מניות חברות הנדל"ן בירידה - זאת כבר עובדה. עלויות המימון חונקות את הקבלנים, הפרוייקטים בישראל הופכים פחות כדאיים. המדינה רוצה להוריד מחירים דרך הפעלת לחץ ואף אחד, חוץ מהבנקים, לא מרוויח מזה. שוק המשרדים לא שונה בהרבה. כשהכלכלה מקרטעת, זה משפיע על הכל. המשבר בהייטק הוביל למשרדי רפאים ולירידת מחירים באזור המרכז, שהרפורמה המשפטית רק העצימה. רק 40% מהפעילות של חברת אדגר אדגר 0.21% , שעוסקת בנדל"ן מניב ופרסמה את הדוחות שלה בסוף השבוע, היא בישראל. "אנחנו חברה שפעילה בחו"ל, רוב הנכסים שם, כך תמיד היה. לצערנו, האווירה בישראל השתנתה לחלוטין, היא שלילית, גם בקרב הדיירים", מסביר המנכ"ל שלה רועי גדיש בראיון. "אם עד לפני שנה שוכרי המשרדים שלנו היו אופטימיים ודיברו על התרחבות וגידול שטחים, היום אין מי שמדבר על עוד שטחים, על גידול. כולם ב'הולד'. חברות הייטק שרצו לגדול, סוכני ביטוח - כולם עוצרים כרגע את הגדילה בגלל אי הודאות". זה משנה לך את התמהיל? "אגיד לך מה. יש לנו פרוייקט בפתח תקוה, מגדל משרדים שרצינו לבנות, 30 אלף מטר. כרגע עצרנו כי אנחנו רוצים לראות מה קורה. הפעילות שלנו כאן היא בערך 40%, זה לא מבוטל, אבל שינוי לא קורה לפי מצב הרוח, לוקח זמן לקנות ולמכור. זה לא משהו שעושים בקלות. כרגע לא נעשה שינוי, אלא אם נראה החמרה במצב - ואז כן". פרויקט הדגל שלכם בתל אביב הוא מגדל המשרדים אדגר 360. מה המחיר למטר וכמה הוא הושפע מהמצב? "המחירים סביב 100 שקל למטר, תפוסה מלאה. אין לנו שטחים פנויים. זה פרוייקט מאוד מוצלח. 65 אלף מטר, מתוכו 5,000 מ"ר חללים משותפים. גם הם מלאים". אין הייטק בפורטפוליו שלו. גדיש (גדי דגון) יש ירידת מחירים בשוק המשרדים בתל אביב. "הפעילות שלנו היא 100 אחוז משרדים, אני יכול לומר לך דבר כזה: היה שלב שבו פניתי לדיירים ושאלתי אם רוצים לעזוב, מיוזמתי כן? מאז סיפור הרפורמה המשפטי, פתאום מי שהיו לו מחשבות לגדול - כבר אין לו כאלה. מצד שני, המחירים לא יורדים כי התפוסה מלאה, אז לא הורדנו ובסוף כולם נשארו. יש לאדגר גם פעילות על בסיס חוזה חודשי, שם בעצם היינו במגמה של גידול וצמיחה ולעלות מחירים. אנחנו בתפוסה מלאה, ובכל זאת המחירים לא יעלו בגלל המצב. הם קבועים ולא יעלו, אבל גם לא ירדו". גם במשרדים יש תופעה של "מצמצמי דיור"? כלומר, חברות שעוברות למשרדים קטנים יותר? "זה קרה בקורונה, חברות צמצמו בגלל עבודה מהבית, בעיקר הגדולות. זאת הייתה תופעה נרחבת בחו"ל, של חברות ענק, בנקים וחברות רב לאומיות. כנראה שהיה להן עודף שטחים". איך אתם מושפעים מהמשבר בהייטק? "אין לנו הרבה בפורטפוליו שלנו". שיעור ההייון במשרדים נע בין 6-7 אחוז, כמה זה אצלכם? ומה התחזית לגבי ההמשך, בעיקר בהשפעת הריבית? "כשהתפוסה מלאה לא רואים שינוי בטווח שאנחנו מסתכלים עליו - בשנה ושנתיים הקרובות. לגבי ההיוון, אין שינוי כי אתה מקבל שכירות על שיעור היוון שצמוד. זה שהאינפלציה עולה, לא אומר ששיעור ההיוון צריך לעלות. גם שכר הדירה עולה והנכסים צמודים. בשביל שיהיה שינוי צריך שהריבית תעלה ריאלית. אם היא תעלה ריאלית יש מקור לזה. כשהאינפלציה עולה והריבית הנומינלית עולה, עדיין לא רואים שינוי וזה לא שאנשים מוכרים בשיעור היוון יותר גבוה. גם שמאים לא רואים את זה. שיעור ההיוון אצלנו הוא 6-8 אחוז, תלוי בנכס". ראיתי את התחזית השנתית שלכם, תעמדו בה? "אם תכפיל NOI של הרבעון כפול 4 ותכפיל את ה-FFO כפול 4, תראה שאנחנו עומדים בתחזית (ה-FFO החזוי הוא 120-130 מיליון, א"י), אבל כל זה אם לא יהיה שינוי קיצוני כן? בנדל"ן השוק שלנו הוא די צפוי, אנחנו עומדים בתחזיות אחורה ואפילו ברף העליון או עוברים אותו. או עושים עדכון. התחזית היא די מבוססת". יש כיווני צמיחה עתידיים? "אנחנו צומחים בעיקר בשיפור הנכסים שלנו, יש לנו את הפעילות של החללים המשותפים, היא מאוד צומחת. היא יכולה לצמוח בבנינים שלנו, כלומר לקחת שטחים ריקים או דרך דייר שעוזב ששילם שכ"ד נמוך. אנחנו מקבלים תוספת הכנסה מאוד יפה, כי יש לזה ביקוש. חשוב להדגיש: אנחנו הקול וורקינג רק בבנינים שאנחנו הבעלים שלהם. יש צמיחה גם בדאטה סנטר". זה פחות נוגע אליך, אבל מה אתה חושב על שוק המגורים בישראל? "שוק קצת הפכפך. לא הייתה לי אף פעם נטיה להיכנס אליו. המחירים מאוד יקרים כי יש מחסור בהיתרים. הבעיה היא שיש ביקוש כי האוכלוסיה גדלה ויש יהודים מחו"ל שקונים כאן דירות. הביקוש בישראל גבוה מההיצע ולכן זה גורם לעליית מחירים. באירופה זה חצי ושליש מחיר. פשוט מטורף. נורא קשה לדעת מה יקרה בשוק כזה, שלא נמצא בשווי משקל. לא נראה לי שהריבית תרד בקרוב כי יש אינפלציה, אבל מצד שני יש בעיה: השוק אולי במצב בעייתי כי הביקוש נפגע, אבל גם ההיצע יורד. זאת תופעה שלא תראה במקום אחר. תגיד אתה - איזה יזם ילך לבנות מגדל מגורים? הרי הבנקים מקשים על המימון. בישראל, לא משנה מה אתה עושה - ההשפעות מנוגדות. אתה מעלה את הריבית, הביקוש יורד, ואז ההיצע יורד איתו כי אנשים לא בונים. מי משלם את המחיר הכי גבוה? האזרח הפשוט, זה שצריך לשכור וסובל". לא הגיע הזמן להפוך משרדים ישנים למגורים בתל אביב? "יש לזה מקום, אבל העירייה צריכה לשתף פעולה עם הדבר הזה. זה מחסום, כי היא לא". בוא נחזור לפולין, שוק שבהתחלה הגדירו כמסוכן. היום הוא רווחי יותר מפעם. "בוורשה יש שטחי משרדים של 6.5 מיליון מ"ר מרובע, כרגע בונים עוד 200 אלף מטר. אם נסתכל על השנים אחורה, אז בכל שנה עד הקורונה בנו בכל זמן נתון סביב 800 אלף מטר. כלומר, איך שלא הסתכלת על השוק, זה היה הממוצע. מאז הקורונה ועליית הריבית, ירד קצב הבניה משמעותית. פרויקטים חדשים כמעט לא נבנים כי הריבית גבוהה ויש חוסר ודאות. זה גורם לכך שירד הביקוש בגלל הקורונה והעבודה מהבית, אבל השוק צומח. הוא צומח פחות, אבל צומח. יש ירידה בהיצע ואתה רואה שיפור בשוק". כמה עולה מ"ר משרדים חדשים בוורשה? "לקנות - 2000 יורו למטר, כמעט 8,000 שקל. אם אתה רוצה לשכור, זה בין 10-20 יורו למטר. שוק המגורים דומה לשוק משרדים. גם עלות דירה היא 2000 יורו למטר בערך". תיכנסו יותר חזק לשוק הפולני? "אנחנו שם בסדר גודל של 15-16 אחוז, צופים להגדיל הכנסות משמעותית כי אפשר להגדיל את השכירות. יש עליה בשכר דירה בפולין כי יש אינפלציה והחוזים שלנו צמודים ועולות ההכנסות. מצד שני, שכר הדירה נמוך, דיריים לא אומרים לך שהם לא יכולים לשלם. השינוי, לעומת ישראל, קטן".