"50% בארבע שנים": כמה עולה בית בקריית אתא ולמה נרשמה קפיצה באזור?
קריית אתא הפכה החודשים האחרונים למוקד עלייה לרגל עבור היזמים. בזמן שהמלחמה בצפון נמשכת, והיזמים נוטים לגשת למכרזים בדרום, קריית אתא, שאמנם לא ספגה מטחים כבדים עד כה אך עדיין נחשבת לעיר צפונית, הצליחה לסגור מכרז מוצלח עם 726 יחידות דיור, בו זכו היזמים עמרם אברהם (478 יח"ד) ושטירון השקעות (248 יח"ד).
הזכיה במכרז היא חשובה מאין כמוה, משום שבמכרזים אחרים שנעשו בתחילת המלחמה - השיווק נכשל בעקבות חוסר הודאות של היזמים, שהשאירו חלק מהקרקעות ריקות. בצפון העיר אמורות להיבנות בדרגה כ-11 אלף יחידות דיור, אבל יש גם תכנון לגבי דרום העיר – שם הצליחו שתי החברות לזכות בקרקעות, שהוצאות הפיתוח שלהן נאמדות בין 43 מיליון שקל למגרש הקטן ל-86 במגרש הגדול. עמרם אברהם זכתה בקרקע בסכום של 88.18 מיליון שקל, כשהשומה עמדה על 98 מיליון שקל. ההצעה הבאה הייתה בפער ניכר אחריה – כ-50 מיליון שקל בלבד. כלומר, עמרם הייתה יכולה לזכות בקרקע גם אם הייתה מציעה 30 מיליון שקל פחות. שטירון זכתה בקרקע כשהייתה ההצעה השנייה בגובהה, 26.55 מיליון שקל, ככל הנראה משום שהשתיים התחרו על שתי הקרקעות.
מאז תחילת 2024 המכרזים של רמ"י נמצאים במגמת התאוששות וככל שהזמן חלף, גם קרובים מאוד למחירי השומה. ממש לפני המלחמה שווק מתחם ובו 1,386 יחידות דיור, כשבחודשים האחרונים זכו המכרזים בצפון להצלחה ובהם שווקו מעל 1,500 יחידות דיור. המחירים ליחידה קרקע בכל המכרזים האחרונים נעו בין 250-300 אלף שקל, נמוך משמעותית מתקופות השיא וגם בהשוואה למכרז הנוכחי. בשל ההצעה הגבוהה יחסית, עמרם רכשה את הקרקע והפיתוח תמורת כ-364 אלף שקל ליחידות דיור ושטירון במחיר של כ-280 אלף שקל.
קריית אתא שונה מאוד מכל מה שהכרתם בעבר – המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-14 אלף שקל למ"ר, כשמחירי דירות 4 חדרים גבוהים יותר ומתקרבים לכיוון 17 אלף שקל למ"ר – כלומר 1.7-1.8 מיליון שקל לדירה סטנדרטית. הקפיצה הגדולה הייתה ב-2021 ו-2022, אבל אפשר לומר שבעשור האחרון, המחירים עולים בקצב דומה לרמת המחירים הממוצעת בישראל. קריית אתא חצתה את רף ה-1.5 מיליון שקל כבר בשנה שעברה, ודירה ממוצעת נעה סביב 1.55 מיליון שקל. בשנת 2020 עמד המחיר הממוצע של דירה סביב 1.15-1.2 מיליון שקל – ללמד על הקפיצה הגדולה באזור, כ-50% בארבע שנים. אפשר לומר כי המחיר הממוצע עלה בשנתיים האחרונות, אז הוא עמד על כ-1.33 מיליון שקל, ב-16%.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
