שכונת המשתלה: 45 אלף שקל למטר על דירה בשכונת יוקרה. קונים?
על גבול רמת השרון תל אביב, על קו התפר של צהלה, שכונת המשתלה ממתגת את עצמה בלי הרבה מאמץ: היא רחוקה מהרעש של מרכז תל אביב, קרובה לכבישים המרכזיים לא רחוק מהכפר הירוק. זוהי הנקודה הגבוהה ביותר של העיר תל אביב. מלמעלה, זה נראה כמו שיר: שמות הרחובות בה נקראים על שם סופרים או מלחינים ישראלים, מסשה ארגוב ולוין קיפניס ועד משה וילנסקי ודוד אבידן.
נתחיל בתשובה לשאלה הראשונה שלכם. השם של השכונה מגיע משום שהיא הוקמה על שטח המשתלה העירונית. היא התחילה ב-1,200 יחידות דיור, ועלתה במהלך השנים בבניית עוד כמעט 400 כאלה, חלק מהם במסגרת מיזם של דירה להשכיר. 3,821 תושבים היו בה נכון לסוף השנה שעברה. היום, קצת יותר.
כדי לשרטט לעצמם מפה דמיונית של השכונה, אז מדובר בגבעה בהיקף 1,600 מטר, כשהרחובות ארגוב ווילנסקי מקיפים אותה. רחוב דוד אבידן נמצא בקצה המערבי ומכיל בעיקר בנינים נמוכים, וגם שטחי מסחר קטנים. בשוליים בנינים קטנים, בני 3-7 קומות, אבל גם צמודי קרקע. לשכונה יש 2 פארקים, דני ילדים, מעון ויצ"ו, אבל אין לה קאנטרי. בשביל זה, התושבים נוסעים או הולכים לצהלה. ואפילו בית דיור מוגן מוכר יש כאן - אחוזת צהלה.
שכונת המשתלה דורגה אחרונה ברשימת עשר השכונות הכי טובות בישראל. היא השישית מתל אביב ברשימה ומקדימות אותה שרונה, צהלה, בצרון מערב, פארק צמרת ואפקה. היא נחשבת לשכונת יוקרה, אבל לא לשכונה הכי מבוקשת בתל אביב.
לפני שאתם רצים לקנות, כדאי שתדעו - בסוף השנה נערכה כאן הגרלה לשכירות בדירות 2 חדרים עם מעלית של אשטרום, לא כולל חניה ומרפסת במחיר מצחיק - 4,400 שקל כשהמחיר קבוע לכמה שנים. מי שלקח אחת מתוך 44 הדירות האלה ברחוב משה וילינסקי כנראה הרוויח. במחירי היום, כנראה שתשלמו מחיר דומה רק במעגל השני לתל אביב. אז זה היה 20% פחות ממחיר השוק - הנחה דומה לזו שמקבל מי שקונה דירה במסגרת דירה בהנחה. מי שביקש דירת 3 חדרים שילם 6,000 שקל ולדירה גדולה של 4 חדרים - 7,440. היום, דירות קטנות של 3 חדרים אותה הרחוב מושכרות ב-9,000 שקל לחודש וגדולות, של 5 חדרים, סביב 12-13 אלף שקל בחודש. לא ברור למה אנשים שוכרים דירות במחירים כאלה, במחירים כאלה כבר עדיף לצאת מתל אביב ולשכור בחצי מחיר בחוץ (נכון, יש עלויות נסיעה והגעה, ויש פקקים אבל זה לא מתקרב לזה. וגם אפשר למצוא מוקמות עם אוטובוסים).
כמה עולה דירה או בית במשתלה?
נפריד בין דירות לצמודי קרקע. באזורים שבדקנו, המחירים משתנים מאוד בין רחוב לרחוב ואפילו בין בנינים באותה רחוב. בגדול, היינו אומרים שהמחיר ההוגן נע סביב 45-49 אלף שקל למטר. נכון, המנעד גבוה, כי זה מאוד תלוי בן כמה הבניין, באיזה רחוב, לאיזה כביש הוא קרוב וכדומה. ברחוב סשה ארגוב מחירי ההיצע נעים סביב הרף העליון, ברחוב דוד אבידן מצאנו עסקאות זולות יותר, קרוב לרף התחתון. מצאנו עסקאות מלפני מספר חודשים בפחות מ-40 אלף שקל למטר בקומות נמוכות ודירות גדולות, אבל גם עסקאות ב-47 אלף שקל למטר, עבור דירות בקומות גבוהות יותר או בבניינים 'אינטימיים' יותר. המחיר מושפע מאוד בין בניין לבניין.
עכשיו, בואו נדבר על העלאת הריבית, כי בסוף גם היא נכנסת לכאן. מצאנו דירה זולה במיוחד ברחוב משה וילינסקי. 3 חדרים, 75 מ"ר עם מרפסת 30 מ"ר, מרפס קטנה בחדר ההורים עם מיזוג, כשהפרויקט מכיל גם חדר כושר וחדר ספורט, חניה תת קרקעית ומחסן. הדירה היא להשקעה עם שוכרים והמחיר - 3 מיליון שקל. זה, זה 40 אלף שקל למטר, אבל זה מחיר היצע. מצד שני, לפי המודעה זוהי "הנחה" כוללת של 400 אלף שקל. עדיין מדובר במחיר סביר, אבל לדירה בתל אביב, בשכונה נחשבת, הוא נחשב לנמוך.
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
מצד שני, ברחוב פרנץ קפקא מצאנו דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, ב-4.95 מיליון שקל. מחיר ההיצע משקף את הרף העליון. לא נמכרו כאן דירות לאחרונה, אבל בגדול - זה המחיר הממוצע לרחוב הזה. בקיצור, אם הגעתם לשכונה ומצאתם כעת דירה לסגירה ב-40 אלף שקל - סביר להניח שתלכו על זה אחרי שבדקתם עם עורך דין ושמאי את הנכס. 45 אלף שקל למטר הוא עדיין מחיר הגיוני, בהתאם לאיכות הדירה.
ומה עם צמודי קרקע? נראה שהם עומדים ברף של 45 אלף שקל למטר. מצאנו קוטג' חדש בשכונה - 140 מ"ר עם חצר של 35 מ"ר ומרתף, 3 מלקחות ו-2 שירותים, לא כולל 2 חניות תת קרקעיות, במחיר של 6.5 מיליון שקל. מחיר ההיצע עבור מ"ר בנוי משקף 46 אלף שקל למטר. לא רע.
סשה ארגוב 16, 144 מ"ר, 5 חדרים - 5.45 מיליון שקל.
אבידן דוד 18, 135 מ"ר, 5.5 חדרים, קומה 9 - 4.21 מיליון שקל.
סשה ארגוב 19, 73 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 3.33 מיליון שקל.
סשא ארגוב 19, 95 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 4.55 מיליון שקל.
סשא ארגוב 19, 79 מ"ר, 3 חדרים, קומה 6 - 2.5 מיליון שקל.
- 16.שכחתם לציין. המחירים בנוה אביבים נעים בין 70 ל80 א 27/05/2023 12:30הגב לתגובה זושכחתם לציין. המחירים בנוה אביבים נעים בין 70 ל80 אלף של מר ומחירים בפרויקט החדש שדה דוב אף עולה על זה , לכן 45 אלף למר זה מאוד זול ו
- טיילת 28/05/2023 01:49הגב לתגובה זולמה אתה חושב שהמשתלה במזרח צריכה לעלות אפילו דומה לאזורים במערב העיר כמו שדה דב, מהם אפשר ללכת לטיילת וחוף הים הנחשקים? הים לעולם לא יתקרב למשתלה ולכן אין סיבה שהמחירים בה יעלו. נווה אביבים צמודה לאוניברסיטה ולכן מבוקשת. המשתלה לא קרובה לשום דבר.
- 15.שגית 25/05/2023 13:27הגב לתגובה זותוך שנתיים המחירים בשתלה יהיו 30 אלף שקל למטר. המחירים קורסים.
- 14.30 אלף למטר לא יותר מזה (ל"ת)מנש 24/05/2023 16:19הגב לתגובה זו
- 13.כמו קיבוץ בתוך ת"א 24/05/2023 11:28הגב לתגובה זובעיקר משפחות עם ילדים
- 12.חפשתי שם 24/05/2023 01:34הגב לתגובה זולא שווה למרות שהדירות יפות .
- 11.אבי כנפ 23/05/2023 21:50הגב לתגובה זולוקח להגיע שעה לת"א , אין שום דבר מעניין לעשות בשכונה אוכלוסיה דיי פח אפילו יחסית לרמת גן
- 10.בנס ציונה יש שכונות שיותר מ 36000 שח למ"ר - יקר ? (ל"ת)יותם 23/05/2023 18:03הגב לתגובה זו
- 9.אל תתקרבו 23/05/2023 14:48הגב לתגובה זוהדירות של אשטרום במסגרת דירה להשכיר הן פח אשפה. איכות בנייה וגימור מזעזעים. יש קרינה חשמלית מהשנאים של חברת חשמל ויש שם סכסוך עם קבלנים שגרם מספר פעמים להצתת הפרוייקט ולירי עם פצועים. מי ששכר שם הובטחה לו כניסה במרץ ועכשיו דחו אותו לאוגוסט. אל תתקרבו.
- 8.דורון ש. 23/05/2023 14:32הגב לתגובה זותל ברוך צפון שכונה הרבה יותר טובה מהמשתלה, ואם לשכור במחירים שמתוארים פה, אז עדיף לחפש בתל ברוך צפון. שכונת המשתלה צפופה מאוד ולא לכל הביניינים יש חניות.
- אורי 23/05/2023 21:11הגב לתגובה זוכל מקום פקקים. כדי להגיע לרכבת צריך לנסוע לבני ברק באוטובוס או בקורקינט. סיוט רק לדמיין את זה. כבר מעדיף לגור ליד הרכבת בפתח תקווה או בהרצליה. 20 דקות אתה בעבודה. זה מעגל שני ומתנהג כמו מעגל שני.
- 7.נירית 23/05/2023 14:23הגב לתגובה זובמיוחד עם ילדים
- 6.תל אביבי 23/05/2023 14:22הגב לתגובה זובמרחק הליכה קצר מכל מקום בשכונת המשתלה. תכלס יותר קרוב לרוב הבתים במשתלה מאשר לבתים בצהלה
- 5.אלון789 23/05/2023 14:06הגב לתגובה זודירת 75 מ"ר עם מרפסת של 30 מ"ר היא לא דירת 100 מ"ר ולכן ב 4 מליון זה לא 40 אלף למ"ר
- 4.שופלק 23/05/2023 11:42הגב לתגובה זואין בה שום דבר חיובי
- 3.מיקו 23/05/2023 11:20הגב לתגובה זוהייתם עדינים במאמר שכונה במזרח פחות מבטקשת משכונות רמת אביב ג והחדשה
- 2.לא במקרה המחירים זולים (יחסית כמובן) (ל"ת)כר 23/05/2023 10:38הגב לתגובה זו
- גרה שם 24/05/2023 01:37הגב לתגובה זויש שם מתווך אחד ששולט על השכונה קובע מחירים ,ואף אחד לא קונה במשך שנים יש דירות שמנסים למכור ולא מצליחים .
- 1.תל אביבי 23/05/2023 10:24הגב לתגובה זומדובר בשכונה שפשוט אין בה כלום. סתם שכונה פרוורית. היתרון העיקרי בה הוא שגרים בבניינים חדשים יחסית והוקם בי"ס יסודי כך שלא צריך להרחיק עד לצהלה בשביל זה. חוץ מזה פשוט אין בה כלום והיא גם לא קרובה לים. פשוט סתם שכונה. ממש סתם.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותם במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים
מחירי הדירות תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.
המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.
על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים.
מה כדאי לבחור?
זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זה יכול להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדרכ"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה ממשעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.
