דירות להשכרה ומגדלים חדשים: עיריית ירושלים יוזמת התחדשות עירונית
מחירי הדיור בישראל והחוסר בעתודות הקרקע גורמות לרשויות המקומיות לחשוב על פתרונות יצירתיים. אחד מהם הוא נושא ההתחדשות העירונית, שלא רק מיפה את אותם אזורים באמצעות בניית מגדלים או בנייני מגורים במקום בניינים ישנים ומחדשת אותם באמצעות תמ"א 38, אלא גם מגדילה את מספר היחידות.
עיריית ירושלים, באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובניה המליצה להפקדה בוועדה המחוזית 3 תכניות בניה חדשות ששתיים מהן עוסקות בהתחדשות עירונית.
התכנית הראשונה היא מוקד אזרחי ברחוב פייר קניג. מדובר תכנית במתחם הרחובות מקור חיים, פייר קניג ויעקב בן דב, בשטח של כ-16 דונם. היא מציעה ביטול שטח בייעוד דרך מאושרת לשימוש חניה, שטח לבניין ציבור לצורך מגרש סחיר למגורים, מסחר וצורכי ציבור, כלפי רחוב פייר קניג, שבו עתידה לעבור הרכבת הקלה ועיבוי שטחי בניה במגרש מאושר למבני ציבור.
בתחום התכנית קיימים מבני בתי ספר ומבני ציבור נוספים, מבנה מגורים בחזית אחורית, הקיים כלפי רחוב מקור חיים וחניון רכבים לחזית רחוב פייר קניג.
בשטח הדרך המאושרת, התכנית מציעה הקמת מגדל מגורים בן 30 קומות ובו 115 יח"ד להשכרה לחזית רחוב פייר קניג, כאשר בקומות המסד למגדל הפרשות מבונות לצרכי ציבור וחזית מסחרית. בנוסף, התכנית מציעה הריסת מבנה המגורים הקיים כלפי רחוב מקור חיים, תוך שינוי ייעוד משטח למבני ציבור לשטח מגורים, לצורך הקמת מבנה מגורים בן 12 קומות הכולל 42 יח"ד. כמו כן, מוצע עיבוי זכויות בנייה למבני הציבור הקיימים במתחם.
ההצעה היא להקים מבנה בעירוב שימושים על רחוב פייר קניג, בשטח בו אושר ייעוד דרך עבור חניה בתכנית הרק"ל - הקו הירוק, כך שהחניה הציבורית שאושרה תוטמן בתת הקרקע במלואה, ויוקם מבנה התואם את אופי רחוב פייר קניג, דבר שיאפשר יצירת דופן בנויה ופעילה לשדרה משמעותית בעיר, שצפויה להיות עירונית ואינטנסיבית והינה גם ציר רק"ל כאמור.
התכנית מציעה בניין הכולל דירות להשכרה למשך 15 שנה ושטח עבור שימושים ציבורים בהיקף של כ- 1200 מ"ר. מגישי התכנית הינם: רשות מקרקעי ישראל ועורך התכנית הינו משרד "אלונים גורביץ אדריכלים בוני ערים".
בנוסף, היא מציעה התחדשות עירונית ברחוב בר יוחאי 1-3. התכנית נמצאת בצומת הרחובות בר יוחאי ויעקב פת. במתחם קיימים 2 מבני מגורים בני 5 קומות, עם סה"כ 94 יח"ד קיימות בשטח של כ-4.466 דונם.
התכנית מציעה פינוי והריסת מבני המגורים ובניה חדשה של שני מגדלי מגורים חדשים בני 34 קומות, מעל 2 קומות מסד, הכוללים חזית מסחרית ושטחי תעסוקה, עם סה"כ 330 יח"ד חדשות. בנוסף, מוצעות הפרשות לצרכי ציבור בשטח קומת המסד, במפלס אחורי הנמצא כלפי השצ"פ הקיים.
הוועדה ביקשה לבחון יצירת מעברים לתחום שכונת קטמונים, בדגש לפארק הקיים בחזית האחורית לפרויקט, ויצירת חזית אחידה של 2 קומות מסד לחזית רחוב פת.
תכנית זו הינה אחת מהתוכניות המקודמות בשכונת קטמונים ח'–ט', כחלק ממערך התחדשות העירונית בעיר. מגישי התכנית הינם מגדלי ברגר 2 ועורך התכנית הינו משרד "סטודיו או 2 איי" (O2A).
התכנית השלישית היא התחדשות עירונית ברחוב בן זכאי 31. הפרוייקט נמצא בין רחוב בן זכאי לרחוב טוביה בן חפץ. במתחם קיים שיכון מגורים בן 4 קומות עם סה"כ 55 יח"ד, בשטח של כ-3.193 דונם.
התכנית מציעה פינוי והריסה של שיכון המגורים ובניה חדשה של שני מגדלי מגורים, הכוללים חזית מסחרית כלפי רחוב בן זכאי - מגדל אחד בן 30 קומות והשני בן 16 קומות, עם סה"כ 210 יח"ד.
בנוסף, מוצעות הפרשות מבונות לצרכי ציבור עבור מעון יום, גני ילדים, שלוחת מתנ"ס ובית כנסת, וכן מעבר להולכי רגל בין שני מגדלי המגורים, המקשר בין רחוב בן זכאי לרחוב טוביה בן חפץ.
גם תכנית זו הינה אחת מהתוכניות המקודמות בשכונת גוננים א' – ו', כחלק ממערך התחדשות העירונית בעיר. מגישי התכנית הינם: תשובה יצחק קטמונים בע"מ ועורך התכנית הינו משרד "יגאל לוי אדריכלים ומתכנני ערים".
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםאשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.
ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.
