אפי קפיטל פיטרה את המנכ"ל אחרי חודשים ספורים, ולא חושבת שאתם צריכים לדעת למה

אפי קפיטל אפי קפיטל 1.07%   מינתה ב-08 ליולי 2025, לפני פחות משנה, את שחר אזרחי לתפקיד מנכ"ל החברה. אזרחי, בן 57, הגיע עם ניסיון של כ-25 שנה בענף הנדל"ן, כולל תפקידים כסמנכ"ל הנדסה באשדר, ביובלים, באאורה ובמנרב נדל"ן. באפי קפיטל הציגו אז את המינוי כמהלך שהגיע לתמוך בצמיחה ובפעילות היזמית המתרחבת - או במילים של אפי שקדי בהודעה לתקשורת - "החלטנו לעבות את שדרת ההנהלה עם מינוי מנכ"ל מקצועי ובעל ניסיון רב בתחום הביצוע", אזרחי החליף את שקדי, בעל השליטה בחברה, שכיהן עד אז גם כיו"ר וגם כמנכ"ל. שקדי אמור היה להישאר בתפקיד יו"ר הדירקטוריון, ואזרחי לקבל לידיו את הניהול השוטף.

עכשיו, חודשים ספורים אחרי אותו מינוי, החברה מודיעה על סיום כהונתו של אזרחי "על רקע חוסר התאמה" לתפקיד מנכ"ל החברה, אחרי שימוע בפני הדירקטוריון. יותר מכך, בהודעה לבורסה מדגישה אפי קפיטל כי "הפיטורין אינם כרוכים בנסיבות שיש להביאן לידיעת המחזיקים". במקביל, הדירקטוריון כבר פועל למנות מחדש את אפי שקדי גם לתפקיד מנכ"ל החברה, ללא תמורה נוספת מעבר לתמורה שלה הוא זכאי כיו"ר, ובכפוף לאישור האסיפה הכללית

באמת? לא מגיע לנו לדעת קצת יותר? מנכ"ל שנכנס לתפקיד ועוזב אחרי תקופה כל כך קצרה, במיוחד כזה שהובא מבחוץ כדי לתמוך בפעילות "הצומחת" של החברה, זה לא אירוע שאפשר לסגור בכמה מילים על "חוסר התאמה". גם תנאי השכר ממחישים עד כמה המינוי הזה לא היה עניין קטן. אזרחי קיבל שכר חודשי של 100 אלף שקל ברוטו, מענק חד פעמי בגובה שתי משכורות חודשיות, מענק שנתי על 2026 בהיקף של עד שמונה משכורות חודשיות, והחל מ-2027 מענק שנתי בשיעור של 1% מהרווח לפני מס של החברה, עד לתקרה של 1.5 מיליון שקל בשנה. בנוסף, הוא היה אמור לקבל אופציות בשיעור של 1% מהון המניות המונפק והנפרע של החברה.

כלומר, אפי קפיטל לא הביאה מנהל כפיילוט. היא הביאה מנכ"ל בכיר, עם ניסיון ביצועי אותו היא הדגישה, והציגה אותו כמי שאמור לסייע לחברה להתמודד עם קצב ההתרחבות המתוכנן. אפי קפיטל הייתה , כשמונה אזרחי בייזום וביצוע של כ-4,000 יחידות דיור, כאשר בשנתיים הקרובות היו אמורות להתווסף עוד כ-5,000 יחידות דיור בייזום וביצוע.

"חוסר התאמה" מעבר לזה שהוא משאיר אותנו עם לשון בחוץ ואינספור שאלות זה גם ניסוח חריף ביחס למנהל שהגיע. מה קרה שהדירקטוריון התהפך על המנכ"ל כזה מהר? האם גילו פערים מקצועיים? האם היה קושי בשילוב של המנהל בחברה? או שבכלל כל זה קשור למה שקורה בענף הנדל"ן והפיטורים האלה הם תירוץ נוח לעטוף את מה שקורה בפעילות? אולי ואולי.

שוק הדיור מקרטע - גם אפי קפיטל

אזרחי נכנס לחברה בתקופה של קפאון בשוק הדירות. במקום עסקאות רגילות, השוק נשען יותר ויותר על מבצעי מימון, תנאים של 20/80 או 10/90, דחיית תשלומים והטבות ענק כדי לפתות רוכשים לחתום על דירות. זה אולי עוזר לסגור חוזים, אבל גם דוחה חלק מהתזרים קדימה ומגדיל את הרגישות של החברות למימון, לביצוע וליכולת של הרוכשים להשלים את העסקה בהמשך. אצל אפי קפיטל נרשמו במהלך הרבעון האחרון 3 ביטולים בהיקף של כ-4.6 מיליון שקל.

זו גם בדיוק הסביבה שבה תפקיד המנכ"ל הופך להרבה יותר חשוב. המנכ"ל אחראי לוודא שהמכירות מתקדמות, שהביצוע לא נתקע, שהתזרים נשמר, שהמימון לא שוחק את הרווחיות, ושבסוף הפרויקטים עדיין נשארים כלכליים. בינתיים מתחיל גם גל של ביטולי עסקאות כשרוכשים מגיעים להשלים את ההון ומגלים שהעסקה גדולה עליהם.

ברבעון הראשון של 2026 מכרה החברה 205 דירות תמורת כ-241.5 מיליון שקל, לעומת 247 דירות תמורת כ-361 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2025. כלומר, ירידה גם במספר הדירות וגם בהיקף הכספי של המכירות. החברה עדיין מוכרת בהיקפים לא מבוטלים ביחס לענף, אבל אפשר לראות שהשוק איטי, העסקאות מורכבות יותר ובמחירים נמוכים יותר.

כ-67% מהמכירות של אפי קפיטל בשוק החופשי נעשו במודלי שיווק. בפרויקטים שבהם ניתנו הטבות, כ-70% מהן היו מסוג תנאי תשלום מיטיבים, בהיקף הכנסות כולל של כ-89.7 מיליון שקל, כאשר רק כ-16 מיליון שקל שולמו במועד החתימה והיתרה אמורה להשתלם בסמוך למסירת הדירות. עוד כ-30% מההטבות היו מסוג הלוואות קבלן, בהיקף הכנסות כולל של כ-37.8 מיליון שקל. במילים אחרות, החברה ממשיכה למכור, אבל חלק גדול מהמכירות נשען על תנאים שמקלים על הרוכשים ודוחים חלק מהתזרים קדימה.

גם התוצאות הכספיות מציירות תמונה דומה. החברה צומחת, אבל השוק קשה. ברבעון הראשון של הסתכמו ההכנסות בכ-224.4 מיליון שקל, הכפלה מול כ-109.2 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרווח הגולמי זינק בכ-88% לכ-36.4 מיליון שקל, לעומת כ-19.3 מיליון שקל, והרווח מפעילות יותר מהכפיל את עצמו לכ-17.6 מיליון שקל, לעומת כ-7.6 מיליון שקל ברבעון המקביל. כלומר, ברמת הפעילות העסקית החברה מציגה צמיחה ברורה.

אבל כשמגיעים לשורה התחתונה, זה פחות חד משמעי. הוצאות המימון, נטו, זינקו לכ-13.8 מיליון שקל ברבעון, לעומת כ-2.5 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל, והרווח הנקי ירד לכ-1.6 מיליון שקל, לעומת כ-3.9 מיליון שקל אשתקד, ירידה של כ-58%. גם מבחינה שנתית, 2025 הסתיימה עם הכנסות של כ-833.3 מיליון שקל ורווח נקי של כ-23.5 מיליון שקל, כך שהחברה אמנם גדלה, אבל הרווחיות נטו עדיין רגישה מאוד לעלויות המימון ולסביבת השוק.

אז אפשר להבין למה החברה רוצה להחזיר את שקדי לתפקיד המנכ"ל. הוא בעל השליטה, הוא מכיר את החברה מבפנים, הוא מזוהה עם הפעילות, והכי חשוב הוא צפוי לעשות זאת ללא תוספת תמורה מעבר לזו שלה הוא זכאי כיו"ר. באפי קפיטל מוכרים לנו את המהלך הזה כמהלך של חיסכון וחזרה לידיים שמכירות את המערכת. אבל זה עדיין לא עונה על כל השאלות מה קרה בדרך, וגם אם לפני פחות משנה החברה הסבירה שהיא צריכה מנכ"ל מקצועי כדי להתמודד עם היקף הפעילות, האם הצורך הזה נעלם, או שפשוט המינוי הספציפי לא עבד?