נכנסים למו"מ על רכישת דירה? 12 כלים להורדת המחיר

רו"ח שי באטון מגיש 12 פעולות שיקלו עליכם ביצירת "קרקע נוחה" להצעת מחיר נמוכה ממה שדורשים מכם בדרך לרכישת נכס נדל"ן
שי באטון |

פסח זו תקופה של התחדשות ומתאפיינת במעברי וחיפושי דירה. אם הינכם מתכוננים להשקיע בנדל"ן או רכשתם דירה, בוודאי כבר יצא לכם להשתמש בטכניקה הנפוצה ביותר של משא ומתן, כאשר הינכם נותנים הצעת מחיר: להציע תמיד פחות ממה שהיית מוכן לשלם, נכון?... ובכן, זוהי התחלה טובה.

אם אתם רגע לפני המו"מ ובכלל, מתכוונים בעתיד הלא רחוק להכנס למשא ומתן לקראת רכישת נכס - אנו מציעים לכם כאן כמה טכניקות חדשות שיאפשרו לכם "לצאת מנצחים" ולהרוויח בגדול:

מחיר ש"חשבו עליו"

הציעו מחיר "משונה", נניח כמו 145,568 דולר... זה נותן את הרושם שאתם יודעים משהו שהמוכר לא, ושיש סיבה טובה שנתת דווקא את המחיר הזה.

"דברו חלש" או בשפת העם - "שחקו את האידיוטים" ושאלו שאלות רבות. דבר לאט, בקשו עזרה ולעולם אל תחשופו את ניסיונך בשוק הנדל"ן. מוכרים יפחדו להתפשר, אם הם ירגישו שמישהו חכם ומנוסה בנדל"ן מנסה "לכופף" או לנצל אותם.

אתם לא יכול להחליט לבד

נסו את טכניקת "הסמכות המוגבלת". אמרו למשל: "עליי לבדוק עם אשתי". קל יותר למוכרים לקבל את העובדה שאינכם יכולים לעשות משהו, מאשר העובדה שאינך רוצה.

מישהו עשה את זה קודם - השתמשו בתקדימים כגון "אבא שלי קנה את הבית שלו בדרך הזו". אם ההצעה הינה בלתי-שגרתית, מוכרים ירגישו בנוח יותר לדעת שמישהו השתמש בדרך זו בעבר לביצוע עסקה.

דאגו שגם למוכר יהיו ניצחונות - בקשו דברים שאינכם זקוקים להם. זה נותן למוכר לנצח ולזכות במספר וויתורים מצדך במהלך המו"מ. אם תוכל לאחר-מכן לומר "לדעתי אני לא ממש צריך את המזגן הזה, אם אוכל לקבל את המחיר שאני רוצה..." יש לך סיכויים גבוהים יותר לקבל את המחיר שאתה רוצה.

תנו למוכר לדרבן אתכם - נסה להיראות ספקנים. אמרו למשל, "לגבי נקודה זו -ובכן, אני לא יודע...". זה יגרום למוכר לחפש דרכים על מנת לדרבן אתכם, ולגרום לו להרגיש שזכה במשהו לאחר שתיישבו את הנקודה.

ההצעה שלך מפיו של המוכר

תגרמו להצעה שלכם להיראות בעצם כהצעה של המוכר. "האם אתה בעצם אומר שאתה רוצה מקדמה יותר גבוהה? אין לי בעיה לעשות זאת בדרך שלך. אני רק צריך..."

השיגו כמה שיותר "כנים" (הרבה מילות "כן") לפני שאתם מציעים הצעה: "מה אם אני אשלם את המחיר שאתה רוצה, אבל בתנאים שלי? האם זה יתאים לך?". גם עם ביצתם מעט שינויים, יהיה קשה למוכר להגיד לא להצעה שהוא פחות או יותר כבר הסכים לה.

צפיחית בדבש - הרעיפו מחמאות. מחמאות הוכיחו את עצמן כשוות כמה אלפי דולרים במו"מ על נדל"ן... זוהי בדיחה כמובן, אבל אם המוכר יחבב אותך, סביר להניח שתשיג עסקה טובה יותר.

השאירו את המחלוקות לסוף - דלגו על הנקודות הבעייתיות במו"מ, ותחזרו אליהן לאחר מכן. הסכימו על כל נקודה שאין עליה מחלוקת קודם. זה ייתן למוכר הרגשה כאילו הנכס כבר עומד להימכר, ויהיה לו קשה לאבד את העיסקה בגלל נקודה או שתיים שאותה אתם "צריכים לפי התנאים שלכם".

הזמן לא תמיד פועל לרעתכם - לעתים כדאי למשוך את הזמן בעת מו"מ על עסקת נדל"ן. מדוע? תאר לך שאתה רוצה לקנות מכונית, ואתה מעוניין להשיג את המחיר הטוב ביותר. האם אתה סבור שתקבל את המחיר הטוב ביותר לאחר שתי דקות עם איש המכירות? תן לו להשקיע שעתיים בלהראות לך את כל המכוניות, והוא כבר יתחנן בפני המנהל שלו שיאשר לו את המחיר שאתה מבקש... אותו הדבר נכון גם לגבי עסקאות נדל"ן.

הזכירו למוכר את הזמן, שיבחין כמה זמן הוא כבר השקיע בכם. כדי לעשות זאת בנימוס, הגידו משהו כמו: "תראה, אף אחד משנינו לא רוצה לאבד את הזמן שהשקענו בעסקה הזו ולהתחיל הכל מחדש, אז מה דעתך ש...." ואז תציע וויתור קטן. המוכר יבין פתאום שהוא עלול להפסיד את כל הזמן שהשקיע בעסקה לחינם. המילים "להתחיל הכל מחדש", עלולות אף להפחיד אותו. אתם מביימים את הסצינה ומציעים לו דרך מילוט. זוהי גישה שהינה בלתי-תוקפנית, אם היא נעשית כראוי. עליכם לומר: "אף אחד משנינו...", כדי ליצור אמפתיה ותחושה ששניכם באותה סירה.

לסיכום: אתם עשויים להשקיע זמן רב באיתור נכסים זולים. זוהי התחלה טובה גם כן. ברם, כישורי מו"מ טובים עשויים להפוך כל נכס לזול. אז מדוע שלא תשקיע מעט זמן בלימוד רזי הצעת המחיר על נדל"ן?

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
בנק אש. ניר צוק, שמוליק האוזר יו"ר ויובל אלוני מנכ"ל (קרדיט: גדי סיארה)בנק אש. ניר צוק, שמוליק האוזר יו"ר ויובל אלוני מנכ"ל (קרדיט: גדי סיארה)
פרשנות

בנק אש עומד להיכשל - הנה הסיבות

רעש גדול בהשקה היום, אבל לבנק אש של ניר צוק אין בשורה אמיתית; הלוואי והוא היה מייצר תחרות אמיתית. זה יכול להשתנות בעתיד, בינתיים הוא צל חיוור של ההבטחות 

מנדי הניג |

בנק אש היה אמור להביא בשורה לצרכנים. זה לא קרה. אולי זה יקרה בהמשך. אבל הוא בזבז תחמושת על השקה של מוצר נחות ביחס למוצר של הבנקים הגדולים. הסיכוי שיעברו אליו מסה גדולה של אנשים הוא נמוך מאוד. זה עומד מהבחינה הזו להיות כישלון, אבל הוא בהחלט יכול לייצר ערך לקהלים מסוימים שיפתחו חשבון משני לצד חשבון ראשי בבנק המסורתי שלהם.  

 הבנק החדש מציע מודל של חלוקת רווחים ושקיפות עם הלקוחות. אך אין בו משכנתאות, אין בו פעילות של ניירות ערך והוא חסר בשירותים בנקאיים נוספים כמו המרת מט"ח, אפשרות להיות במינוס ועוד. התוצאה: מוצר חלקי שקשה לראותו הופך לחשבון הראשי של הישראלים

הבנק שהוקם על ידי ניר צוק ויובל אלוני, יצא לדרך כמעט שלוש שנים לאחר שקיבל רישיון מבנק ישראל. באירוע ההשקה, הציגו המייסדים מודל של "חלוקה שווה": 50% מהכנסות הריבית על כספי העו"ש יחזרו ישירות ללקוחות, לצד התחייבות מוחלטת שלא לגבות עמלות עו"ש או דמי מנוי.

המרווח הבנקאי עצום, מסבירים מנהלי הבנק וטוענים שהם רוצים לחלוק אותו עם הלקוחות בצורה הוגנת ושקופה. הבנק יהיה כמעט אוטונומי לחלוטין וכמות העובדים בו מעטה - כ-70 לכל היותר. זה אומר שהבנק עשוי להיות עם נקודת איזון סבירה, וכלכלית הוא יצליח, אך מבחינת הצלחה ציבורית - זה לא נראה באופק. 


ומה כן הבנק יציע? שירותי עו"ש בסיסיים, פיקדונות ואשראי בלבד.  הציבור הישראלי אמנם מתלונן לא פעם על עמלות גבוהות ומתסכלות של הבנקים. הציבור גם ממש לא אוהב את הבנקים, אבל הוא בוטח בהם והם נותנים לו יריעה מלאה לצרכים שלו. מה שמחזיק את רוב הלקוחות בבנקים הגדולים הוא תחושת הביטחון העמוקה, המעטפת המלאה והמקיפה של שירותים – החל מהלוואות, משכנתאות, דרך מסחר בניירות ערך מתקדם ועד פתרונות השקעה מגוונים; אשראי גמיש ומט"ח זמין  והנוחות שבקבלת הכל תחת קורת גג אחת, ללא צורך בקפיצות בין פלטפורמות. אחרת, כבר מזמן היתה נהירה לבנק ירושלים שנותן את הריבית הטובה ביותר על פיקדונות. זה לא קורה כי אנשים לא רוצים להעביר לחשבון פיקדון סכום מסוים ולנהל מעין שני חשבונות. הם רוצים את הכל במקום אחד. 

אמיר ירון נגיד בנק ישראל
צילום: ליאת מנדל

הנגיד: "פועל להעביר את הכוח מהבנקים לציבור" - האומנם?

פרופ' אמיר ירון מתעתע בציבור - מדבר על החלשת הבנקים, בפועל הוא רק חיזק אותם ופגע בציבור; האם 10 מיליונים איש אנונימיים פחות חשובים מעשרות החברים והמכרים של הנגיד במערכת הבנקאית? בסוף הכל אישי

מנדי הניג |

הבנקים חזקים - הציבור חלש. אין מספיק תחרות, והבנקים מצפצפים עלינו - אפס על ריבית עו"ש ביתרת זכות, 12.2% על ריבית עו"ש ביתרת חובה. הנגיד ובנק ישראל מסבירים לנו שהם עושים הכל כדי לשנות את זה - הם מסבירים את זה כבר שנים, אבל שום דבר לא השתנה למעט דבר אחד - הרווחים של הבנקים. הם שוברים מדי שנה שיאים. על חשבוננו.

וכך מגיע היום הנגיד, פרופ' אמיר ירון לכנס על תמורות בשוק האשראי הקמעונאי ומסביר על הפעולות של הבנק, ההצלחות, הכיוון קדימה. אפשר להתרשם, וננסה להיות עדינים שהנגיד לא ממש מבין את הסיטואציה או מנסה לייצר נרטיב שגוי בעם. האמת היא שהאחריות עליו והוא לא שינה את יחסי הכוחות בין הבנקים לציבור - אפילו ההיפך. בתקופתו הבנקים הפכו לחזקים עוד יותר. הוא זה שאשם במצב לצד צמרת בנק ישראל שהמוני ישראלים לא מקבלים ריבית על העו"ש וזו רק דוגמה. מאות סעיפים של עמלות מיותרות ויקרות לצד ניצול ועושק של ציבור הדיוט, מטשטשים את היכולת לבדוק ולהבין על מה הציבור משלם. בנק ישראל יכול בלחיצת כפתור לפתור את הבעיה. הוא מדבר גבוה על הרצון לשמור על עצמאיות הבנקים - אם בעולם המערבי עושים כך, גם אצלנו אפשר, כשנזכיר לנגיד שאצלנו השוק לא תחרותי ולכן רגולטור יכול וצריך להתערב.

אבל זה לא האינטרס של הנגיד. הוא רוצה ללכת לישון כל לילה כשהוא רגוע לחלוטין שאין שום סכנה ליציבות הבנקים והדרך לעשות זאת היא לפטם אותם ברווחים. הנגיד הוא המנכ"ל על של הבנקים. הוא קובע את הרווחים שלהם דרך המרווחים על הבנקים, דרך עמלות, דרך קביעת התחרות, דרך קביעת מבנה השוק המקומי, השחקנים בו ותעריפי העמלות והריביות. כשהוא רואה שהריבית היא אפס, והוא מדבר על כך שהוא משנה את יחסי הכוחות בין הבנקים לבין הציבור, מצופה שיורה על ריבית על העו"ש. הבנקים ירוויחו במקום 16% על ההון "רק" 14% (הם בתשואות שיא על ההון). מספיק שהבנקים ישלמו כ-2.5%-3% על העו"ש כדי לשנות משמעותית לובה את המאזן כוחות בין בנקים לציבור - הוא בוחר לא לעשות זאת. למה לריב עם החברים שלך? 10 מיליון איש הם אנונימיים בלי שמות, אבל את עשרות הבכירים במערכת הבנקאית הוא מכיר אישית. 

אז הנה דברי הנגיד, איכשהו הם לא ממש מתחברים למציאות - "הצעדים השונים שאנו נוקטים מהווים מהלך סדור שמטרתו לייצר שוק אשראי תחרותי, מגוון וחדשני בו הכוח עובר לצד של הצרכן וכושר המיקוח שלו מול ספקי האשראי השונים, מתעצם. אנחנו פועלים כדי להעביר את הכוח מספקי האשראי והבנקים לציבור הלווים. הדרך לכך נשענת על שני צירים מרכזיים.

"הציר הראשון עוסק בהעצמת כוחו של הצרכן ביחס למידע הפיננסי שלו. בעידן המודרני, מידע הוא אחד הנכסים החשובים ביותר. הוא מאפשר לגופים פיננסיים להבין את צורכי הלקוח, להעריך סיכונים בצורה מיטבית, להציע מוצרים מותאמים ולפעול בסביבה תחרותית והוגנת יותר.