התחדשות עירונית ברמת אביב: 80 דירות חדשות - כמה עולה דירה?
בזמן שבפריפריה עדיין משתרכים מאחור, ההתחדשות העירונית ממשיכה לצבור תאוצה במרכז הארץ. עוד פרוייקטים כאלה יתחילו בקרוב בתל אביב: במסגרת "פרויקט איינשטיין 19" ברמת אביב, יהרסו שני הבניינים הקיימים בני 32 יח"ד קיימות, ויבנו 80 יח"ד חדשות בשני בניינים חדשים בני 8 ו-9 קומות. פריצת הדרך הושגה השבוע כאשר החברות שמובילות את התכנון, אזורים ושלום את נתן, הגיעו הדרוש לקידום הפרויקט. הדירות הישנות באיינשטיין הן בעלות פוטנציאל השבחה, משום שחלקן יזכו לתמ"א. השבוע תהינו למה לקנות דירה בשדה דב, אם 200 מטר משם, באזור איינשטיין, המחירים נמוכים ב-30%. רחוב איינשטיין בתל אביב, שמתחיל באוניברסיטה, חוצה את נווה אביבים ורמת אביב, את שכונה ל' והגוש הגדול. מכיוון שאין הרבה עסקאות באזור הזה, הסתמכנו על מחירי ההיצע ועל מחירי הדירות שנמצאות בחלק המזרחי יותר ולהבין שהמחירים נעים סביב 50-55 אלף שקל מטר, תלוי באיזה חלק של הרחוב ובאיזה מצב הבניין. כלומר, המחירים עדיין נמוכים ב-30%-20% מאשר בשדה דב. במסגרת ההסכם, הבעלים יקבלו דירות עם מרפסות ומרחב מוגן, חניות בחניון תת קרקעי ושטחים בקומת הקרקע לרווחתם ולטובת פיתוח סביבתי. הפרויקט, תחום ברחובות איינשטיין וברגסון, וממוקם כמאות מטרים בודדים מאוניברסיטת תל אביב, קניון רמת אביב, ומתחנת הרכבת תל אביב האוניברסיטה. אזורים הודיעה הוציאה השבוע הודעות לפינוי הדירות בפרויקט רמז 8, אותו היא מובילה עם חברת תל דן, בבעלותו של אייל אוכמן. הפרויקט נמצא בין הרחובות ארלוזורוב וז'בוטינסקי, נמצא במרחק דקות בודדות מכיכר המדינה, מאות מטרים מתחנת רכבת תל אביב סבידור מרכז, דרך נמיר, פארק הירקון ומבית החולים איכילוב. הפרויקט נמצא בסמוך לקו הכחול שצפוי להיפתח עד ה-2028 והתקבל בו היתר בניה. בפרויקט יהרסו 14 יח"ד קיימות ויבנו 24 יח"ד חדשות בבניין בן 7 קומות. בימים אלו אזורים מגישה עם צמח המרמן בקשה להיתר ברחוב דפנה, בו החברות יהרסו 66 יח"ד ויבנו כ-200 יח"ד חדשות. פרוייקטים נוספים מקודמים ברחוב הזוהר 42 שבשכונת בבלי וברחוב מלאכי 10 וכן בשכונת כוכב הצפון. איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים: "חברת אזורים ממשיכה את מהפכת ההתחדשות העירונית בצפון העיר תל אביב, עם שני פרויקטים חדשים בשלבי ביצוע ותכנון שונים, רמז 8 ואיינשטיין 19, הפרויקטים מצטרפים לפעילות ענפה בעיר של חברת אזורים שתמשיך להעניק פתרונות דיור מתקדמים ותשפר את איכות חייהם של הדיירים". עדית גבע, מנכ"לית ובעלים בחברת שלום את נתן: "בימים אלו יוצאת חברתנו לשיווק של 3 פרויקטים חדשים הנקראים "קולקציית רמת אביב": סבוראים, יהודה הנשיא ושביל פראנקל. אנו שמחים לצרף את פרויקט איינשטיין 19 אשר נחתם בשיתוף עם חברת אזורים. הפרויקט מצטרף לפרויקט נוסף של החברה באיינשטיין 29-39 באותו מתחם. חברת שלום את נתן גאה להאיץ את הפרויקט ולהוביל אותו קדימה יחד עם חברת אזורים".
- 2.דמרי 27/09/2023 11:58הגב לתגובה זוכל הכבוד למקימי המדינה שהצליחו להפוך מקום קטן ושולי על כדור הארץ ומצליחים למכור כל מטר מרובע ממנו במיליון דולר אלופים היהודים בעיסוק הזה
- 1.זליג 26/09/2023 18:35הגב לתגובה זועלות בניית מ"ר מכס' 10Kש"ח לבנות 80 דירות של 100מ"ר צ"ל גג 100 מיליון היזמים מוכרים 48 דירות במחיר חמישה מיליון תעשו חשבון שהם שודדים את הסאקרים.
- 99 27/09/2023 09:22הגב לתגובה זו500 אלף לדירת 4 חדרים. זו העלות. כל השאר נכנס לקופת המדינה.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
