איך לקנות קרקע בשליש מחיר בשכונת המשתלה?
נתנאל מניבים זכתה במכרז 'דירה להשכיר' של רשות מקרקעי ישראל ודירה להשכיר, לרכישת זכויות חכירה במגרשים במתחם המשתלה בתל אביב. הפרויקט, הכולל 36 יחידות דיור, יוקם במסגרת תוכנית לשכירות ארוכת טווח ויכלול גם דירות למכירה בשוק החופשי.
חלוקת הדירות
מתוך 36 הדירות, 11 יחידות ייועדו למכירה בשוק החופשי, ו-25 הדירות הנותרות יושכרו לתקופה של לפחות 20 שנה. 25% מהדירות להשכרה יהיו במחיר מפוקח ויועברו לזכאים על פי קריטריונים שנקבעו במכרז, בעוד שהשאר יושכרו בשוק החופשי. מועד סיום בניית הפרויקט נקבע ל-60 חודשים ממועד הזכייה במכרז, כאשר החברה תהיה רשאית, בסיום תקופת ההשכרה, למכור את זכויותיה בדירות או במתחם כולו.
תמורת הזכייה במכרז - הנחה משמעותית
החברה תשלם עבור זכויות החכירה סך של כ-15.5 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, עבור מרכיב הקרקע בלבד, בנוסף להוצאות פיתוח בסך כ-900 אלף ש"ח. התשלומים ישולמו בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו במכרז – 30% מהתמורה לאחר 90 ימים , והשאר ישולם על פני 24 חודשים. את המימון להקמת הפרויקט תשיג החברה ממקורות עצמיים או באמצעות מימון חיצוני ממוסדות פיננסיים.
ומכאן שבסה"כ תשלם נתנאל על הקרקע והפיתוח 16.4 מיליון שקל, עלות קרקע של 450 אלף שקל לדירה. כמובן שיש עלויות נוספות - הקמת הבניינים, מסים ורווח יזמי, אך באזורי הביקוש עלות הקרקע מהווה מעל 50% מהעלות הכוללת. המחיר הכלכלי של קרקע ליחידית דיור במשתלה הוא במינימום 1.3-1.6 מיליון שקל. נתנאל מקבלת הטבה ענקית מהמדינה בזכות הייעוד של חלק מהדירות לדיור להשכרה ארוכת טווח. אבל חשוב להדגיש - כ-11 דירות ימכרו בשוק החופשי, כ-20 דירות יושכרו במחיר מלא בשוק החופשי ו-5 דירות בלבד יינתנו במחיר מפוקח.
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- הממשלה קוראת ליזמי הנדל”ן: הגישו פרויקטים עם לפחות 10 דירות להשכרה לטובת נפגעי ‘עם כלביא’
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשביל 5 דירות בהנחה, משרד השיכון והבינוי מוכן לתת הנחת ענק לנתנאל. נתנאל תצליח לבנות דירות בהנחה משמעותית בשל ההנחה בקרקע ובזכות רווח היזמות. היא בעצם תצליח לבנות דירות בהנחה משוקללת של לפחות 25%-30% מהערך האמיתי- הכלכלי של הדירות.
רווח כזה שמחולק ב-20 שנה שקול לכ-1.2-1.5% לפחות בשנה הוא הפיצוי על שכר דירה מעט נמוך על מספר קטן של דירות. בהינתן שהחברה מוכרת 11 דירות מתוך 36 ו-20 דירות היא משכירה במחיר מלא, יש כאן רווח כפול לנתנאל. זו עסקה טובה לנתנאל, זו לא עסקה טובה למדינה.
- 1.מישהו מגרז את גלגלי השינים (ל"ת)הומלס 14/02/2025 09:50הגב לתגובה זו
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
