בראיון שקיימנו עם מנכ"ל קרסו נדל"ן, דן פרנס, רק לפני כחודשיים, הוא חזה כי המחירים עומדים לעלות. חודש אחר כך באו נתוני הלמ"ס ותמכו בכך. לפרנס יש את האפשרות לקרוא את מפת השוק דרך הפרויקטים שלו - הוא משווק לא מעט פרויקטים למגורים, חזק בשוק המשרדים ומפתח התחדשות עירונית דווקא באזורי ביקוש - כך שהביקושים שעלו כחודשיים לפני המלחמה הביאו אותו למסקנה שהמכירות יחזרו. "העלייה התחילה בנובמבר, והיא עלייה משמעותית ומתמשכת מאוד. העניין הוא שאני לא רואה את זה בתור אירוע חד פעמי, אלא בתור משהו קבוע ויציב, ויש לזה גם הרבה מאוד היגיון. ממה כן הופתעתי? מזה שזה לקח כל כך הרבה זמן. הייתי בטוח שההאטה של 2023 תיגמר עוד קודם", הוא מסביר בראיון. הרוכשים ירדו מהגדר בתקופת שיא. מה זה אומר לקראת ההמשך? "אני לא אומר משהו חדש, אבל דירות זה מוצר הכי בסיסי שיש - קורת גג. הצמיחה העתידית של האוכלוסייה מייצרת ביקושים קבועים. היתה ישיבה על הגדר, זה נכון, כי הציבור היה צריך לעכל את סביבת הריבית והאינפלציה. אבל בסוף הם חייבים לחזור לשוק. הביקושים בתל אביב חזרו". המחירים באזור הזה סטטיים. רחוב דפנה בצפון ת"א (מתוך דו"ח שומה לנכסים ובניין) אתה מדבר על תל אביב. אבל יש את מחירי מנדרין ויש את מחירי כפר שלם. "חייב לומר לך שלא ראיתי עליית מחירים ברוב האזורים, אלא פשוט יותר עסקות. יש בתל אביב תופעה די ייחודית - מה שקורה בצפון פחות בא לידי ביטוי בעליית מחירים. העלייה מתרחשת כשהשוק נע דרומה ומזרחה. ראינו מה קרה בפלורנטין, שחוותה עליית מחירים של 100% בכמה שנים, הגל הזה ממשיך לנוע לדרום ולמזרח. חלק יגידו שזה מאינטרס, כי אני בונה באזורים האלה, אבל עם עובדות קשה להתווכח: תראה מה קרה בקריית שלום ובשפירא. כשנכנסנו לשכונות האלה, רמות המחירים היו מתחת ל-20 אלף שקל למ"ר, כיום רמות המחירים הן באזור ה-40 אלף שקל למ"ר ואפילו צפונה בשפירא. יש עדיין לאן ללכת, כי בפאתי פלורנטין הגיעו ל-65 אלף שקל למ"ר. יש יותר פוטנציאל לעלייה בשכונות היותר דרומיות ומזרחיות - אלה שכבר קרובות יותר ". כלומר יש כאן תופעה חדשה - שכונות צמודות דופן לאלה שכן עלו, מתחילות לעלות. "בדיוק. והדופן נע דרומה ומזרחה וימשיך לנוע לשם. אנחנו בונים כרגע ארבעה בניינים ברובע ארבע ברחוב חדרה, אבל גם בדוד ילין, באבן גבירול, וכמובן את פרויקט פלורה בקריית שלום, אבל הרחבנו את השמיכה לכיוון גבעתיים ובחולון. שם אנחנו בונים ברחובות ויצמן וראש פינה. מקום מיוחד. בבת ים יש פרויקט הריסה ובנייה. לא לחינם רכשנו את האחזקות ביושפה, אנחנו גם יכולים להגיע לשליטה בחברה בתוך כמה שנים. יש לחברה 23 פרויקטים של הריסה ובניה ברובע 4, יש פרויקטים בירקון וגם בבבלי". מה קורה בצפון תל אביב? "המחירים סטטיים כרגע, אבל עדיין גבוהים, כן? 70-63 אלף שקל למ"ר, והם יציבים". כמה הרכבת הקלה השפיעה על המחירים באזור בת ים ובכלל? "אני לא רואה את זה עדיין, אני חושב שזה יקרה כשהרשת תתרחב עוד קצת. קו אחד עדיין לא מספיק". דיברת קודם על חולון. היעדר הקרקעות מוביל לפתרון אחד - בנייה לגובה. ההיצע די נמוך והיא מתחילה להתאושש. מה המחירים בחולון כעת? בחולון יש לנו יותר מ-3,000 יחידות דיור ביחד עם שותף שאנחנו עובדים אתו בחולון, ושם הפרויקטים סוף סוף מגיעים להבשלה, מתחילים לבנות. התחלנו לשווק ברחוב ויצמן ובהמשך עוד 840 יחידות דיור ברחוב ראש פינה. נתחיל לבנות ברבעון הראשון של 2025, סדר גודל של שלוש שנים וחצי לאכלוס ראשון, אבל אנחנו משווקים גם דירות שני חדרים. כמה עולה מ"ר היום? סדר גודל של 30 שקל ומעלה למ"ר. הדירות הקטנות, שני חדרים, יכולות להגיע ל-33 אלף שקל למ"ר. זה מיועד בעיקר לרווקים ורווקות, או משקיעים שקונים כדי להשכיר. אלה דירות של 50 מ"ר". מה קורה בשוק המשרדים? אתם מרגישים היטב את ההאטה בעקבות הריבית? "שוק המשרדים מאז ומעולם תמיד התנהל בתנודתיות, אף פעם לא שוק שהיה תמיד בעלייה או במצב קבוע, תמיד בתקופות. כשהשוק היה חזק יותר והביקושים גבוהים המחירים נלחצו כלפי מעלה, והיו תקופות חלשות שבהם המחירים ירדו. יש קשר ישיר למצב הכלכלה בכלל בארץ. עכשיו הסייקל פחות טוב. היזמים החזקים יותר והמקצועיים יותר לא עצרו בתקופת טובות פחות. בטווח של כמה שנים המצב ישתנה ואז כבר צריך להיות עם סחורה, אחרת לך תרדוף אחרי השוק. אנחנו מאמינים בכלכלה הישראלית, כנראה שהחוזקה שלה בעתיד לא תהיה בתעשייה כבדה. אין לנו מחצבים, אין כוח עבודה זול במיוחד. נמשיך להיות כלכלה שמבוססת על הייטק ושירותים". המחירים יעלו? בניין לא רחוק מפלורנטין, תל אביב (גוגל מאפס) מה קורה לחברות שמשווקות משרדים כשנגיד ממשיך להתעקש על ריבית גבוהה? "אנחנו לא יושבים וכוססים ציפורניים, ושואלים מה יקרה אם הריבית תרד. אנחנו יודעים שבעבר סביבת הריבית שהיתה במשק היתה גבוהה יותר והשוק ידע להסתדר ולתפקד". הקבלנים נותנים היום מבצעי מימון, 90/10. אתם שותפים למה שקורה בשוק? "אנחנו נותנים 20/80, יש פרויקט שבהם יצאנו במבצע של 10/90, אבל גם אז - העמדנו הלוואה דרך בנק לרוכש. הוא לקח הלוואה בשיעור של 20% נוספים אז קיבלנו 30% בחתימה ובתמורה שילמנו את הריבית לתקופת ההלוואה. זה קרה בירושלים, בקריית היובל". מה יהיו מחירי הדיור ב-2024? "אנחנו כבר חווים עליית מחירים, בצפון תל אביב פחות כי המחיר סטטי, אבל בשאר המקומות תהיה עלייה ואני מעריך שהמחירים ימשיכו לעלות. הכיוון הוא חד ספרתי". ברף הנמוך או ברף הגבוה? "סביב 5%, לא חושב שיותר".