צילום: שלומי יוסף

איזו עיר הכי צפופה בישראל ואיפה בונים הכי הרבה דירות?

העיר חולון צפופה מאוד, אבל לא רק בגלל מגורים, תל אביב צפופה בכל היבט ויש ערים שבהן אין איפה לבנות. לקחנו את נתוני המגורים בכל הערים ובדקנו - האם זה בגלל משפיע על המחיר ומה הפער בין המרכז האורבני לפריפריה?

איציק יצחקי | 11/08/2024 21:42 (8)

נושאים בכתבה חולון מחירי הדירות קריית מוצקין שוק הדיור תל אביב

לא משנה אם אתם גרים בשכונה חדשה, שם סביר להניח שלפחות בשנים הראשונות רעש הבנייה משפיע ואתם מרגישים מעט חנוקים, או באזור של בנייה ותיקה, שם אתם עלולים לסבול מצפיפות - ייתכן שעלה לכם בעבר הרעיון של מעבר ל"גליל השקט" (בימים אלה זה פחות נפוץ, בגלל המלחמה). הסיבה העיקרית היא השטחים נרחבים שבהם אתם מרגישים היטב את אווירת הכפר, והרצון לחנך את הילדים במסגרת מעט שונה מאשר במרכז האורבני.

חלק מהערים בישראל הן ערים כלואות, שבהן כבר אין ממש היכן לבנות. לכן, חלק מהתושבים מתייאשים ועוזבים אותם לטובת שכונות חדשות או ערים שבהן הצפיפות (ובעיקר הפקקים) פחות מורגשת. איזה עיר היא הכי צפופה בישראל? הנה הנתונים שאספנו.

חולון כמשל

בהקשר הזה, הנתונים של העיר חולון מעניינים מאוד, משום שהיא כבר לא יכולה להתרחב פרט לשכונה אחת שבבנייה. כבר סיפרנו כאן את הסיפור של חולון - עיר עם מספר מועט של קרקעות פנויות. אחרי ח/300, חולון יכולה לשווק רק את שכונת ח/500. חברת שבירו כבר החלה בשיווק הדירות ברובע האחרון. בשכונה הזאת הרגלי החנייה יהיו שונים, עם ניתוק בין מגרשי החנייה לבניינים עצמם. מי שיקנה דירה, יחנה במרחק הליכה מהבית (מצמצם רעש וצפיפות, מדובר במעבר לחיים "ירוקים" יותר) ומעניין יהיה לראות האם ישראל מוכנה לתהליך כזה.

גם בקריות, יש תופעה דומה - ערים כלואות שלא יכולות להתרחב ולכן במקרה הטוב הן מנסות להרחיב את מספר יחידות הדיור על ידי בנייה לגובה ובמקרה הרע - ראש העירייה פשוט עוצר את הבנייה מפני שהארנונה למגורים אינה רווחית עבורו כמו בפיתוח מסחר ומשרדים. תוספת בנייה, הוא יסביר לכם, רק תגדיל את החור בקופת העירייה.

כיום, 71.5% מסך השטח של חולון הוא שטח בנוי. העיר הזאת עמוסה מאוד, ויש רק עיר אחת במרכז שהיא צפופה יותר - תל אביב, עם כ-75%. נהריה, רעננה ופתח תקוה (כ-60%) רק מתקרבות.

קריית בן גוריון בחולון (גוגל מאפס)

צפופה, אבל לא רק בגלל בתי מגורים. קריית בן גוריון בחולון (גוגל מאפס)

כשבודקים את נתוני הבנייה למגורים בלבד (בשונה משטח בנוי, שמיועד לכל סוג של בנייה, כולל משרדים, מסחר או מבני ציבור למשל), המפה מעט משתנה. מדוע? כי לא כל עיר בונה בעיקר מגורים, יש ערים כמו תל אביב ובני ברק שבונות לא מעט משרדים ולכן השטח הבנוי גבוה, אבל השטח למגורים נמוך יותר. כיום, רק כ-44% מהשטח של תל אביב מיועד למגורים.

בדקנו מהן הערים שבהם מרכיב הקרקע מופנה בעיקר לבנייה. במילים אחרות, אילו ערים הכי צפופות מבחינת שטח המגורים שלהן. חלק מהתוצאות מפתיעות. לפי נתוני הלמ"ס, אחת הערים בקריות, קריית מוצקין הצפופה, עם כמעט 64% שטח שמוקצה לטובת מגורים. למצוקין אין להיכן להתרחב ולכן הנתון הזה יישאר די קבוע בשנים הקרובות. קריית ביאליק גובלת ממזרח, קריית ים ממערב ולראש העירייה אין הרבה ברירות - הוא יכול להתרחב בעיקר לגובה. השאלה היא האם זה משתלם לו כלכלית.

כוכב יאיר, הייתם מאמינים?

לא רחוק ממוצקין מבחינת מספרים, נמצאת המועצה בני עי"ש עם 62% בנייה למגורים. כוכב יאיר מפתיעה עם יותר מ-65%, רמת ישי הרחק מאחור ועדיין מחצית ממנה (כ-51%) בנויה למגורים. עוד מקום צפוף בבנייה למגורים הוא פרדסיה - 61.5% משטח המועצה שליד מנתניה וכפר יונה, שיושבת ממזרחה לכביש 4, מיועד למגורים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אבן גבירול ת

האזור הכי צפוף. מרכז תל אביב, אבן גבירול (גוגל מפס)

הסיבה לכך היא, בין היתר, צמודי הקרקע - שחלקם גדולים ורחבים מאוד. לא תמיד יש הבדל בין בניית צמוד קרקע לבין בניין. בשורה התחתונה, הם תופסים שטח דומה. אם הקמת בניין בן 30 קומות או דו משפחתי על קומה אחת, 200 מ"ר בנוי כל בית, תקבל כמעט את תוצאה דומה. בניגוד למגדלים, שזקוקים למרווח גבוה בין מגדל למגדל, באזור שבו בתים צמודי קרקע הצפיפות בין צמוד קרקע אחד לשני אפילו נמוכה יותר.

אחת הערים הצפופות בארץ, בטח לא תתפלאו, היא אבו גוש, עם כ-64% שטח למגורים. גם בדליית אל כרמל המספרים דומים. אם אתם רוצים יישובים עם מעט מאוד צפיפות והרבה ירוק, סעו כמובן לגליל ולגולן, או לאזורים פחות מיושבים. שם תמצאו אחוזים שנעים בין 10%-5% בלבד. כך קורה במרום הגליל, משגב ויישובים רבים בסביבתם. גם בעמק חפר יש הרבה מאוד מרווח לתושבים - 12% ממנה בלבד בנוי למגורים.

איך זה משפיע על מחירי הדיור?

בסוף, הכל זה עניין של ביקוש והיצע, אבל גם קרבה למרכז. אפשר לראות שבערים צפופות כמו תל אביב, המחיר הוא הגבוה ביותר בשל המיקום. בניגוד לכך, דווקא בפריפריה הפחות צפופה המחיר נמוך בהרבה. כלומר, ההשקעה של המיקום משחקת תפקיד מרכזי יותר מאשר איכות החיים הקשורה לעניין הצפיפות.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

6.
dw 12/08/2024 11:03
הגב לתגובה זו
איציק - מוזמן להסתובב באזור התעשיה הענקי של חולון ולא להאמין למראה ההאנגרים החד קומתיים. גוש דן כן? לא כרמיאל. פשוט מביך. יש שם פוטנציאל בניה לא גדול אלא פסיכי. גם עיריית חולון מבינה את זה ולכן אפשר לראות בעשור האחרון התחלה של בניה גבוהה של משרדים. כמו כלום אפשר פי כמה, כאשר הקו הירוק הוא התירוץ. דוגמה נגדית היא בת ים, שזו אכן עיר צפופה, ואזור התעסוקה שלה די קטן (וגם בו מתחילים לבנות לגובה, הודות לקו האדום). לכן מיזוג מתבקש הוא מיזוג משולש של חולון, המביאה למיזוג אזור תעסוקה ענקי, בת ים המביאה חוף ים תיירותי נהדר (אף תייר איננו מגיע לחולון, לבת ים? בוודאי) ו... אזור. זה פשוט לא יאומן שיש רשות מקומית כזו בשם אזור בגוש דן. אזור היא לגמרי שכונה של חולון.
5.
אין על הרמאים האלה 12/08/2024 10:22
הגב לתגובה זו
בשטח הנפילות כבר מכות חזק.
4.
זה בדיוק מה שאני צריך לדעת. (ל"ת)
חמינאי. 12/08/2024 06:17
הגב לתגובה זו
3.
חיים 12/08/2024 05:15
הגב לתגובה זו
עירונית 300 מטר מהים
2.
יאלי 12/08/2024 00:27
הגב לתגובה זו
היא הכי צפופה
יצחק 12/08/2024 15:50
הגב לתגובה זו
אני לא מבין את הכתבה בכלל, פשוט בודקים אנשים לקמ"ר וכשעושים את זה רואים שבני ברק היא העיר הצפופה בארץ
בת ים וגבעתיים יותר צפופות (ל"ת)
dw 12/08/2024 11:04
הגב לתגובה זו
1.
הומלס 11/08/2024 22:25
הגב לתגובה זו
אם אתם רוצים יישובים עם מעט מאוד צפיפות והרבה ירוק, סעו כמובן לקפריסין או לאיי יון

צילום: ראובן קופצ'ינסקי

מחירי הדירות

"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה

ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,

צלי אהרון | 25/10/2025 14:11

נושאים בכתבה יעקב אטרקצי מחירי הדירות

"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:

אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.

אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.

הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.

להמשך הכתבה לחץ כאן