דירה בזול: היכן נמכרה דירת 3 חדרים ב-440 אלף שקל?
Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף:
חולון
דירת קרקע 3.5 חדרים ברחוב החי"ם, שכונת תל גיבורים, 70 מ"ר, נמכרה ב-1,100,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו
נתניה
דירת 3 חדרים ברחוב מול, 80 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.25 מיליון שקל
פנטהאוז 4 חדרים, ברחוב קרליבך, 113 מ"ר מרפסת 30 מ"ר, קומה 8 מתוך 8 , עם מעלית וחניה , נמכר ב- 1.76 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון נתניה
כפר סבא
דו-משפחתי 6.5 חדרים ברחוב האגוז, 305 מ"ר (מתוכם 245 מ"ר בנוי), כולל שלוש מרפסות, חניה, מקלט, עליית גג ומזגנים, נמכר בתוך חודש ב-3,550,000 שקל. מחיר מבוקש: 3,750,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין עם מעלית ברחוב הרצל, 103 מ"ר, כוללת חניה, נמכרה בתוך חמישה חודשים ב-1,360,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,480,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס ONE
הוד השרון
דירת 4 חדרים ברחוב בית הבד, 124 מ"ר מרפסת שמש 10 מ"ר, קומה 5 מתוך 9, משופצת, עם מעלית ו-2 חניות מקורות ומחסן, נמכרה ב- 1.755 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב הצנחנים, 99 מ"ר, קומה 1 מתוך 5, משופצת עם מעלית וחניה נמכרה ב- 1.56 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב בן גוריון, 110 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.432 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב חנקין, 115 מ"ר מרפסת שמש 12 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם מעלית וחניה. נמכרה ב- 1.56 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון הוד השרון
ירושלים
דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב בר כוכבא, שכונת הגבעה הצרפתית, 110 מ"ר, נמכרה ב-1,147,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב הגדוד העברי, שכונת קטמון, 68 מ"ר, כוללת קמין ומזגן, נמכרה ב-2,075,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב הגדוד העברי, שכונת קטמון, 68 מ"ר, כוללת אזעקה, קמין ומזגן, נמכרה ב-2,075,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס חזון
חיפה
דירת 3 חדרים בקומה השביעית בבניין ברחוב מגינים, שכונת קריית אליהו, 95 מ"ר, נמכרה ב-875,000 שקל.
דירת 2.5 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב בית לחם, שכונת כרמל צרפתי, 67 מ"ר, נמכרה ב-720,000 שקל.
דירת 3.5 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב ארלוזורוב, שכונת הדר, 100 מ"ר, נמכרה ב-665,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי
באר שבע
דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב מבצע עובדה, שכונת ו' החדשה, 78 מ"ר, נמכרה ב-530,000 שקל.
דירת 4 חדרים בקומה השמינית בבניין ברחוב אליעזר שמאלי, שכונת נווה זאב, 118 מ"ר, נמכרה ב-1,059,000 שקל.
דירת 3.5 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב מקור חיים, שכונת נווה זאב, 110 מ"ר, נמכרה ב-880,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב שאול המלך, שכונה י"א, 76 מ"ר, נמכרה ב-440,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב המשחררים, שכונה י"א, 118 מ"ר, נמכרה ב-649,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס
שכירות
אשקלון
דירת 4 חדרים ברחוב שילה, 100 מ"ר מרפסת 10 מ"ר, קומה 13 מתוך 20, עם חניה, ומעלית, הושכרה ב- 4,500 שקל לחודש
העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון
נתניה
דירת 5 חדרים ברחוב בני בנימין בשכונת גלי ים, 125 מ"ר, קומה 2 מתוך 14,עם מחסן, מעלית וחניה, הושכרה ב- 4,800 שקל לחודש
- 1.שי 21/02/2015 23:11הגב לתגובה זואגב כמה עלתה שם דירה לפני עשור? 10 אלף דולר בקושי?? מה התשואה?
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
