חברת אפי קפיטל זכתה במרכז לבניית דירות באלעד. מהדוחות שלה אפשר ללמוד כי החברה מתמקדת בעיקר בעיקר בפריפריה. אם היו אומרים לכם שמחיר לדירה באלעד יגיע ל-25,000 שקל למטר, כנראה שהייתם צוחקים. אבל במציאות של היום, זאת כנראה דירה במחיר שפוי.

אפי קפיטל היא מהחברות הבינוניות בתחום היזמות למגורים, אבל היא נהנתה בשנים האחרונות מהגאות בתחום. כמעט כך קבלן-יזם  קפץ פי כמה בפעילות שלו בחמש-שש שנים האחרונות ואפי קפיטל לא שונה מהן. את הזינוק בפעילות רואים גם בבורסה - חברות משפחתיות של עשרות מיליונים, אולי מאות מיליונים בודדים, הפכו לחברות של מיליארדים וזה עוד אחרי הנפילה בשנה האחרונה. המניות של אפי פיתוח לא נסחרות בבורסה, אבל יש לה אגרות חוב - עם מח"מ של כשנה בריבית שקלית של 6.7%%. בפיקדונות מקבלים 3.5% בערך, באגרות חוב בטוחות של בנקים למשל קצת יותר, באגרות חוב קונצרניות של חברות פחות "חזקות" הריבית עולה, יש סיכון. אבל, נראה שמי שישקיע באגרות כאלו (דרך קרנות, מדדים, או ישירות) יכול לפזר סיכון ולייצר תשואה של 6%-7%, גם בזכות אגרות חוב כמו של אפי קפיטל.

ומהבורסה - לביזנס. בעלי החברה, אפי שקדי, זיהה את הפוטנציאל דווקא במגזר החרדי. הוא הבין ששורת הרווח מסתתרת שם. "יש מצוקת דיור חמורה למגזר החרדי בשנים האחרונות", הוא מספר. "אפשר לומר שמלבד בית שמש, בגדול אין מסה משמעותית של דירות עבורם. האוכלוסיה גדלה בקצב גבוה מדי שנה. אז בכל מקום שיש פרויקט - הביקוש גבוה וההיצע קטן".

ועדיין, כמעט 25 אלף שקל למטר בממוצע באלעד. מי היה מאמין?

"צריך לזכור ש-80 אחוז מהדירות נמכרות הן במסגרת מחיר מטרה. אלה מחירים מפוקחים למטר. רק 20 אחוז נמכרים בשוק החופשי אז מבחינת התחשיבים שעשינו - זה פחות מ-25 אלף שקל למטר. חשוב להבין - יש חלוקה בין הדירות המפוקחות לאלה שנמכרות לשוק הפרטי. המפרט שונה כמובן. ככל שהדירה היא מיוחדת, ואנחנו מוכרים דירות גן וגם מיני פנטהאוזים עם מרפסות גדולות, ישלמו יותר. אבל מצד שני, ככל שהדירה גדולה יותר, המחיר למטר יורד".

• אפי קפיטל ומיכמן מימון מקימות פרויקט של 1.3 מיליארד שקל בביתר עילית
• אפי קפיטל מקימה מתחם עסקים חדש באשקלון: הכנסות צפויות של כ-215 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בוא נרד למיקרו. מה מחיר דירה למטר במחיר מטרה ובשוק הפרטי?

"אלה שני מוצרים אחרים. הדירות של מחיר המטרה הן קטנות, הדירות של השוק החופשי גדולות יחסית ולכן המחיר למטר יורד. כך הפער מצטמצם. רוצה מספרים? במחיר מטרה ירכשו דירה ב-15 אלף שקל בערך, לפני מע"מ. בשוק החופשי - 22 אלף שקל למטר. בקיזוז המע"מ, המחיר קרוב מאוד".

אתם לא מונפקים בבורסה, אבל מוכרים לציבור אג"ח. מתי תהיה הנפקה?

"זה משהו שאנחנו בוחנים. כאשר יבשילו התנאים נשקול זאת. זאת לא התקופה להנפקת מניות".

אתם קונים עכשיו קרקעות בקצב הולך וגדל. ההנחה היא שמחירי הקרקעות ימשיכו לעלות?

"החברה נזילה כרגע, זאת תקופה טובה לרכישות. אנחנו מזהים הזדמנויות. ככל שהריבית תמשיך להישאר ברמתה הגבוהה, אני לא מזהה ירידות מחירים. הממשלה, עם כל מה שקורה מסביב, לא מטפלת בבעיית ההיצע, בשני רבדים: הגדלת ההיצע של היחידות המאושרת לבניה ודבר שני - הזמן המתמשך להוציא היתרי בניה הולך וגדל. גם אם יש עצירה, יש ביקושים אמיתיים".

אבל יש עצירה.

"יש עצירה, אבל בטווח הבינוני אני רואה חזרה לשוק הדיור. להערכתי, לקראת סוף 2023, תחילת 2024, תתחיל ירידה מתונה בריבית. עד אז זה משפיע על הביקושים, כי הם יצטמצמו, ומצד שני האוכלוסיה ממשיכה לגדול. בינתיים, יש תכניות ממשלה שונות - כמו מחיר למשתכן או מחיר מטרה. לכן, גם אם תהיה ירידה, לא ישפיע על קצב המכירות שלנו. אלעד. בסך הכל, אנחנו מרגישים בנוח כי בסוף מרבית הרוכשים יושבים בתוך ה-80 אחוז של מחיר מטרה. גם כשהקצב מואט, נדע להמשיך את הליווי ולא נהיה חייבים כסף לבנק כשאנחנו בונים".

• "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
• מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים

למה אתם בונים בעיקר בפריפריה? אתה לא רוכש קרקעות בתל אביב בגלל המחירים?

"יש לנו פרויקט בתל אביב, ברחוב הרכבת, וב-2023 נתחיל בניה. אבל אתה צודק. בפריפריה מחירי הקרקע זולים יותר ומצד שני היום במדינת ישראל הביקושים בפריפריה הם כמו במרכז. אז המחיר נמוך, הביקוש זהה, ולכן אני קונה שם. אותי בסוף מעניין ניהול הסיכונים. לא משנה לי אם הבניה היא באור עקיבא, בחדרה או במקום אחר שהיא פרפיריאלי ביחס לתל אביב. אם אני מוכר את כל הדירות, הצלחתי".

אתה לא מוטרד מקצב עליית הריבית? ההלוואות מתייקרות.

"אנחנו קודם כל שומרים על נזילות גבוהה. זה משפיע עלינו בהתנהלות, כן. אנחנו עובדים על הוצאת התרים מוקדם יותר. מה שבשלב הקרקע, מרביתו זמינות לבניה. כל שנותר הוא לקצר את הטווחים משלב הקרקע להתחלות הבניה. בטווח של שנה עתידים לפתוח 2600 דירות, להתחיל ליוויים. צפי של 4000 דירות בשנתיים הקרובות".

האג"ח שלכם אטרקטיבי היום?