דובאי מתקררת: מחירי הדירות יורדים לראשונה מאז הקורונה, והמלחמה פוגעת בביקוש
שוק הנדל״ן בדובאי מתחיל להצטנן לאחר זינוק חד של שנים במחירים, עם ירידה ראשונה במדדי המחירים והאטה בעסקאות, לצד היחלשות בשוק הדירות על הנייר (Off Plan)
דובאי שוק הנדל״ן של דובאי, שנחשב לאחד ממנועי הצמיחה החזקים של איחוד האמירויות בשנים האחרונות, מתחיל להראות סימני התקררות ברורים. אחרי גל עליות חריג של יותר מ-70% במחירי הדירות מאז 2020, הנתונים האחרונים מצביעים על שינוי כיוון: ירידת מחירים חודשית ראשונה מזה שנים, ירידה חדה בהיקף העסקאות והאטה בביקושים - על רקע שילוב של גורמים גיאופוליטיים, כלכליים והלך רוח משתנה בקרב משקיעים זרים.
לפי מדד מחירי הדירות של חברת הייעוץ ValuStrat, המחירי הדיור בדובאי ירדו בכ-5.9% במרץ לעומת החודש הקודם - הירידה הראשונה מאז תקופת הקורונה. אף שהרמה הנוכחית עדיין גבוהה משמעותית ביחס לשנים קודמות, מדובר בשבירה של מגמת העליות הרציפה שאפיינה את השוק מאז 2021. במונחי מחיר, המדד למעשה חוזר לרמות של לפני כחצי שנה מה שאומר שאין עדיין מחיקה של העליות, אך יש עצירה ברורה במומנטום.
במקביל, נתוני השוק מראים על היחלשות בפעילות העסקאות. לפי נתוני חברת המחקר ונתוני הנדל"ן REIDIN היקף מכירות הדירות בדובאי ירד בכ-20% במרץ לרמה של כ-37.2 מיליארד דירהם (כ-10.1 מיליארד דולר). גם מספר העסקאות ירד לכ-13 אלף, לעומת קרוב ל-16 אלף בחודש הקודם. המשמעות: לא רק המחירים מתמתנים - גם הצד השני של השוק, הביקוש בפועל, נחלש.
התמונה הזו תואמת דפוס מוכר בשווקי נדל״ן חמים בעולם: השלב הראשון של התקררות אינו מגיע דרך קריסת מחירים, אלא דרך ירידה בנפח העסקאות. קונים הופכים זהירים יותר, מוכרים נדרשים להוריד ציפיות, והפער בין מחיר מבוקש למחיר בפועל מתחיל להתרחב.
- דובאי מגבילה חברות תעופה זרות לטיסה אחת ביום
- טס לדובאי עם הבן, תבע את ישראכרט - והשופט הכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שוק האוף-פלאן נכנס למוקד
אחד האזורים הרגישים ביותר הוא שוק האוף-פלאן דירות הנמכרות לפני השלמת הבנייה, ולעיתים עוד בשלב התכנון. מדובר בכ-70%–75% מהשוק בדובאי. לפי REIDIN, מכירות בתחום זה ירדו בכ-13% במרץ. מאחר שמדובר בשוק שמבוסס במידה רבה על ציפיות עתידיות ואמון מתמשך, הוא נחשב למדד מוקדם לשינויי סנטימנט. שוק זה כבר חווה בעבר זעזועים חריפים, בעיקר במשבר 2009, אז קריסת פרויקטים והאטה חדה הובילו ללחץ פיננסי משמעותי על יזמים ומערכת האשראי המקומית. לכן, גם כיום משקיעים ומוסדות פיננסיים עוקבים אחריו בזהירות מוגברת. הסיבה המרכזית לבלימה הנוכחית נעוצה בשילוב של מתיחות גיאופוליטית אזורית והאטה מסוימת בזרימת ההון הזר.
לפי ניתוחים של גופים בינלאומיים, בהם קרן המטבע הבינלאומית וגורמי מחקר נדל״ן גלובליים, שווקים תלויי הון זר רגישים במיוחד לשינויי סיכון אזוריים. במקרה של דובאי, החשש מהסלמה אזורית והמשך חוסר יציבות במזרח התיכון משפיע על תפיסת הסיכון של משקיעים. לצד זאת, גם שוקי נדל״ן בינלאומיים אחרים שהציגו עליות חדות לאחר הקורונה - בהם ערים בארה״ב, קנדה ובריטניה שהחלו להראות בשנה האחרונה התמתנות, על רקע עליית ריביות גלובלית והקשחת תנאי מימון.
לא קריסה, אלא קיץ חלש יותר
עם זאת, בשלב זה בענף מדגישים כי אין מדובר בקריסה. להיפך - דובאי עדיין נהנית ממעמד של מרכז פיננסי ותיירותי אזורי, עם יתרונות מבניים מובהקים: מדיניות מס אגרסיבית, זרימת הון בינלאומית, והמשך הגירה של בעלי הון ויזמים. יזמי נדל״ן גדולים, בהם קבוצות כמו Emaar ו-Azizi ממשיכים להשיק פרויקטים חדשים ואף מציעים תנאי מימון גמישים יותר, בניסיון לשמר את רמת הביקוש. חלק מהחברות אף מדווחות על התאוששות חלקית במנייתן לאחר הירידות האחרונות – סימן לכך שהשוק עדיין מתמחר תרחיש של האטה מתונה ולא משבר עמוק. גם גורמים בשוק מציינים כי חלק מהירידה בפעילות במרץ הושפע מגורמים עונתיים, בהם חגים אזוריים ותנאי מזג אוויר חריגים, אך אלה אינם מסבירים לבדם את מלוא השינוי במגמה.
- דירה בהנחה במזכרת בתיה: 427 דירות בהגרלה - כמה באמת תחסכו?
- שדה נדל"ן בדרך לעסקה ביוסטון: מבנה מגורים ב-168 מיליון דולר וצפי לרווח של 200 מיליון
- תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
- מה עדיף - לקנות דירה או לשכור דירה? בדיקה
במבט קדימה, התחזית בשוק נעה בין שני תרחישים: תרחיש אופטימי של "קירור בריא" לאחר שנים של עליות חדות, מול תרחיש של האטה ממושכת יותר, אם התנאים הגיאופוליטיים והפיננסיים באזור ימשיכו להכביד על זרימת ההון. כך או כך, אחרי שנים שבהן דובאי שימשה סמל לעליות כמעט רציפות בשוק הנדל״ן העולמי, נראה כי השוק נכנס לשלב חדש – פחות אופורי, יותר זהיר, ותלוי הרבה יותר בגורמים חיצוניים מאשר בעבר.
