"שכונת העשירים של חיפה": מי יכול לקנות וילה בדניה בשמונה ספרות?
נתחיל מהסוף. מה הייתם אומרים אם היינו מספרים לכם בתחילת 2020, שבשתי עסקאות שנעשו בשכונות דניה בחיפה ביולי 2024, נמכרו שתי וילות במחירים של 6.6 מיליון שקל ו-10.1 מיליון שקל? כנראה שאף אחד מכם לא היה מאמין. אבל זו המציאות החדשה ב"שכונת העשירים" של חיפה והאזור.
שבדיה, חוף השנהב או פינלנד. כל רחוב - הצגה. דניה (גוגל מאפס)
חיפה נמצאת בתקופה פחות סימפטית. אפשר להניח מה יקרה בחודש אוקטובר, שנה לטבח וההסלמה במלחמה, כשבכל יום (גם בדניה) מופעלות אזעקות. המציאות הזאת לא פוסחת על וילות היוקרה בהרצליה פיתוח, אז למה שתדלג על חיפה?
וילה ישנה בכמעט 5 מיליון שקל
גם את תצאו מרחובות משה סנה וחוף השנהב, שם נעשו שתי העסקאות האלה, תגלו שיש עוד עסקאות דומות. בחודש מאי השנה נמכרה וילה ישנה יחסית, בת 21, ברחוב הולנד – במחיר של 4.9 מיליון שקל. לא רחוק מאותה וילה, ממש בהמשך הרחוב, נמכרה וילה ישנה שנבנתה בשנות השבעים במחיר של 4.79 מיליון שקל. כן, זה מחיר הבסיס לוילות הישנות של השכונה החיפאית. ברחוב שבדיה, נמכרה כאן באוגוסט אשתקד וילה ישנה על שטח של דונם במחיר של 6.35 מיליון שקל. יש כאן עוד לא מעט עסקאות שנעות בין 4.5 ל-5 מיליון שקל.
כלומר, אם תרצו וילה ישנה בשטח לא גדול, זה המחיר שתשלמו. תרצו וילה ישנה עם שטח גדול או וילה חדשה על שטח קטן יותר, סביר להניח שתשלמו לפחות 6 מיליון שקל. בתחילת שנת 2022, בשיא פריחת הנדל"ן וממש לפני העלאת הריבית, נעשו 2 עסקאות בשכונה שהבהירו לאן הרוח נושבת: ברחוב ליבריה נמכרה וילה על קרקע של 290 מ"ר ב-11.5 מיליון שקל. ברחוב מאנציני נמכרה וילה חדשה על שטח של כמעט 400 מ"ר ב-11.43 מיליון.
- לפידות קפיטל: גידול רבעוני של 22% ברווח הנקי ל-61 מיליון שקל
- גם תושבי דניה יודעים: הנזק האמיתי מהרחבת השכונה הוא לא החשש משריפה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על המחיר למ"ר קשה לדבר כאן. כבר הסברנו לכם בעבר שההשוואה שעושים בין צמודי קרקע, גם אם באותה שכונה, לא יכולה להיות מדויקת. כשאתם מסתכלים על נתונים יבשים ברשות המסים, אתם עלולים להיבהל, לא מבינים מדוע וילה אחת בשטח של 300 מ"ר עולה יותר מאחת בשטח של חצי דונם. אבל מה אם היינו מספרים לכם שוילה אחת שנמכרה כאן כוללת בריכה ורמת גימור גבוהה, עם שטח של 200 מ"ר בנוי בשתי קומות, והשנייה - וילה נטושה של 140 מ"ר בנוי בשתי קומות ללא זכויות בנייה נוספות?
כשמסתכלים על צמודי קרקע, צריך להשוות תפוזים לתפוזים. אותו רחוב, דו משפחתי עם תכונות זהות. אפשר להקיש ממה שקורה במכירת דירות רגילות. נתקלנו בעבר במקרים שבהם אנשים רצו לרכוש דירה רגילה ותהו מדוע המוכר דורש 150 אלף שקל יותר מאשר השכן ממול. כשפתחו את המרפסת, הם גילו נוף רגיל למדי, מרפסת קטנה יותר ולא הבינו מה רוצה המוכר. אבל בנדל"ן, כמו בעסקים, אין שניצל חינם. אם נדמה לכם שהדשא של השכן ירוק יותר, גשו להציץ. יכול להיות שבית הקברות מחכה לו ממש מתחת למרפסת. כמעט לכל עסקה יש הסבר הגיוני.
46% בחמש שנים? הגיוני
מחירי צמודי הקרקע הישנים בשכונה עלו בארבע השנים האחרונות במיליון וחצי שקל בערך. וילה ממוצעת שנמכרה אז ב-3.2 מיליון שקל תימכר היום ב-4.7 מיליון שקל. יש כמובן יוצאים מהכלל, אבל עלייה של 46% במקרה הזה, די משקפת את מה שקורה בשוק הישראלי והגיונית. מחירי הנדל"ן בישראל עולים ב-10% בממוצע בערך בעשור האחרון ולדניה יש ביקוש גבוה מאוד. אם אין לכם בעיה לטפס בעליות ולהוציא אוויר בירידות, וקצת כסף מיותר בחשבון, זה המקום בשבילכם.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
6.6 מיליון שקל. מראה אופייני ברחוב משה סנה בחיפה (גוגל מאפס)
כבר סיפרנו כאן בעבר את הבדיחה החיפאית הידועה, שדניה כל כך יקרה, עד כדי כך שאפילו חזירי הבר לא מתקרבים אליה. בדקנו את מחירי הדירות, ויש כאן מצב שונה מרוב השכונות שאתם מכירים בישראל: יש מיעוט עסקאות כאלה, כי מדובר בשכונה שמגיע אליה בעיקר פלח שרוצה צמוד קרקע. ובכל זאת, בבנייני היוקרה מצאנו עסקאות שנעות בין 26-28 אלף שקל למ"ר. כלומר, 3 מיליון שקל, אולי מעט יותר, לעסקה ממוצעת.
עסקאות אחרונות בשכונת דניה:
משה סנה 8, צמוד קרקע על שטח 290 מ"ר, 7 חדרים – 6.6 מיליון שקל.
חוף השנהב 7, צמוד קרקע על שטח 360 מ"ר, 7 חדרים – 10.1 מיליון שקל.
שופמן גרשון 39, וילה בשטח 212 מ"ר, 6 חדרים – 3.93 מיליון שקל.
שלונסקי 59, וילה בשטח 210 מ"ר, 6 חדרים – 5 מיליון שקל.
- 18.ניגירי 18/10/2024 14:51הגב לתגובה זורק אלה מהנדסת חשמל מהטכניון . לבריאות
- 17.בפנים בעיה ירידות עליות מסובך ואין הצדקה למחירים 17/10/2024 09:26הגב לתגובה זובפנים בעיה ירידות עליות מסובך ואין הצדקה למחירים
- 16.בפנים בעיה ירידות עליות מסובך ואין הצדקה למחירים 17/10/2024 09:26הגב לתגובה זובפנים בעיה ירידות עליות מסובך ואין הצדקה למחירים
- 15.רז 16/10/2024 14:15הגב לתגובה זועסקנים, מלווים בריבית וירקנים.
- 14.Lully 16/10/2024 03:13הגב לתגובה זוCITY That's the Dhort Dtory Of this NEiGHBOURHOOD OH YAH
- 13.גדי 15/10/2024 22:21הגב לתגובה זוולא לגור על הר שרחוק מאוד מהים היפה והמדהים של חיפה
- 12.גל 15/10/2024 12:05הגב לתגובה זולפני שלושה עשורים אולי דניה היתה נחשבת שכונה טובה מאז הגיעו כל מיני בינוניים ומטה והשכונה ירדה ברמה. רק לצאת מהשכונה בבוקר זה חצי שעה, ארנונה בשמים בלי סיבה, מלוכלך, שריפות.. אין שום טוב חוץ מהרפיוטשיין של לפני עשורים
- 11.אוריה 15/10/2024 12:02הגב לתגובה זואבל ירשתי הוילה מסבתא זל שמתה על הביתה
- 10.להראות דוגמא 15/10/2024 11:58הגב לתגובה זוהצעד הכלכלי בעדיפות עליונה לקצץ במשרות שרים !!!! צריך בממשלה 5 שרים בלבד !!!!! להקפיא את כל הכספים שיוצאות לטובת ריפוד השותפות בקואליציה . אין העברת כספים לטובת הסכמים קואליציוניים!!!!!!! לקצץ בנסיעות לחו״ל !!!!!! אין הוצאות לחברי הממשלה בלי אישור נגיד בנק ישראל !!!! לכל חמישה חברי כנסת רכב צמוד אחד!!!!! בקיצור משטר חירום בהוצאות הממשלה
- כגן 16/10/2024 14:17הגב לתגובה זואתה מבין שגם כספים שהולכים לתשתיות, חינוך ותרבות הם תחת מה שקרוי "הסכמים קואליציונים" או שתקשורת התבהלה שיבשה אותך סופית?
- ערן 15/10/2024 12:03הגב לתגובה זוהבנאדם רואה את מחירי הדירות מטפסים ואין לו מה לעשות
- 9.שטויות 15/10/2024 09:40הגב לתגובה זולא מעניין
- 8.אלחנן 15/10/2024 09:19הגב לתגובה זוהבעיה שיש פראיירים בישראל
- יצחק 15/10/2024 12:09הגב לתגובה זודירת קבלן בנייה רווייה על רכס הכרמל עולה 2.25 + העברה+עו"ד+תיווך וארונות וציוד עוד 150 סה"כ 2.5 מ ₪ ברור שוילה צריכה לעלות כפול. מאז תחילת המלחמה היו 7 אזעקות ואף נפילה מלבד שברי יירוט. לא "איזור מוכה טילים".
- 5 מליון לדומ"ש לבודד על דונם רוצים הרבה יותר (ל"ת)מאירקסי 24/10/2024 09:01
- למה ככה איפה אתה גר בהדר??? (ל"ת)ניסים שמעוני 15/10/2024 12:02הגב לתגובה זו
- 7.אורטל 15/10/2024 08:50הגב לתגובה זודניה אבל לא הייתי ממליצה לקנות במחירים האלה הם מגזימים ממש
- אורטל ומורטל 15/10/2024 09:41הגב לתגובה זותספרי לנו משהו יותר מעניין
- 6.גוסטבו 15/10/2024 08:38הגב לתגובה זועל דונם ושש מאות 7.4 מליון...נושקת לטירת הכרמל..
- 5.ניסן 15/10/2024 08:35הגב לתגובה זומחירים זולים תזואה טובה שוכרים קצת בעייתים ועדיין
- רז 16/10/2024 14:18הגב לתגובה זועם דירות שמגיעים אליהן שוכרים בעיתיים.
- 4.שם שמו 15/10/2024 08:20הגב לתגובה זואם היינו אומרים לכם שאפשר למשכן את הנשמה לשים 10 מליון ולקבל טילים על הראש?
- 3.נתנאל 15/10/2024 07:40הגב לתגובה זושכונה יוקרתית נכון אבל לא שווה את המחיר לדעתי 6-7 מ על וילה ישנה חחחח למה מה זה תל אביב הירקון??
- 2.רפי 15/10/2024 07:22הגב לתגובה זולא שכונה שבאמת אפשר לקנות בה בית
- 1.יעקב 15/10/2024 07:13הגב לתגובה זובאם המושבות בפתח תקווה אתה מוצא דירות במחירים לא רחוקים מאלה.
- אתה צודק לך תשלם 12 מיליון על בית זה מה שיקרה בקרוב (ל"ת)עדנן 15/10/2024 08:38הגב לתגובה זו
- פנסי 15/10/2024 11:17מי ישלם ?? לכמה אנשים יהיו סכומים כאלה ??
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
