חברת ישרס ישרס -1.02%   פרסמה דוחות טובים, עם עלייה בהכנסות וברווח. הגידול נובע בעיקר מההכנסות בגין הנכסים בפארק גיסין בפתח תקוה ומבניין ברוש בהר חוצבים ירושלים. זוהי תקופה לא פשוטה לשוק המשרדים. היו"ר שלה שלמה איזנברג יודע זאת ובכל זאת - היא ממשיכה לבנות, זוכה במכרזים ומצליחה לעבוד עם שיעור תפוסה גבוה במשרדים הקיימים. את שוק המשרדים החלש אפשר לזהות דרך הדוחות של חברות הנדל"ן. 

אזורים כמו פתח תקוה (שבהם ישרס בונה), בני ברק, חולון, חלשים במיוחד, אבל גם השוק בת"א ובר"ג מתחיל להדאיג. משרדי רפאים מפארים אזורים כמו נתניה, שם לא מפסיקים לבנות, וגם בערים שמקיפות את תל אביב המצב דומה - רק שהמחירים יקרים יותר. הדוחות של ישרס דווקא מצביעים על מקום לאופטימיות. הכנסות החברה ברבעון הראשון לשנת 2024 עלו ב-4%, והסתכמו לכ-132 מיליון שקל, לעומת 126.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול נובע מהכנסות משני נכסים חדשים (הצטרפות פארק גיסין בפתח תקווה ובנין ברוש בגן הטכנולוגי במחצית השנייה של שנת 2022), מגידול בהכנסות בעיקר בנכסים פארק שער המדע ברחובות, נתניה, ג.ט.י, נווה אילן, ועקרון צפון (גידול בהכנסות כתוצאה מקבלת אישור לשימוש חורג במתחם). 

אז איך המספרים האלה מתיישבים עם המציאות החדשה? "השורה התחתונה מהדוחות הם שאנחנו ממשיכים באותו קו שמלווה אותנו - המשך פיתוח תיק הנכסים המלווים שלנו, אחזקה, ניהול, השכרה ושיווק של הנכסים הקיימים והמשך פיתוח הקיימים, בעיקר בפתח תקוה בירושלים ולאחרונה גם ברחובות", אומר לנו יו"ר החברה שלמה איזנברג. מצד אחד אתם ממשיכים לבנות ומצד שני - שוק המשרדים נעצר ויש ירידה במחירים. למה? "אני מצפה שתהיה עצירה בבנייה החדשה של המשרדים. האבחנה שלך נכונה, כי יש פער בין מה שאתה רואה בשוק, בין העגורנים בשטח, למצב בשוק המשרדים. הוא מגלה חולשה מסוימת, כמו שהתבטאו כמה מחברי הטובים לפני ואני מצטרף לדעתם - אנחנו עוברים לתקופה לא פשוטה בשוק המשרדים. כמובן שלכל אזור יש את הנתונים שלו". 

​ בניגוד לשוק המגורים, לא מפסיקים לבנות. איך אתה מסתדר עם עודף היצע בשוק הקיים? 

• ישרס: ה-NOI עלה בכ-1% ל-119 מ' שקל; AFFO הסתכם ב-89 מ' שקל
• ישרס מוכרת קרקע ברוסיה בכ-142 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"אני מייחס תפקיד חשוב לתהליך של שמירת השוק מפני עודף היצע. בכל המשברים ב-35 השנים האחרונות, הבנקים הצילו את הענף בכך שישבו עם היד על הברז וידעו מתי לאפשר ומתי לא לאפשר, מתי לבלום ולהקשיח את התנאים של המימון. צריך לעשות ויסות של ההיצע בשוק מול המצב הנוכחי. אין ספק שהשוק יחכה לויסות בהיצע. הורדת העוצמה של הבנייה החדשה היא פרמטר חשוב".

גם אתה בונה. כמה מהמשרדים החדשים מושכרים? 

"בירושלים אנחנו נמצאים בתפוסה של קרוב ל-100% בבניינים הוותיקים. בהר חוצבים שליש מהפרויקט בלבד מושכר, כי זה מבטא את היחס בין ביקוש והיצע בירושלים. בפתח תקוה אנחנו בונים בשני שלבים, 62 אלף מ"ר. היינו באכלוס מסוים של שלב א', בעיקר דאטה סנטר גדול, אנחנו יודעים שיש קושי למצוא שוכרים כי ההיצע גדול מאוד. יש כניסה גדולה מאוד של משרדים חדשים באזור פ"ת בקריית אריה. לשמחתנו, זכינו בדיור הממשלתי למשרדי הממשלה באזור המרכז, 25 אלף מ"ר, דבר שמביא את הפרויקט למצב של תפוסה של מעל 75% - זה סביר". 

מה תעשה כניסה משרדי ממשלה למתחם? 

"תמשוך גם שוכרים שנותנים שירותים. ברחובות גמרנו חפירה ואנחנו יוצקים את היסודות ואת המרתפים, ייקח עוד שנתיים-שנתיים וחצי עד שהנכס ייצא לשוק. רחובות היא במובן מסוים אי קצת חריג בשוק המשרדים כי יש בו איזון נכון בין היצע וביקוש. הבנייה היא בהיקף מצומצם: רק גב ים, אפריקה ואנחנו בונות שם". 

• עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
• נדל"ן סביב השולחן: כך תיערכו נכון למכרזים בעידן של אי ודאות
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

גם הביקושים ברחובות גבוהים יחסית באזור הזה. 

"יש שם ביקושים שנובעים ממכון ויצמן והפקולטה לחקלאות באזור, ביקושים יפים מביו טק, גם יחסית לשאר חלקי הארץ. האיזון הזה הוא אושר גדול, אבל המיקום המיוחד על תחנת הרכבת של רחובות יחד עם נתוני השוק עושים לנו איזה תחושה או ציפייה שנפגוש את הביקוש בעוד 3 שנים, כשהבניין ייגמר, ובכך נשלים את הקריה הגדולה הזאת - הבניין הרביעי באזור". 

אתם כמעט לא בונים בשוק המגורים. למה? 

"כבר כמה שנים שלא. יש לנו כמה דירות בפרויקטים שהיו בעבר ונשארו. אנחנו לא בשוק הזה כבר הרבה זמן. למה לא נכנסים יותר? אני לא רוצה לדבר על ענף שבו אני לא נמצא, זה לא פייר, משאיר את זה למי שפעיל שם. יש גופים חזקים מאוד, אני לא חושב שגם בענף הזה הכל ורוד, להפך". 

נכניס אותך רגע לכובע הפרשן. מה דעתך על שוק המגורים? 

"שוק המגורים ידע 5-6 שנים של שגשוג ללא תקדים שאני זוכר באיזה תקופה בעבר. אני חושב שהוא נמצא עכשיו במצב לחוץ מאוד בתחום המימון ואני מקווה שיעבור בסדר". 

בוא נדבר על מחיר המניה. 

"אנחנו חותמים על הדוחות הכספיים, אנחנו עומדים מאחורי כל מספר. אנחנו נסחרים היום ב-80% מההון העצמי בלי להביא בחשבון מסים נדחים, כשיש כאלה שמביאים אותם בחשבון. עם הנתונים האלה, שכל אחד יסיק את המסקנות שלו לגבי הערך". 

איפה תהיה ישרס עוד 3 שנים מהיום? תיכנסו לשוק המגורים? 

"אני לא כל כך צעיר לתת לך תחזיות ארוכות כאלה. מאחל לעצמי בריאות ונחת. שוק המגורים? אני כרגע מחוץ למשחק".