הריבית העולה מכניסה את שוק הנדל"ן בכללותו לדיסטרס, על אחת כמה וכמה את שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב. השוק האמריקאי צופה נפילה במחירי השכירות של נדל"ן למשרדים, כך עולה מסקר חדש שערכה בלומברג. לפי הסקר, למעלה מ-600 מתוך 919 משיבים מהשוק, שוק המשרדים יעשה ריבאונד רק אחרי שתהיה נפילת מחירים משמעותית – וזה לא יגיע לפני המחצית השנייה של 2024.

כאן בארץ, למרות הירידה בהשקעות בהייטק, שמשפיעה ישירות על הנדל"ן המסחרי, אנליסט הנדל"ן הבכיר של לידר שוקי הון, רז דומב שומר על אופטימיות יחסית. "במצב הנוכחי שיעורי התפוסה בישראל מאוד גבוהה, עזריאלי ומליסרון מראות 97-98% אחוזי תפוסה, כך שכרגע הן במצב חזק מאוד. מצד שני אנחנו רואים שאת הפרויקטים החדשים קשה יותר לאכלס, כשבחלקם מושכרים רק 25% מהשטחים", אומר דומב בשיחה עם ביזפורטל.

על רקע זה, חשוב להדגיש ששוק המשרדים מגיב באיטיות למשבר. הרי המשרדים שכורים לטווח של שנים ובינתיים שכר הדירה צמוד, כך שמשבר שהתחיל לפני שנה-שנתיים מחלחל באיטיות למספרים ולשכר הדירה החדש. זה קורה בהדרגה כאשר המשבר גורם לפירמות לעזוב וזה קורה בחידושי חוזים רק אז אפשר לעזוב ויש חדשים שנכנסים במחירים נמוכים יותר. נכון לעכשיו במקומות הביקוש דמי השכירות גבוהים, אבל פחות. זה כבר לא 200-250 שקל למ"ר במרכז של תל אביב, אבל זה 130-150 שקל למ"ר בבניינים החזקים וזה עדיין גבוה לעומת המצב לפני הגאות בביקושים והזינוק במחירים. אז משבר כן - התמוטטות-קריסה באזורי הביקוש לא, והשאלה הגדולה איפה יעצרו המחירים - לא רואים את זה באופק כי יש הפנמה שהריבית הגבוהה לא תעלם בשנה הקרובה וכך גם משבר הייטק שאולי מראה סימנים של יציבות וחזרה לצמיחה, אבל איטית. השיגעון של 2021 לא יחזור מהר. 

זה במרכז של המרכז - באזורי הביקוש. באזורי הפריפריה המשבר גדול יותר וקשה מאוד להשכיר בנייני משרדים חדשים. רואים את זה בבני ברק, ראשון לציון, חולון, פתח תקווה ומקומות נוספים. בבני ברק - מתחמי בסר וגם הבניינים החדשים בתפוסה חלקית, החדשים אפילו ב-50%, בסר בפתח תקווה מתחת ל-50% תפוסה למרות שנפתח לפני כשנה, פרשקובסקי בראשון לציון מתחת ל-50% מכירות. אלו רק דוגמאות, בעשרות בנייני משרדים התפוסה חלקית מאוד. בהתאמה שכר הדירה יורד, אבל עדיין לא במספרים משמעותיים. 

• מנורה מבטחים משקיעה מעל חצי מיליארד שקל במעונות סטודנטים בבריטניה
• המהפכה התעשייתית גרסת ההמשך: מדוע ג'ורג'יה הופכת ליעד נדל"ן מושלם להשקעה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

דומב אומר כי גם המחירים בשוק ירדו מהשיאים של 200 שקל ומעלה למ"ר שראינו ב-2021 ל-120 שקל למ"ר, כלומר ירידה של 40%, זה לא יפגע מאוד בחברות. "אולי נראה האטה ב-NOI, שזה משהו שלא ראינו שנים. אני חושב שבמשק הישראלי נראה תוצאות טובות יותר מבחו"ל. כל השיאים שראינו להשכרה של 200 שקל למ"ר לחודש, גם אם המצב יהיה קשה ונרד לרמות של 120 שקל למ"ר, בשביל מחירי הפורטפוליו זה עדיין שיפור משמעותי בממוצע הרב שנתי של החברות המשכירות נדל"ן".

ארה"ב בלחץ מסקטור של 11 טריליון דולר

לפי מורגן סטנלי (MS), לשוק הנדל"ן המסחרי המעורער בארה"ב, שהיקפו מוערך ב-11 טריליון דולר, יש חובות של 1.5 טריליון דולר שאמורים להבשיל עד 2025. רבע מהשוק המסחרי הוא נדל"ן משרדים, כך שנפילה במחירי ההשכרה, כנראה ומדירה שינה מעיניהם של לא מעט בכירים בתחום.

למחזר את החוב גם לא יהיה קל בתנאים הכלכליים הנוכחיים, כי כאמור, האגרסיביות של הבנק המרכזי האמריקאי הוא התורם המרכזי למצב, מעלה את עלויות המימון. המצב כנראה משתקף היטב במדד גרין סטריט שעוקב אחרי הנדל"ן המסחרי בארה"ב, שנפל ב-16% מהשיא שלו בפברואר 2022.

• רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
• השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

"אף אחד לא רוצה למכור בהפסד גדול, וכשהנכסים הללו לא צריכים להימכר לתקופה ארוכה, זה אומר שהמחזיקים בבעלות פשוט ידחו את המכירה כמה שהם יכולים", אמרה האנליסטית ליאה אוברבי מברקליז.

הלחץ בשוק המשרדים מקרין גם על הבנקים האזוריים בארה"ב, כשלפי גולדמן זאקס, במרץ האחרון, 30% מכלל החובות של בנייני המשרדים הוא להם. לפי הפד, הבנקים הקטנים יותר ראו את הפיקדונות שלהם מתכווצים ב-2% ב-12 החודשים שנגמרו באוגוסט ולאחר הקריסה של הבנקים SVB וסיגנצ'ר.

בעולם שרגיל לקבל הכול עכשיו ומיד, עולם המשרדים פועל קצת אחרת. מדובר לרוב על חוזים ארוכי טווח עם מחירי שכירות קבועים, ואם בחטיבת המחקר של מודי'ס צודקים, אז ב-2027 הזעזועים יהפכו לירידה של 10% בהכנסות.

"לרוב כשהריביות עולות, לשוק הנדל"ן בארה"ב יש התעוררות איטית", אמרה אוברי. "סקטור המשרדים נכון לכרגע מעורער מאוד וייקח הרבה מאוד זמן לסדר את המצב", הוסיפה ואמרה כי אינה מודאגת ממצב החוב בתחום, בשל הפריסה הענפה שלו לרוחבה ואורכה של ארה"ב.

במקביל, בעולם פוסט קורונה ועבודה מרחוק, אנחנו רואים מאבק איתנים בין המעסיקים הדורשים מהעובדים לחזור לעבודה – וכך גם החזר על ההשקעה המסיבית בנדל"ן יקר – אל מול לא מעט עובדים שמתעקשים להישאר לא מעט ימים בבית. זה קורה בארץ, זה קורה בכל מקום. רק שבארה"ב למעלה מ-40% מסרבים לחזור ל-5 ימים בשבוע במשרד.

המצב בארה"ב הוא לא ייחודי. בשבוע שעבר דיווחנו לכם על כך ששוק המשרדים בלונדון נמצא ב"מיתון שכירויות" לפי חברת ג'פריס שמדווחת ששיעורי המשרדים הריקים בעיר נמצאים בשיא של 30 שנה. בג'פריס מעריכים שהעבודה מהבית והמעבר של חברות למשרדים ירוקים הביאו לקיטון של 20% בשוק המשרדים להשכרה בלונדון. לפי ג'פריס 9% מסך המשרדים בלונדון עומדים ריקים עכשיו. על רקע ההערכות של ג'פריס הם הורידו את הדירוג שלהם לחברות נדל"ן מסחרי בריטיות כאשר הצפי הוא שהשוק ימשיך להתכווץ.

"גם אם המחירים ירדו ל-120 שקל למ"ר, החברות הגדולות חזקות מספיק" 

גם פה בארץ המצב לא מזהיר, על רקע הירידה החדה בהשקעות בהייטק, הקטר המרכזי המשק בעשורים האחרונים, שמחלחל למחירי השכירות במשרדים, עד כדי יצירת תופעה חדשה - שוכרי משנה. חברות הייטק רבות נמצאות בקשיים ומפרסמות מודעות כדי למצוא שוכר אחר ולפנות את המשרד ובעיקר - להיפטר מתשלומים למשכיר של מאות אלפי שקלים עד סוף השנה (לפעמים מיליונים), בתוספת עשרות אלפי שקלים ויותר עבור תשלומים נלווים כמו ארנונה.

חברות שלא יכולות לצאת מהשכירות מהדקות את החגורה. חלק מהחברות ממונפות ועלויות המימון חונקות אותן - כשהן צריכות לצמצם וכבר לא מחפשות לעבור למשרדים גדולים יותר או במיקום נחשב יותר. הן מתפשרות על המיקום כדי לשרוד.

למרות שהוא מודה כי אי אפשר לדעת מה יהיה עם סקטור ההייטק, דומב אומר כי בארץ המגמות חיוביות יותר בשוק המשרדים. "פה בארץ החזרה למשרדים יחסית יותר גבוהה וה-ESG פחות בעיה. ההייטק היה אחראי על המסה של הביקושים בתל אביב וזה משהו שנצטרך לראות איך מתפתח. האי ודאות היא גדולה, אם נכנסים להאטה וגם אם תהיה משמעותית, לפחות בחברות הגדולות הן מספיק חזקות כדי לעמוד במחויבויות שלהן".