מבצעי הקבלנים נתנו "פוש"; ועדיין - שפל של 20 שנה בעסקאות נדל"ן
מספר רוכשי הדירות בישראל ממשיך להצטמצם מאז עליית הריבית. בחודש יוני האחרון נרכשו 7,097 דירות בישראל - ירידה של 32% בהשוואה ליוני אשתקד - כך לפי נתוני משרד האוצר. יחד עם זאת, בהשוואה לחודש הקודם, מאי, נרשם גידול של 15% ברכישת דירות, המוסבר בחלקו בגורמים עונתיים ובמבצעי מכירות של קבלנים בפריפריה הדרומית.
בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי (דירה בהנחה) הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב-6,313 - ירידה חדה של 34% בהשוואה ליוני אשתקד והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה במספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי יוני בעשרים השנים האחרונות לפחות.
השפל מתרכז בעיקר בפלח השוק של דירות יד שניה. רכישות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1,128 דירות - ירידה חדה של 37% בהשוואה ליוני אשתקד. בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברכישות אלו בחודש הקודם נרשם גידול של 19% ברכישות המשקיעים.
כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 16% - קצת פחות בהשוואה לאשתקד. לעומת זאת, מכירות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1,451 דירות, ירידה חדה של 37% בהשוואה ליוני אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך דירות יד שניה שנמכרו. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת, כאשר במהלך החודש נגרעו ממנו כ-320 דירות, בדומה לירידה החודשית הממוצעת מאז תחילת השנה.
- איפה אפשר למצוא דירה בפחות ממיליון שקל? בדקנו
- 5 מקומות בהן מוצעות (עדיין) דירות חדשות בפחות ממיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ירידה חדה באזור המרכז. נתוני רכישת דירות לפי אזורים
מכירות הקבלנים בחודש יוני הסתכמו ב-2,847 דירות (כולל במסגרת "מחיר למשתכן"), ירידה של 20% בהשוואה ליוני אשתקד, שיעור ירידה מתון יחסית שנים בהשוואה לירידות שנרשמו ב-12 החודשים האחרונים. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,063 דירות, ירידה של 21% בהשוואה ליוני אשתקד, זאת תוך שונות גבוהה בין הפריפריה (ירידה מתונה של 2%) למרכז (ירידה חדה של 30% בהשוואה ליוני אשתקד - מה שמרמז על מעבר ברור של רוכשי דירות מהמרכז לכיוון הפריפריה.
בניתוח מכירות הקבלנים נמצא כי חלה ירידה נוספת בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", כאשר שיעורן עמד על 60%. בחודש מרץ זה הגיע לשיעור של 71%. הסיבה לכך היא הסיכון הגבוה והצמדת המדד (רק בחלק מהפרוייקטים, כי רבים מוותרים על המדד כדי למכור).
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
מספר עסקאות יד שניה בחודש יוני עמד על 4,250 דירות, ירידה חדה של 39% בהשוואה ליוני אשתקד, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אפריל אשתקד. עוד נמצא, כי שיעורי הירידה במכירות בין המרכז לפריפריה אינם שונים באופן מהותי, לעומת פערים משמעותיים ביניהם במחצית הראשונה של 2022.
חוזרים לשוק, אבל בקצב איטי. גרף המשקיעים
על רקע החולשה הבולטת במכירות יד שניה, בחודש יוני התקבלה החלטת ממשלה למתן מענק בסך של 50 אלף שקל לרוכשי דירה ראשונה שירכשו דירות יד שניה, בתנאי שמחיר הדירה הנרכשת יהיה בין 600-300 אלף שקל. המענק מוגבל לאלפיים זוכים במתכונת של הגרלות, כאשר הראשונה בהן צפויה להיערך בסוף חודש זה (אוגוסט). סך העסקאות בטווחי מחירים אלו הסתכמו במחצית הראשונה של 2023 ב-1,415 דירות, ירידה חדה של 40% בהשוואה למחצית השנה הראשונה אשתקד.
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש יוני ב-3,857 דירות (כולל "מחיר למשתכן"), ירידה של 24% בהשוואה ליוני אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 22% ברכישות אלו. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב3,073- דירות, ירידה של 25% בהשוואה ליוני אשתקד.
ירידות חדות במיוחד נרשמו במרבית אזורי הביקוש במרכז הארץ, למעט ירושלים. רכישות משחלפי הדיור בחודש יוני הסתכמו ב-2,112 דירות, ירידה חדה של 42% בהשוואה ליוני אשתקד. במשרד האוצר ציינו כי נתונים ראשוניים לחודש יולי מצביעים על המשך הירידה החדה בעסקאות.
- 5.הכלכלן 14/08/2023 22:18הגב לתגובה זוהאם אי פעם יהיה להתאחדות הקבלנים "נשיא" שהוא לא אהבל???
- 4.חיים 14/08/2023 14:51הגב לתגובה זוהמחירים לא יורדים כי רוב המכירות הן "על הנייר". אבל הדוח קובע שיש ירידה של 60% בקניות על הנייר!! זה לא משנה ... אל תתנו לעובדות לבלבל את סרוגו. יש 190,000 דירות ריקות בארץ. תפסיק לפמפם ולבלף
- 3.אנונימי 14/08/2023 11:13הגב לתגובה זומדהים איך עדיין אנשים אוכלים את הבלוף של הנדלן. יש דברים שיכולים לעבוד רק בארץ הקודש חחחח
- 2.קונילמל 14/08/2023 11:11הגב לתגובה זומי המטומטם שעדיין קונה במחירים וריביות כאלה???
- 1.רק בהורדות מחיר משמעותיות ימכרו (ל"ת)השקרים לא עובדים 14/08/2023 10:30הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
