למגורים.
בדקנו מהן הערים שבהם מרכיב הקרקע מופנה בעיקר לבנייה. במילים אחרות, אילו ערים הכי צפופות מבחינת שטח המגורים שלהן. חלק מהתוצאות מפתיעות. לפי נתוני הלמ"ס, אחת הערים בקריות, קריית מוצקין הצפופה, עם כמעט 64% שטח שמוקצה לטובת מגורים. למצוקין אין להיכן להתרחב ולכן הנתון הזה יישאר די קבוע בשנים הקרובות. קריית ביאליק גובלת ממזרח, קריית ים ממערב ולראש העירייה אין הרבה ברירות - הוא יכול להתרחב בעיקר לגובה. השאלה היא האם זה משתלם לו כלכלית.
כוכב יאיר, הייתם מאמינים?
לא רחוק ממוצקין מבחינת מספרים, נמצאת המועצה בני עי"ש עם 62% בנייה למגורים. כוכב יאיר מפתיעה עם יותר מ-65%, רמת ישי הרחק מאחור ועדיין מחצית ממנה (כ-51%) בנויה למגורים. עוד מקום צפוף בבנייה למגורים הוא פרדסיה - 61.5% משטח המועצה שליד מנתניה וכפר יונה, שיושבת ממזרחה לכביש 4, מיועד למגורים.- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
האזור הכי צפוף. מרכז תל אביב, אבן גבירול (גוגל מפס)
הסיבה לכך היא, בין היתר, צמודי הקרקע - שחלקם גדולים ורחבים מאוד. לא תמיד יש הבדל בין בניית צמוד קרקע לבין בניין. בשורה התחתונה, הם תופסים שטח דומה. אם הקמת בניין בן 30 קומות או דו משפחתי על קומה אחת, 200 מ"ר בנוי כל בית, תקבל כמעט את תוצאה דומה. בניגוד למגדלים, שזקוקים למרווח גבוה בין מגדל למגדל, באזור שבו בתים צמודי קרקע הצפיפות בין צמוד קרקע אחד לשני אפילו נמוכה יותר.
אחת הערים הצפופות בארץ, בטח לא תתפלאו, היא אבו גוש, עם כ-64% שטח למגורים. גם בדליית אל כרמל המספרים דומים. אם אתם רוצים יישובים עם מעט מאוד צפיפות והרבה ירוק, סעו כמובן לגליל ולגולן, או לאזורים פחות מיושבים. שם תמצאו אחוזים שנעים בין 10%-5% בלבד. כך קורה במרום הגליל, משגב ויישובים רבים בסביבתם. גם בעמק חפר יש הרבה מאוד מרווח לתושבים - 12% ממנה בלבד בנוי למגורים.
איך זה משפיע על מחירי הדיור?
בסוף, הכל זה עניין של ביקוש והיצע, אבל גם קרבה למרכז. אפשר לראות שבערים צפופות כמו תל אביב, המחיר הוא הגבוה ביותר בשל המיקום. בניגוד לכך, דווקא בפריפריה הפחות צפופה המחיר נמוך בהרבה. כלומר, ההשקעה של המיקום משחקת תפקיד מרכזי יותר מאשר איכות החיים הקשורה לעניין הצפיפות.
- 6.dw 12/08/2024 11:03הגב לתגובה זואיציק - מוזמן להסתובב באזור התעשיה הענקי של חולון ולא להאמין למראה ההאנגרים החד קומתיים. גוש דן כן? לא כרמיאל. פשוט מביך. יש שם פוטנציאל בניה לא גדול אלא פסיכי. גם עיריית חולון מבינה את זה ולכן אפשר לראות בעשור האחרון התחלה של בניה גבוהה של משרדים. כמו כלום אפשר פי כמה, כאשר הקו הירוק הוא התירוץ. דוגמה נגדית היא בת ים, שזו אכן עיר צפופה, ואזור התעסוקה שלה די קטן (וגם בו מתחילים לבנות לגובה, הודות לקו האדום). לכן מיזוג מתבקש הוא מיזוג משולש של חולון, המביאה למיזוג אזור תעסוקה ענקי, בת ים המביאה חוף ים תיירותי נהדר (אף תייר איננו מגיע לחולון, לבת ים? בוודאי) ו... אזור. זה פשוט לא יאומן שיש רשות מקומית כזו בשם אזור בגוש דן. אזור היא לגמרי שכונה של חולון.
- 5.אין על הרמאים האלה 12/08/2024 10:22הגב לתגובה זובשטח הנפילות כבר מכות חזק.
- 4.זה בדיוק מה שאני צריך לדעת. (ל"ת)חמינאי. 12/08/2024 06:17הגב לתגובה זו
- 3.חיים 12/08/2024 05:15הגב לתגובה זועירונית 300 מטר מהים
- 2.יאלי 12/08/2024 00:27הגב לתגובה זוהיא הכי צפופה
- יצחק 12/08/2024 15:50הגב לתגובה זואני לא מבין את הכתבה בכלל, פשוט בודקים אנשים לקמ"ר וכשעושים את זה רואים שבני ברק היא העיר הצפופה בארץ
- בת ים וגבעתיים יותר צפופות (ל"ת)dw 12/08/2024 11:04הגב לתגובה זו
- 1.הומלס 11/08/2024 22:25הגב לתגובה זואם אתם רוצים יישובים עם מעט מאוד צפיפות והרבה ירוק, סעו כמובן לקפריסין או לאיי יון
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותן במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים
מחירי הדירות תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.
המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.
על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים.
מה כדאי לבחור?
זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זאת יכולה להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדר"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה משמעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.
