התעוררות בשוק הנדל"ן: גידול חד של 46% במכירות הקבלנים בינואר לעומת אשתקד

בחודש ינואר עמד מספר עסקאות הנדל"ן על 8,053 - גידול של 14% בהשוואה לינואר אשתקד. הקבלנים מכרו 46% יותר ולראשונה מאז מרץ 2022, חודש לפני עליית הריבית, נרשם גידול במספר העסקאות לעומת שנה קודם. וגם: באיזה יישוב קיבלו הנחה של 1.5 מיליון שקל?
איציק יצחקי | (10)

בחודש ינואר עמד מספר עסקאות הנדל"ן על 8,053 - גידול של 14% בהשוואה לינואר אשתקד - כך עולה מסקירת הנדל"ן של הכלכלן הראשי. כמו כן, סך מכירות הקבלנים בחודש ינואר עמד על 3,716 דירות, גידול חד של 46% בהשוואה לינואר אשתקד.

שוק הנדל

שוק הנדל"ן בינואר (משרד האוצר)

על פי הדוח, לראשונה מאז מרץ 2022 חודש לפני שהחל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק, נרשם גידול במספר העסקאות בהשוואה לחודש המקביל בשנה קודמת. כמו כן, בהשוואה לחודש דצמבר 2023 נרשם גידול חד של 32% במספר העסקאות.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש ינואר על 7,072 דירות, גידול של 8% בהשוואה לינואר אשתקד והרמה הגבוהה ביותר מאז נובמבר 2022.

בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי ינואר בעשרים השנים האחרונות נמצא כי ינואר השנה נמצא באמצעו של דרוג זה, תוך שונות גבוהה בין פלח השוק של דירות חדשות ליד שניה. הגידול בעסקאות התרכז בפלח השוק של הדירות החדשות, כולל בסבסוד ממשלתי.

מכירות הקבלנים בשוק החופשי בלבד הסתכמו ב-2,735 דירות, גידול של 36% בהשוואה לינואר אשתקד. זוהי הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז מאי 2022. בניתוח הריכוזיות במכירות הקבלנים בשוק החופשי בולט אזור רחובות עם גידול חד בריכוזיות, המוסבר בין היתר במספר מבצעי מכירות משמעותיים שגם הביאו לגידול חד במכירות באזור זה לאחר חודשים של ירידות חדות.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", עמד על 58% שיעור הנמוך משמעותית, ב-10% בהשוואה לינואר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 2%. עוד נמצא, בניגוד לכפי שניתן היה אולי לצפות על רקע מצוקת כ"א בענף, כי לא נרשמה התארכות משמעותית של משך הזמן המקסימלי עד למסירת הדירה בחוזים שנחתמו בחודש ינואר, בהשוואה לחודשים טרם פרוץ המלחמה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים, בהתבסס על דיווחי הקבלנים למע"מ, בהשוואה לתזרים הפוטנציאלי הנובע ממכירת דירות חדשות (מבלי להתחשב במועד קבלת התשלום בפועל) מרמז על תנאי מימון נוחים שהקבלנים מציעים לרוכשים, המסבירים בין היתר את הגידול במכירות.

בניתוח שערכנו לראשונה במספר אזורים בולטים במכירות הקבלנים בשוק החופשי, תוך בחינת המועד בו נרכשו הקרקעות באותן פרויקטים בהן נמכרו למעלה מחמש דירות בינואר נמצא כי חלק גדול ממכירות אלו התרכז בקרקעות שנרכשו לפני עליות המחירים החדות של .2021-2022.

מכירות יד שניה בחודש ינואר הסתכמו ב-4,337 - ירידה מתונה של 5% בהשוואה לינואר אשתקד. רכישות המשקיעים בחודש ינואר עמדו על 1,160 דירות, ירידה של 6% בהשוואה לינואר אשתקד. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על ,14.4% נמוך בשלוש נקודות אחוז בהשוואה לינואר אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם. שיעור גבוה יחסית מהדירות שרכשו היו דירות חדשות

לגבי רכישות תושבי החוץ  - הם נכללים בתוך סגמנט המשקיעים (הסתכמו בחודש ינואר ב-112 דירות) - ירידה של 25% בהשוואה לינואר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 12%. סך הדירות שמכרו תושבי החוץ בינואר עמד על 41 דירות כך שנטו הסתכמו רכישות תושבי החוץ בחודש זה ב-71 דירות.

מכירות המשקיעים בחודש ינואר הסתכמו ב-1,444 דירות, ירידה של 12% בהשוואה לינואר אשתקד. "מלאי" הדירות בידי משקיעים רשם ירידה של 284 דירות.

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש ינואר ב-4,705 דירות, גידול חד של 40% בהשוואה לינואר אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות אלו ב3,724- דירות, גידול חד של 31% בהשוואה לינואר אשתקד. בכך היה זה הסגמנט היחידי שרשם גידול בעסקאות.

חד הפרויקטים הבולטים ביותר בסבסוד ממשלתי בחודש ינואר התבצע באבן יהודה. שכר הרוכשים היה גבוה במיוחד, יותר מאשר בכל פרוייקט אחר שניתחנו בעבר. במקביל נהנו רוכשים אלו מהטבה ממוצעת הנאמדת ביותר מ-1.5 מליון שקל, גם כן הגבוהה ביותר שניתנה בפרויקט זה עד עתה.

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    פחחח 13/03/2024 00:38
    הגב לתגובה זו
    מממהההההה לא יכול להיות! הנה חכו עוד שניה והמחירים קורסים ב90 אחוזים
  • 8.
    נהרי 12/03/2024 12:38
    הגב לתגובה זו
    האמת אתה צודק יש נהירה ענקית לקניית דירות רק למה יש המון שלטים למכירה זה הרבה מאד חודשים יכול להיות שלא מסירים את השלטים למרות שהדירות נימכרו אנא תבדוק זאת ותודיע לנו בכתבה שלך הבאה
  • 7.
    ישראל 12/03/2024 12:29
    הגב לתגובה זו
    ריבית מטורפת! מחירים מטורפים!! לא אקנה דירה גם ב 40% הנחה!!!!!!!!!!!!!!!!!! שימכרו את כל הדירות 1000 פעם!! לבריאות שיהיה להם!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
  • 6.
    חיפה עיר בתנופה המחירים בזינוק במיוחד בשכונות החוף (ל"ת)
    איתן 12/03/2024 11:53
    הגב לתגובה זו
  • ישראל 12/03/2024 12:30
    הגב לתגובה זו
    תקנה את כל חיפה!!!!!!!!!!! תקנה ותבנה עוד חצי מיליון דירות מהרווח שתעשה! לבריאות!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
  • 5.
    אלי 12/03/2024 11:49
    הגב לתגובה זו
    רכישות יד שניה ורכישות תושבי חוץ ירדו. העליה במכירות הקבלנים נובעת כנראה ממבצעים שווים במיוחד. כלומר השוק עובר התאמה למחירים נמוכים יותר
  • 4.
    מספרים לא מסתדרים 8337 ולכן לא אמין (ל"ת)
    מרסלו 12/03/2024 11:48
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אשרי המאמין (ל"ת)
    מיקו 12/03/2024 11:46
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    רקדבר אחד באמת משפיע 12/03/2024 11:43
    הגב לתגובה זו
    הישראלים ממשיכים לעשות ילדים. על כל אדם שהחליט לא לעשות ילדים בישראל יש משפחה עם 5-6 ילדים. תראו את הכיפות הסרוגות חיילים גיבורים שממפחה אחת שולחים 3-4 ילדים לצפון לעזה וליו"ש.
  • 1.
    המשטר הציוני יעלה את המחירים , אין בכלל ספק . (ל"ת)
    אייל 12/03/2024 10:41
    הגב לתגובה זו
ניו יורק עיר ארהב ארצות הברית
צילום: mpewny, Pixabay

מחירי הדירות יורדים - לא רק בישראל; ירידות של עד 7% בארה"ב

הריבית גבוהה, המכירות צונחות, הבנק המרכזי עשוי להוריד ריבית - שוק הדיור בארה"ב מזכיר את השוק המקומי

עמית בר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

מחירי הדירות בישראל בירידה ומסתבר שגם בארה"ב נרשמה ירידה מתחילת השנה. הסיבות קרובות. הריבית והמחירים הגבוהים. בממוצע ירדו המחירים בארה"ב מתחילת השנה ב-2%-3%, אבל יש מקומות שהרבה יותר. 

שוק הנדל"ן האמריקאי, שמהווה כ-20% מהתוצר המקומי הגולמי של ארה"ב, נמצא במצוקה. הריבית הקבועה במשכנתא לל-30 שנה נושקת ל-7%, רמה שלא נראתה מזה שני עשורים, והמשמעות ברורה: משקי בית רבים פשוט אינם יכולים להרשות לעצמם רכישת נכס. המכירות של בתים חדשים ירדו ב-8.7% באוגוסט 2024 לעומת החודש הקודם, ההתחלות של בנייה חדשות התכווצו ב-5.2%, והקבלנים מדווחים על האטה דרמטית בביקושים.

מאז תחילת השנה אפשר לראות מגמות ירידה ברורות בערים הגדולות. בניו יורק המחיר החציוני של דירת מגורים ירד בכ-4% והוא נע סביב 750 אלף דולר. בסן פרנסיסקו נרשמה ירידה חדה יותר – כ-7%, למחיר חציוני של 1.25 מיליון דולר, מה שמסמן קושי מתמשך בעיר שבה שיעור הריבית הגבוה פוגע במיוחד ברוכשים ממונפים. במיאמי, לעומת זאת, השוק עוד החזיק מעמד בחודשים הראשונים של השנה, אבל מאז מאי נרשמה ירידה של כ-3% במחיר החציוני שעומד על כ-600 אלף דולר. גם בערים פרבריות כמו דאלאס והיוסטון, שהיו עד לא מזמן סיפור הצלחה, ניכרת ירידה של 2%-3% במחירי הבתים.

נתונים ארציים מצביעים על ירידה מתונה יחסית במחירים – סביב 2% מתחילת השנה – אבל המשקיעים מזהירים כי זו רק תחילתה של מגמה. הירידה החדה במכירות והקיפאון בשוק המשכנתאות מצביעים על כך שהלחץ על המחירים יגבר ככל שהריבית תישאר ברמות הנוכחיות. מדד Case-Shiller למחירי הבתים הראה האטה משמעותית בקצב העלייה השנתי, מ-6.5% בתחילת השנה ל-2.1% בלבד ביולי 2024.


עלויות הבנייה

המצב מורכב עוד יותר לנוכח עלויות הבנייה שממשיכות לעלות. מחירי חומרי הגלם נותרו גבוהים ב-15% מרמתם הטרום-קורונה, עלויות הביטוח זינקו ב-20% בשנה האחרונה, ועלויות העבודה עלו ב-8%. קבלנים רבים מעכבים פרויקטים חדשים או מבטלים אותם לגמרי. כך נוצר מלכוד: מצד אחד ביקוש שנחנק בשל ריביות גבוהות, ומצד שני היצע שנעצר בגלל עלויות.

דירות בבנייה
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

81,000 דירות תקועות - והספירה נמשכת: מי המתחרה החדש של הקבלנים?

81 אלף דירות תקועות, מחירים שזוחלים למטה, ודירות מחיר למשתכן ״יד שנייה חדשות״ שמתחרות עם הקבלנים - שוק הנדל״ן מגיע לפרשת דרכים: מאחורי הכותרות היבשות של האטה במחירים ומבצעי מימון מסתתר סיפור עמוק יותר: הצפה חסרת תקדים של היצע, שיטות מכירה שמנסות להסתיר את הקיפאון ומילה אחת שאסור להעלות על הלשון: ירידות

צלי אהרון |

לאחרונה פורסמו מספר נתונים על שוק הנדל"ן למגורים בישראל והמגמה נראית די ברורה: הקיפאון נמשך, המחירים יורדים, וההיצע מצטבר. לפי נתוני הלמ"ס, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות הגיע למספר אסטרונומי של 80.86 אלף דירות! נכון לסוף חודש מאי. מדובר על עלייה של כ-50% בתוך כשנתיים בלבד, מאז החל בנק ישראל להעלות את הריבית באפריל 2022.


במקביל, מדד מחירי הדירות רשם ירידה של 0.3% לחודשים אפריל-מאי, והשלים בכך שלושה חודשים רצופים של ירידות במדד מחירי הדיור. במקביל, מנתוני המשכנתאות שנלקחו, חל גידול של 15% בהיקף המשכנתאות שנלקחו ביוני, שהסתכמו בכמעט 9 מיליארד שקל. חשוב לציין - לא פורסם עדיין כמה מתוך ה-9 מיליארד זה בעצם מיחזורים של משכנתאות שנלקחו בעבר, אבל עדיין - מדובר בסכום גדול יחסית, במיוחד לאור העובדה שאנחנו רואים כבר תקופה די ארוכה קיפאון בעסקאות.

אז מה בעצם הסיבה לנתון הגבוה של המשכנתאות שנלקחו? קיימת בעיה מובנית במדידה של נתוני הנדל"ן בבכלל ושל המשכנתאות בפרט. צריך לזכור שבעצם מה שהמשיך להניע את המכירות של היזמים/קבלנים זה בעיקר מבצעי המימון האגרסיביים שלהם - 20% עכשיו ועוד 80% באכלוס, 90/10 וכו'. ומה שקורה במצב כזה הוא שרוכש פלוני לוקח את המשכנתא רק כאשר הוא נדרש להשלים את העסקה ובעצם לשלם ליזם את הסכום הגדול בעסקה - 80%.

כך נוצר מצב שבו רואים נתוני משכנתאות שמפורסמים כביכול ליוני 25, אבל בפועל מדובר על עסקאות שנעשו הרבה קודם לכן.


81 אלף דירות לא מכורות?! "מדובר על היתרי בנייה"

כאמור, מלאי הדירות הלא מכורות עומד על מספר שנשמע כאילו הגיע מעולם מקביל. מדובר על מספר שיכול להספיק לעוד כשנתיים וחצי בלי שהקבלנים יבנו כלום עד אז. וזה יספיק. אבל הטענה המרכזית של היזמים והקבלנים היא ש"הנתון מעוות" וכששואלים עוד ומנסים לקבל תשובות אז - "זה כולל היתרי בנייה, ולא מדובר על דירות גמורות ומוכנות לאיכלוס".

זה נכון - באמת נכללות בדירות אלה גם דירות שרק כעת קיבלו היתר בנייה ועוד לא נבנו בפועל. אבל מה זה שייך בכלל? מספר הדירות הלא מכורות עלה בכ-50% בשנתיים בלבד! אז מה זה משנה אם זה דירות שנבנו כבר או שהן עוד לא קיבלו טופס 4 (מסמך המקנה איכלוס לדיירים בפועל וחיבור לחשמל). מדובר על היתרי בנייה. ועוד דבר - הרי לאורך העשור האחרון נמכרו כאן דירות עוד לפני שהיה היתר בנייה בכלל. אז איך מוסבר הגידול הענק הזה בדירות שלא נמכרו?


ואיך זה קשור ל'מחיר למשתכן'?

וכעת, לגודל ההיצע המצטבר מצטרפת תופעה נוספת שמתחילה לתת את אותותיה: גל של דירות 'יד שנייה חדשות' ממחיר למשתכן שצפוי להציף עוד יותר דירות בשוק. מדובר באלפי דירות שהוגרלו ונרכשו לפני כחמש-שש שנים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ושעכשיו, עם סיום תקופת החסימה - הופכות לזמינות בשוק החופשי.


בפועל, מדובר בדירות חדשות כמעט לגמרי, שלעיתים אפילו לא אוכלסו, וממוקמות באזורים אטרקטיביים: כמו שכונת גליל ים בהרצליה, מערב ראשון לציון, פסגות אפק בראש העין, חריש, קריית ביאליק ועוד.

המשמעות ברורה: לצדן של הדירות שמציעים הקבלנים בפרויקטים חדשים, עם מפרט זהה ולעיתים אף מיקום זהה - מופיעות כעת דירות דומות, שמוצעות למכירה על ידי זוכים פרטיים. לרוב, הדירות הללו נמכרות במחיר תחרותי יותר, ובמקרים רבים גם זמינות לכניסה מיידית. מדובר על יתרון משמעותי בעיני רוכשים שלא מעוניינים להמתין שלוש או ארבע שנים לאכלוס.

מבחינת הקבלנים, מדובר בתחרות ישירה, כזו שקשה מאוד להתחרות בה, משום שהמוכר הפרטי אינו כפוף לעלויות מימון כבדות, ואינו צריך לשמור על רווח יזמי. במילים פשוטות: גם הדירות הללו מצטרפות למאגר ההיצע - רק שהן "נולדות" כשוק יד שנייה, ולכן לא נספרות בסטטיסטיקת המלאי הלא מכור.

אבל בפועל הן חלק בלתי נפרד מהמשוואה – והן משפיעות על קצב המכירות, על גובה ההנחות ועל הלחץ שמופעל על השוק כולו. ככל שגל הדירות הזה יתפשט לעוד ערים ושכונות, כך ילך ויגבר האתגר של הקבלנים להמשיך ולתת הנחות בצורות שונות. אם כיום מדובר על 'קנה דירה ואנחנו נשלם את המשכנתא שלך ל-15 שנים', או 'קנה דירה ותקבל ריהוט בחצי מיליון שקל', הם יצטרכו לחשוב על מודלים אחרים לשיטה הנרקמת - והעיקר, לא לומר את צמד המילים 'ירידת מחירים'.