שוק הנדל"ן לוהט. ניתן לראות זאת בביצועי מניות הנדל"ן, בעליית מחירים של 7.7% בשנה האחרונה, אך ניתן לראות זאת גם בנתוני בנק ישראל - שיא רודף שיא. הציבור לא מפסיק להסתער על שוק הנדל"ן והיקפי לקיחת המשכנתאות ממשיכים לשבור שיאים. יום אחד הבועה הזו תתפוצץ וזה יהיה כואב.

המשכנתא הממוצעת בחודש יולי עמדה על 954.2 אלף שקל, עלייה של 3% רק לעומת חודש יוני, אז עמדה המשכנתא הממוצעת על 928 אלף שקל - וגם זה כמובן שיא מטורף בפני עצמו לעומת השנים קודמות.

רק כדי לסבר את האוזן, המשכנתא המוצעת בשנה שעברה עמדה על 780 אלף שקל, כלומר זינוק של 22% בשנה אחת. בשנת 2019 הייתה המשכנתא הממוצעת רק 705 אלף שקל - זינוק של 35% בשנתיים.

מחיר למשתכן עזר לצעירים להוריד את היקף המשכנתאות? ממש לא - הם פשוט לקחו יותר (ואולי קנו דירה גדולה יותר ממה שהם צריכים)

בחודש יולי לקחו הצעירים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן משכנתא ממוצעת של 927 אלף שקל, בחודש יוני המשכנתא הממוצעת בתוכנית עמדה על 945 אלף. המשכנתא הממוצעת מתחילת השנה במסגרת התוכנית עומדת על 872 אלף שקל, כלומר זינוק של 8% רק בחודשים האחרונים, אבל האמת היא שזה הרבה יותר גרוע: בשנים 2019-2020 עמדה המשכנתא הממוצעת במחיר למשתכן על 571 אלף שקל, כלומר בשנה האחרונה הצעירים הגדילו את המשכנתא הממוצעת שהם לוקחים במחיר למשתכן בלא פחות מ-67%!

• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
• איך בוחרים משכנתא בתקופה של ריביות משתנות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ומה על המשקיעים? זינוק של 34% בהיקף המשכנתא שהם לוקחים

המשכנתא הממוצעת של המשקיעים בחודש יולי זינקה ל-845 אלף שקל, המשכנתא הממוצעת שלהם עומדת מתחילת השנה על 761 אלף שקל (עליה של 11% לעומת הממוצע של השנה האחרונה), וגם כאן מדובר בזינוק של 34% לעומת ממוצע רב שנתי של 629 אלף בשנים הקודמות.

מעניין לציין שעד לפני שנה המשכנתא הממוצעת של הצעירים הייתה נמוכה יותר (571 אלף שקל) מאשר של המשקיעים (629 אלף שקל). האם הסיבה לזינוק המטורף בגובה המשכנתא של הצעירים הוא הסרת מגבלת הפריים של בנק ישראל?

בנק ישראל כבר הודה שגם הוא חלק מהבעיה

בתחילת החודש הודיע בנק ישראל על צעד שמטרתו לצנן את השוק - הלוואה לכל מטרה לא תוכל לשמש עוד חלק מההון עצמי לדירה - אך צריך לזכור כי בנק ישראל הסיר את מגבלת לקיחת הפריים במשכנתאות רק לפני חצי שנה והוסיף בעצמו דלק לא קטן לזינוק האדיר במחירי הדיור, שבשנה האחרונה מסתכם כאמור בלא פחות מ-7.7%.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

לאחרונה בנק ישראל עצמו אף נאלץ להודות בכך שגם הוא אחראי לזינוק במחירים ולהסתערות חסרת התקדים של הציבור הישראלי על רכישת דירה ונטילת משכנתאות. אבל האמת היא שזה היה צפוי, הכתובת הייתה על הקיר וביקרנו את המהלך של הבנק המרכזי בזמן אמת.

כפי שהערכנו, הסרת הפריים הביאה לעלייה משמעותית בביקושים, וזאת למרות שהבנקים העלו את גובה הריביות, כי הם הרי לא פראיירים ולא יקחו על עצמם את הסיכון, ולמעשה ניטרלו את ההוזלה החודשית שהבנק ניסה לאפשר לציבור.

בשורה התחתונה? הציבור מפסיד: הוא נוטל ללא הכרה משכנתאות בהיקפים הולכים וגדלים, בריביות הולכות וגדלות. ומי מרוויח? הבנקים מרווחים, הקבלנים מרוויחים, המניות של חברות הנדל"ן חוגגות ועולות בעשרות אחוזים ואפשר לראות את זה גם בכך שבדוחות של חלק מחברות הנדל"ן שכבר דיווחו על התוצאות שלהן הן מדווחות על כך שמכרו בחצי השנה האחרונה יותר דירות (ואפילו פי 2) ממה שהן מכרו בכל השנה שעברה כולה!

היקף נטילת המשכנתאות החודשי בשיא של כל הזמנים - 11.5 מיליארד שקל

כזכור, לפני שבועיים פורסמו נתוני בנק ישראל לחודש יולי בנוגע להיקפי המשכנתאות שנוטל הציבור בכל חודש. על פי הנתונים, בחודש יולי נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 11.521 מיליארד שקלים. מדובר בזינוק של כ-76% ביחס לחודש יולי בשנה שעברה, וזאת כאשר רק בחודש יוני האחרון נשבר שיא כל הזמנים כאשר נלקחו משכנתאות בהיקף של 11.6 מיליארד שקל ובחודש שלפניו שוב נשבר השיא עם 9.47 מיליארד שקל. לפני כן השיא היה שייך לחודש הקורונה, מרץ 2020, עם 8.67 מיליארד שקל בחודש אחד.

מתחילת השנה נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 63.2 מיליארד שקל, ובהנחה שנטילת המשכנתאות תימשך בקצב דומה הרי שהציבור ייטול השנה משכנתאות בהיקף של יותר מ-100 מיליארד שקל, וזאת כשגם בשנה שעברה נשבר שיא כל הזמנים והציבור נטל משכנתאות בהיקף של יותר מ-78 מיליארד שקל.

לקריאה נוספת:

>>> שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית די פשוטה אבל גם הפסיכולוגיה משפיעה

ממוצע נטילת המשכנתאות החודשי הרב שנתי מאז שנת 2011 עומד על כ-4.8 מיליארד שקלים בחודש, והממוצע בשנתיים האחרונות עמד על כ-6.07 מיליארד שקלים בחודש - כך שגם ביחס לממוצעים הציבור ממשיך להגדיל את נטילת המשכנתאות, ואיתו כמובן - את הסיכון האישי שלו כלווה.

אגב, עד לא מזמן שיא נטילת המשכנתאות הקודם לחודש בודד היה שייך דווקא ל"חודש הקורונה" - מרץ 2020, אז נטל הציבור שיא כל הזמנים של כ-8.67 מיליארד שקל. חודש מרץ 2021 הסתכם בחודש השלישי בהיקף המשכנתאות עם סך של 8.6 מיליארד שקל. בחודש שעבר, חודש מאי, - השיא הזה נשבר עם משכנתאות בהיקף של 9.47 מיליארד שקל, וכעת הוא נשבר פעם נוספת עם 11.588 מיליארד שקל בחודש.

זינוק של 114% בפחות מעשור

מבחינת היקף לקיחת המשכנתאות, תראו את המספרים: בשנת 2012 לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 46.6 מיליארד שקל, בשנת 2013 המספר זינק ל-51.7 מיליארד שקל (עליה של 10%). בשנת 2014 נרשמה יציבות והציבור לקח משכנתאות בהיקף של 51.6 מיליארד שקל. בשנת 2015 לקח הציבור כבר 64.7 מיליארד שקל (עליה של25% בשנה). בשנת 2016 נרשמה ירידה והציבור נטל משכנתאות בהיקף של 58.9 מיליארד שקל (ירידה של 9%). בשנת 2017 נרשמה ירידה נוספת והציבור נטל משכנתאות בהיקף של 52.9 מיליארד שקל (ירידה נוספת של 10%.

אך מאז 2018 המגמה היא שוב עלייה - ובצורה משמעותית. בשנת 2018 נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 59.6 מיליארד שקל (עליה של 12%), בשנת 2019 נלקחו 67.6 מיליארד שקל (עליה של 13%), ובשנת 2020 נלקחו משכנתאות בהיקף של 78.1 מיליארד שקל (זינוק נוסף של 15.5%). 

בסך הכל - מאז 2012 ועד 2020 זינקו המשכנתאות ב-67%, ואם השנה אכן יישבר שיא נוסף של 100 מיליארד שקל, הרי שמדובר על זינוק של 114% בלקיחת משכנתאות בתוך 9 שנים.