חברות הנדל"ן בונות על המינוף - זה טוב לעליות אבל מתנקם בהן בירידות
בעשור וקצת האחרון הכסף היה זול בשווקים (ריבית אפסית), חברות נדל"ן היו יכולות לגייס חובות, ועוד חובות, ועוד חובות, בריביות נמוכות - שלא לומר מצחיקות. זה עזר להן כמובן מאוד להגדיל את הדירות שלהן (או את המרכזים המסחריים שלהן במקרה של חברות הנדל"ן המניב). בשנת 2021 זה השתלם להן במיוחד. מדד חברות הייזום והבנייה בישראל עלה ב-75% בשנה אחת, מדד חברות הנדל"ן המניב בישראל עלה ב-45% ומדד חברות הנדל"ן המניב הישראלית בחו"ל עלה ב-47%, מדובר בעליות יפות מאוד, כאשר רוב המדדים עלו פחות. הבנקים לשם השוואה עלו ב-68%, מדד הנפט והגז עלה ב-62%, ואילו מדדי הדגל ת"א 35, ת"א 125 ות"א 90 עלו ב-31-33%.
מדובר בהחלט בעליות יפות לחברות הנדל"ן, אשר זכו גם לתנופה החזקה של עליית מחירי הדיור בישראל ביותר מ-15% בשנה אחת.
בחודש האחרון המניות צוללות ב-10-15%, ויש מי שנופלות אפילו יותר. מתחילת השנה? תראו את ישראל קנדה 0% ו לוינשטין הנדסה -0.76% שנופלות כבר 26% ומחקו רבע מהשווי שלהן. בקשר לישראל קנדה, עם כניסתה לגזית גלוב הזהרנו כי ברק רוזן נכנס להרפתקה. מניית ישראל קנדה בינתיים משלמת את המחיר).
אבל למינוף הולך וגדל יש כמובן גם חסרונות: כאשר הכסף מפסיק להיות זול (למשל במקרה של העלאת ריבית, כבר אמרנו?) הכסף נהיה יקר יותר, וחובות שהיה קל לגלגל בשנה שעברה - יהיה קשה יותר לגלגל כשהריבית עולה. מעבר לכך, כאשר שיעור ההיוון של החברות עולה אז מנגד ערך הנכסים יורד וממילא השיערוך שלהם יורד. לפעמים גם עלייה של 1% בשיעור ההיוון עשויה לכסח את שווי הנכס ב-10-15%. כאשר חברות בונות על השיערוכים האלה כדי לצמוח, זה נראה מצוין בתקופה של ריבית אפס, אבל כאשר סביבת המאקרו משתנה, הריבית כבר אינה אפס אלא מתחילה לטפס (והיא החלה לטפס בישראל ובארה"ב כזכור בשבוע שעבר הפד' הקפיץ את הריבית ב-0.5% והיא עומדת בטווח של 0.75%, ובאנגליה למחרת הריבית עלתה ל-1%) אז זה משפיע על אותם שיערוכי נדל"ן.
אז אחרי עשור של ריבית אפסית בעולם - הנה אנחנו מתעוררים למציאות חדשה של ריביות הולכות ועולות. שוק ההון צופה קדימה ומודע לכך, ולכן מוריד את מניות חברות הנדל"ן והנדל"ן המניב, ואת הממונפות הוא עשוי להוריד עוד יותר. מהי רמת מינוף סבירה? נהוג לומר שמינוף של 50-60% הוא סביר, ואילו מינוף של 70% מתחיל להיות בעייתי ומינוף של 80% הוא כבר מסוכן. מדוע? כי הוא מוציא את השליטה בפועל מדי החברה, הוא הופך אותה לפחות יציבה פיננסית, פגיעה לרוחות מבחוץ, נתונה לחסדיהם של גופי המימון (הבנקים למשל) שירצו עוד ביטחונות, או אפילו עשויים לבקש את הכסף חזרה מוקדם מהצפוי.
- מבצעי 80/20 - למה זה מצוין לחברות הנדל"ן ומדוע הבנקים לא צריכים לדאוג?
- משרד השיכון פנה לחברות בנייה זרות: "בואו לבנות בארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנה המספרים:
רק נציין כי גזית גלוב ו נורסטאר 1.3% חריגות עם תשואה חיובית גבוהה - בעקבות ההתעניינות של ישראל קנדה בחברה, והגעתם של מתעניינים ובעלי עניין נוספים, כמו רמי לוי, ועמוס לוזון. אחרת סביר שגם בהן הירידות היו באות לידי ביטוי.
- 11.ג'ו 10/05/2022 08:59הגב לתגובה זולא צריך להיות גאון כלכלי בשביל להבין שהמצב של חברות הנדל"ן לא מזהיר בלשון המעטה , מספיק להסתכל על אחוז המינוף המטורף שהחברות הגדולות יושבות עליו בין 70-86% כדי להבין שתזוזה קטנה בשווקים והחברות האלו יכולות להימחק
- 10.עידן 09/05/2022 13:46הגב לתגובה זותמיד כשיש ירידות באים הכתבים החכמים בדיעבד ואומרים שהגגיע סוף העולם. כשהמניות עלו מאה אחוז בשנה אך אחד לא דיבר על המינוף. יש עוד אספקט- בארץ יש פחות אינפלציה ופחות סכנה לריבית גבוהה. יש ברשימה חברות עם צבר פרויקטים מטורף וצםי רווח מטורך שנובע מהביקוש והמחסור בדירות ומן הסתם הוצאת הפרויקטים לפועל דורשת מינוף. הבנקים יודעים את זה ולא ימהרו להפיל את הנדלן כי זה יפיל גם אותם
- 9.אילי 09/05/2022 09:36הגב לתגובה זובתא וגוש דן מחירי הדירות וגם נדלן מסחרי עלו בעשרות אחוזים, והעלו את רווחי חברות הנדלן במאות אחוזים על ההון ומצדיקות את המינוף. ולכן הכתבה, שמציגה מינוף כמשקולת מנותקת ממשתני המפתח להצלחה בשוק. גופי ההשקעה וחברות הביטוח שקנו חברות נדלן יודעים את זה.
- 8.קש 09/05/2022 02:51הגב לתגובה זוחברות שמושקעות בתחום המשרדים ויש להם חובות גדולים יש להם סכנה קיומית
- 7.דוד 08/05/2022 23:44הגב לתגובה זומב עשיתם עם מס שבח ??
- 6.עידו 08/05/2022 20:35הגב לתגובה זוהגיע הזמן לחזור למציאות. עכשיו הגיע הזמן להוריד את המחירים.
- 5.אוהד 08/05/2022 19:11הגב לתגובה זוהמפקח על הבנקים נרדם בשמירה
- 4.אחד שיודע 08/05/2022 18:07הגב לתגובה זותוך 3 חודשים נרגיש את זה פיזי הספקתי החודש למכור את הדירה להשקעה שקניתי לפני 3 שנים בבת יםהעדםתי לצאת עכשיו מאשר למכור בפאניקה העברתי הכל לדולר בינתיים אני ב+6 אחוז
- אתה גאון 08/05/2022 21:03הגב לתגובה זוגאון
- מכרתי גם 08/05/2022 20:19הגב לתגובה זומקווה השבוע לסגור עסקת מכירה על השנייה. העברתי גם חלק לדולר. צריך להודות, היו פה שנים יפות עם רווחים יפים בנדלן עכשיו הזמן למזומן מטח או פקמ
- 3.אורן 08/05/2022 17:54הגב לתגובה זויירד עוד הרבה
- 2.אהי 08/05/2022 17:54הגב לתגובה זוהרווחים. בין אם הולכים לדירה בהנחה, לבין אלו שיפסידו וירצו לרכוש דירה כי תחושת ההחמצה היא אדירה, יצטרכו דירות. אנשים שמשלמים מיליון שח משכנתא לא רגישים לעוד 100-200 אלף שח לכל כיוון. זה אולי עשוי להרגיע משקיעים מאוד מסוימים אבל השוק, בדיוק כמו בעבר, ימשיך לעלות והרבה, ובכולם חברות הבניה יבנו את החלום הישראלי של דירה. נדל"ן היה ונשאר בישראל, המניב הטוב והיציב ביותר. מי שחכם, שיקנה עכשיו, שיש לכאורה חשש מסוים, כמו לפני הקורונה, אבל המגמה, למעלה.
- אוהד 08/05/2022 20:47הגב לתגובה זוברגע שנשמעת זעקת קבלנים המדינה רצה לעזור. חלק גדול מההלוואות הן בריבית, תשומות הבניה ומחירי הקרקע ירדו והירידה במחיר לא תגלגל כולה לצרכן.. גם בירידת מחירים הקבלנים מסודרים כל עוד אנשים מסוגלים ורוצים לקנות דירות חברות הבניה ירוויחו
- 1.אלמוג 08/05/2022 17:22הגב לתגובה זווזה לא שחברות כבר לא צריכות משרדים.הירידה היתה גדולה מידי.וסביר שהיא עדיין גדולה מידי.משקעים זה עם עם ראייה לינארית הם פשוט לא מבינים פונציות יותר מורכבות.יותר, כאלו שמשנות כיוון מעלה שנייה וסינוס כי הם לא למדו חשבון הם רק למדו לסחור בשוק. תואר זבל יש להם. הם לא חכמים.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותן במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים
מחירי הדירות תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.
המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.
על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים.
מה כדאי לבחור?
זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זאת יכולה להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדר"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה משמעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.
