״אני אופטימי יותר מאשר הייתי לפני חצי שנה-שנה; שדה דב יהיה הצלחה גדולה״
מניית חנן מור התאוששה ב-4 החודשים האחרונים ב-80% למחיר של 16.7 שקל, שווי של 300 מיליון שקל. אבל היא עדיין במינוס 58% ב-12 החודשים האחרונים ומינוס 22% מתחילת השנה. השווי עדיין עמוק מתחת להון העצמי שמסתכם ב-750 מיליון שקל.
הסיפור הגדול בחנן מור זה שדה דב - חנן מור ואבי מאור, בעלי השליטה, קנו במחירים גבוהים את הקרקע לפני כשנתיים והשקיעו בה סך כולל של 1.7 מיליארד שקל כשחלק גדול מהסכום הוא מימון בנקאי. הריבית העולה מכבידה, המשבר בשוק הדירות וההאטה במשק מקשים על המכירות, והעסקה נראית מסוכנת מאוד.
החשש של המשקיעים שעסקה אחת גדולה - שדה דב, תיקח את החברה כולה למטה. חנן מור בנתה את עצמה בהדרגה, מרבעון לרבעון מרווח בפרויקט של 10 מיליון ל-20 מיליון ול-50 מיליון, ופתאום יש פרויקט שעלול להסב הפסדי עתק. ההפסד התיאורטי על העסקה מוערך כעת בכמה מאות מיליוני שקלים, אם כי בחנן מור רואים רווח עתידי של מאות מיליוני שקלים. בהינתן החובות שהחברה צריכה להחזיר בשנה ובשנתיים הקרובות, ולמרות המימושים היפים של החברה בכ-200 מיליון שקל, נוצר חשש אמיתי שהחברה לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה. גם האופטימיים הבינו שהמצב השתנה וגם אם המחירים בשדה דב בפרויקט שלה יהיו מעל 70 אלף שקל למ"ר, הרי שקצב המכירות יהיה איטי ממה שהוערך בתחילת הדרך.
אבי מאור, צילום: אייל טואג
בינתיים, ישראל קנדה שהשיקה את הפרויקט הראשון מדווחת על מכירות בהחלט סבירות - 80 דירות מתוך 480 דירות וזה תוך כחודשיים. לחנן מור יש 380 דירות למכור והשאלה הגדולה - למה הם לא מתחילים בשיווק? ישראל קנדה מצליחה למשוך רוכשים ואם הפרויקט של חנן מור היה באוויר הוא היה מתמודד עליהם. איחור בהשקה עשוי להיות חיסרון.
אז כנראה שבחודשים הקרובים יהיו חדשות בעניין, הפרויקט אמור להיות מושק בזמן הקרוב, וצריך גם לזכור שבחנן מור בונים על שותף שייכנס ב-2024. התאוששות ואופטימיות באזור שדה דב, יכולות לקרב שותפים, אם כי, בהינתן תזרים המזומנים הצפוי של החברה קדימה, יש עוד עבודה רבה:
חנן מור - תזרים עתידי
כפי שניתן לראות, לחברה יש חוב גדול לשרת כשהיא "בונה" על משיכת עודפים מפרויקטים בביצוע. לחברה יש ביצוע חזק והמספרים האלו היו אפשריים מאוד בתקופה רגילה-שקטה. המצב כעת מאתגר יותר, מחירי הדירות בירידה וקצב המכירות בירידה. לחנן מור יש עוד קלפים בשרוול - מעבר למימוש מוקדם בשדה דב היא יכולה להמשיך במימוש הנכסים המניבים שלה, אבל בסופו של דבר נראה שמה שיקבע את גורלה לטוב ולרע יהיה פרויקט שדה דב.
חנן מור. צילום: אייל טואג
״אני אופטימי יותר מאשר הייתי לפני חצי שנה-שנה; שדה דב יהיה הצלחה גדולה״ אמר לנו אבי מאור, מנכ"ל החברה והשותף (לרוב מאחורי הקלעים) של חנן מור. זו אמירה חזקה וזה נסמך גם על הדיווחים האחרונים של ישראל קנדה שיש לה פרויקט בשדה דב. כשרואים את המחירים שבהם מוכרת ישראל קנדה -1.04% של ברק רוזן ואסי טוכמאייר, אפשר לעצור רגע ולהגיד - היי, זה הולך להיות מדהים. אם ישראל קנדה מוכרת דירת 3 חדרים ב-5.5 מיליון שקל, 70-80 אלף שקל למ"ר אז גם חנן מור עשויה להצליח ואז המשקולת הכבדה הזו עשויה להתברר כרווחית אחרי הכל. זה הצד החיובי, וזה בהחלט מעודד שיש ביקוש לדירות במחירים כאלו. זה אפילו מפתיע באופן מסוים. השאלה היא אם חנן מור תמכור בקצב דומה. ישראל קנדה עשתה חגיגה סביב ההשקה, הביאה את נועה קירל, מיתגה את הפרויקט כיוקרתי מאוד וכהכי מרשים מבין הפרויקטים שייבנו. אך נראה שלכולם יהיה מה להציע - חנן מור יודעת לבנות יוקרתי והשטח שלה גם קרוב לים ועטוף בפארק ירוק.
אז החודשים הבאים יהיו קריטיים לחנן מור. אם בסוף השנה היא כבר תהיה עם 80-100 דירות מכורות, הם כנראה יהיו מחויכים ויצליחו להכניס שותף במחיר טוב. אם המכירות יקרטעו זה יעיד על בעיה.
הדמיה פרויקט חנן מור בשדה דב
- 20.אא 12/11/2023 19:16הגב לתגובה זוכדי ליצור עם שפוי בארצו המחירים צריכים לרדת ב50 אחוז ולאשר לדורות הבאים לחיות בסבירות ולא במרדף אחר הכסף.
- 19.אא 16/10/2023 11:39הגב לתגובה זוהקרקע היה מועמד לדין ומאבד את כל הזכויות שצבר אז לא היינו נכנסים לסיפור הזה.כי כל בועה בסוף מתנפצת רק עניין של זמן.
- 18.הבנקים שיחררו אשראי לפעמים עד 100% מימון בתא הריבי 27/07/2023 16:21הגב לתגובה זוהבנקים שיחררו אשראי לפעמים עד 100% מימון בתא הריבית קפצה לשמיים ואתה המשכנתאות במקביל תמ״א 38 אין עלויות קרקע ואין מימון למקרקעין המסקנה שלי היא אחת נפילה של כל העסקאות בגוש הגדול עד כדי פשיטת רגל ככה זה שהבנקים מחליטים להריץ מחירי קרקעות כאילו אין את המחר. ישראל נכנסת למשבר כלכלי וכל מי שיש לו מזומן ישמור וימתין אלה אם יעוף מכאן לפני שהמושחתים ישתלטו על מה שנשאר לכן סיפור רכישת נכסים במיליונים פשוט הסתיים
- 17.השוק מת. גר ברמת אביב החדשה. לא נימכרת דירה אחת לר 25/07/2023 08:22הגב לתגובה זוהשוק מת. גר ברמת אביב החדשה. לא נימכרת דירה אחת לרפואה. ניתן לרכוש יד 2 ארבעה חדרים ב 4.5 מליון במקום 5.5 ואין קונים. הבועה מתפוצצת והקבלנים הללו במצוקה ומפמפמים כתבות
- 16.hj 24/07/2023 04:38הגב לתגובה זותישארו עם ביבידרעירגבבןגביר
- 15.אין מה לחפש שם מי שיקנה זו מלכודת דבש. יש הרבה סיב 23/07/2023 11:54הגב לתגובה זואין מה לחפש שם מי שיקנה זו מלכודת דבש. יש הרבה סיבות
- 14.חנן מור תעלה ל30 שקל למניה תוך חודשיים. (ל"ת)רותם 22/07/2023 15:04הגב לתגובה זו
- 13.שולתתתתתת 20/07/2023 15:28הגב לתגובה זובנוסף, אלו דירות נמכרו הדירות הטובות בקומה גבוה וכד' או את אלו שפחות רוצים?כלל לא מובן מי משקיע 8 מיליון על דירת 100 מטר הרי מי שיש לו 8 מילין לא צריך לעבוד כלל .
- 12.הקריסה תהיה אופטימית, אפשר להיות רגועים (ל"ת)אורן 20/07/2023 12:50הגב לתגובה זו
- 11.יקי 20/07/2023 12:30הגב לתגובה זוכדאי לבדוק לפני רכישה תביעות ליקויי בניה לפני שרוכשים דירה מקבלן יש קבלנים שמוכרים דירות והאחריות היא על הנייר בלבד !
- 10.חנן אילוז'ן 20/07/2023 10:21הגב לתגובה זואתם חיים בסרט, במגרש הסמוך בלמד החדשה וכל הגוש הגדול, ערימות של דירות חדשות למכירה עם נוף לים - מוכנות ועומדות ריקות!! לא מצליחים למכור ב 40 אלף למר. דירות עומדות ביד 2 כבר יותר מחצי שנה וחוץ ממתווכים אף אחד לא מתקשר. לך תפתח דוכן חמוצים לאג"ח זבל של חנן מור
- dw 20/07/2023 15:00הגב לתגובה זוכל הגוש הגדול (כולל חלקו הדרומי המכונה שיווקית למד החדשה) הולך להיחסם עם חומת בניינים חדשים של הגוש הגדול. אין אחד שלא יודע את זה ולכן המחיר נמוך יותר.
- בנץ 20/07/2023 11:21הגב לתגובה זונ.ב אתה לא יותר חכם מהשוק.
- 9.אם האינטרסנט אמר- דברי אלוהים חיים.... (ל"ת)אדם 20/07/2023 08:01הגב לתגובה זו
- 8.ד"ר לבירבורים 20/07/2023 07:40הגב לתגובה זומחיר למטר בזמן זה 50 אלף למטר.נותני הטון שמאים ובנקים למשכנתאות. פרויקט זה + מדד צומות בניה בעטד שלוש שנים איכלוס( לא בטוח) ריביות בבנקים לאורך התקופה על ההון העצמי מביא ל60 אלף למטר = היום 50 אלף למטר. לכן הבעיה הופכת לקריסה.
- 7.חנן חרטטנסקי 20/07/2023 06:59הגב לתגובה זוניפחתם את השוק עם רכישות בשווי הזוי, הרסתם את השוק וזה יתפוצץ לכם בפרצוף, מקומכם בכלא מריצי נדלן. אז תפסיקו לשלם על כתבות ותתמקדו במימוש נכסים
- ממש לא ממומנת,ביזפורטל רק מלכלכים עלייהם כל הזמן (ל"ת)אבי 20/07/2023 07:44הגב לתגובה זו
- בזיפורטל באמת מלכלכים עליהם כל הזמן. אין סיכוי שממומן (ל"ת)נעמה חרותי 20/07/2023 12:07
- 6.שיכין קורות חיים (ל"ת)דניאל 19/07/2023 23:10הגב לתגובה זו
- 5.חזיר נדלן 19/07/2023 22:40הגב לתגובה זותתביישו לכם? במה אתם מתגאים? שמוכרים ב 80 אלף למר? שאין לצעירים במדינה עתיד בשביל שעוד חזירי נדלן יקנו עוד ריינגרובר??? גועל נפש אין לי משהו אחר להגיד, ומי החמור שקונה במחירים כאלו, רק אלוהים יודע... אין מתקשה להאמין שזה נכון. סתם פלופ פרסומי חזירי נדלן נמאסתם!!!
- 4.דייר מודאג 19/07/2023 22:15הגב לתגובה זולחברה יש הרבה מאד מזל, שהדיירים הקיימים שלה לא פותחים את הפה, ושומרים על החברה. אם הדיירים היו קצת פחות אחראים, והיו יוצאים בסדרת כתבות יח״צ על היחס של החברה לרוכשים, היא תסיים את השנה רע מאד, עם מעט מכירות, ובלי שותף אסטרטגי. מור את מאור צריכים להפנים שיחס גורר יחס, וכאשר החברה מתחמקת מתשלום פיצוי על פי חוק המכר, חסכון לכאורה של 5 מליון ש״ח יכול לעלות להם ב-500 מליון. והמבין יבין
- 3.המניה של חנן מור תעלה עוד 150 אחוז תוך זמן קצר (ל"ת)עידן 19/07/2023 21:59הגב לתגובה זו
- חחחחחחחחחח (ל"ת)חושף ליצנים 20/07/2023 07:32הגב לתגובה זו
- 2.מאמין לו, יצאו מהמשבר (ל"ת)איציק 19/07/2023 20:09הגב לתגובה זו
- 1.נו באמת (ל"ת)ירון 19/07/2023 17:43הגב לתגובה זו
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 1.57% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.33% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
הלחץ של הקבלנים מוביל למבצעים והנחות שמגיעים לעד 10% ממחיר הדירה. בינתיים, המוכרים על הגדר; איך תדעו מתי העיתוי הנכון לרכישת דירה?
מחירי הדירות נתוני משרד האוצר המעודכנים מראים שהחולשה בשוק הדירות נמשכת - ירידה חדה של 34% במכירות דירות חדשות ברבעון השני. כל השוק בירידה, אבל אצל הקבלנים זה מורגש יותר. בחודש יולי נרכשו 8,011 דירות בסך הכל, ירידה של 10% בהשוואה ליולי אשתקד. אולם מכירות הקבלנים בשוק החופשי, הסתכמו ב-1,964 דירות בלבד - צניחה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
"בארבעת החודשים האחרונים לא עוברות מכירות הקבלנים בשוק החופשי את הסף של אלפיים דירות", מודגש בדוח של הכלכלן הראשי באוצר, "לשם השוואה, בשנת 2024 רק בחודש אחד, אוקטובר, על רקע חגי תשרי, נרשמה רמת מכירות בשוק החופשי הנמוכה מאלפיים דירות". מדובר על שפל של כ-20 שנים כשבמקביל יש פגיעה גדולה בתזרים של הקבלנים.
הנחות מוסוות של עד 10%
הצניחה במכירות מתחילת השנה וירידות המחירים בשטח, גורמים ליזמים לתת הנחות מוסוות של 5% עד 10% ממחיר הדירה. הם לא רוצים לשדר ירידה במחירים, ולכן עושים הכל כדי שהמחיר הנקוב יישאר כמעט ללא שינוי ונותנים הטבות גדולות מאוד מסביב. למעשה, נראה ששוק הנדל"ן חוזר לעידן המבצעים הגדולים כדי למשוך קונים. אלו לא מגיעים על רקע המצב הכלכלי, הריבית הגבוהה והמלחמה שמייצרת אי וודאות. אבל צריך לזכור שקיים ביקוש קשיח של כ-60 אלף והוא לא הולך להיעלם. המצב עכשיו מוביל את היזמים להאריך את משך הבנייה לעכב פרויקטים וזה יוביל למחזוריות - יהיה בהמשך מחסור בדירות. כעת יש כ-82 אלף דירות במלאי וזה נראה מספק, אבל מה יהיה עוד שנה וחצי-שנתיים אם התחלות הבנייה וקצב הבנייה יישארו נמוכים?
הקבלנים יכולים לווסת את שוק הדירות במעשיהם. זה שוק שנשלט על ידם וכאן הכשל הגדול. במקודם או במאוחר אנשים יקנו דירות, הם לא ישארו אצל ההורים או ימצאו חלופות ובהדרגה, המלאי ייפחת. צריך להתכונן ליום הזה והאחריות היא במשרד השיכון והבינוי לצד משרד האוצר. הבעיה שהם לא מתנהלים באחריות - גם הנוכחיים וגם קודמיהם. הם לא מאפשרים היצע מאוד גדול ותחרותי בשוק הדירות.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ונחזור למצב הנוכחי. הקבלנים כאמור מספקים הנחות והטבות מוסוות כדי למשוך רוכשים לרבות נתינת משכנתאות בריבית אפס, סבסוד הקרן והריבית משכנתא עד לכניסה לדירה, מימון שכר דירה למשך שנים, ריהוט מלא לדירה החדשה, כיסוי מס רכישה, תשלום מאוחר של העסקה, אפילו משמעותית אחרי מסירת הדירה. זה רק חלק מהאפשרויות הקיימות בשוק - העיקר שתקנו דירה.
